专家：北京房地产市场要扩需求 限购政策有调整空间

人民网北京4月20日电 （唐沰）在前天举办的“京西新机遇 v7荷塘月色京西宜居生态发展论坛”上，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志表示，从近四年的房地产市场成交数据来看，政策性住房、自住房、普通商品房等的供应总量约达到160万套，基本解除了供需失衡的问题，满足了具备购房条件家庭的需求。“北京房地产市场将来如果要得到成交量上的一个增长，还得从扩需求上面发力。如果一季度的市场态势延续到二季度，政府很有可能在限购制度上作一些修正。”

陈志表示，从全国房地产市场上来看，已经开始出现回暖的迹象。4月18日国家统计局公布的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，房价下降的城市有50个，上涨的城市有12个，持平的城市有8个，房价上涨城市明显增多。

在陈志看来，北京第一季度表现不很差也不很好。“北京一季度含自住房的成交数据接近1.6万套，需求还可以，开局不错。但是经过细分，将自住房扣除，纯商品房的成交量存在隐忧，一季度纯商品房成交量大约在9800－9900套之间，仅接近2012年同期1万余套的水平。”

陈志分析，北京房地产市场总体价格会因为过激的土地出让方式持续走高。“北京呈现交易量缩小，价格走高的趋势。这主要源于供给高价化以及成交高价化的趋势，豪宅的成交拉高了均价。”

“虽然中央刺激政策出台，但是还没有在北京落地。税费、利率的降低，只是降低了入市门槛和还贷压力。930政策以及330政策活跃了二手房市场，但是对于新房的刺激还是有限。数据显示，非京籍购房不到一成，北京市场如果要得到成交量的增长，还是需要在限购政策上做文章。”陈志判断，“如果一季度的态势延续到二季度，政府很有可能在限购制度上作一些修正。”

然而，论坛现场另外一位嘉宾并不认同限购政策松动的说法。全国工商业联合会房地产商会副秘书长黄岚表示，“由于人口限制的大方向，北京市政府不敢在限购上有动作，今年限购政策不可能出现变动。”

黄岚预测，北京房地产市场细分上来看，顶级豪宅今年将出现激烈厮杀的局面，“在供应量剧增的情况下，反腐力度加大，市场经济不太景气，原来的主力购房需求却萎缩，互联网新贵虽然崛起，但是他们眼光非常挑剔，豪宅必须走差异化的路线，才能在市场站住脚。”

“改善型住房过去被限制了，被归类在投资、投机的行列，很多真正需要改善的人群被误伤。如今政策利好，第三季度将在市场数据上有所体现。”

黄岚表示，刚需市场对于房价尤为敏感，政策刺激很容易出现恐慌抢购，所以河北燕郊才会出现连夜排队买房的局面。“通州一感冒，燕郊就发烧。北京周边刚需住宅已经回暖，上半年表现将会上升。”

针对京西区域的发展，陈志表示，长阳良乡最先发展起来，主要还是普通住宅，供给体量大。“房山区缺少的是高端的类别墅产品，v7荷塘月色户型在100多平方米总价不贵，别墅产品又将生活品质提升，将会有一些机会。”

黄岚也表示，v7荷塘月色作为第二居所，需要更好的资源配套以及更好的服务，来满足改善型购房家庭的复合式需求。

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