常州样本：从土地供应源头调控楼市 缩短去化周期

人民网常州4月20日电（徐倩）4月16日，国土资源部与住建部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出“地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况，及时调整土地供应规模” 以稳定楼市，弥补市场不足。

国土部土地利用管理司负责人指出：“部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，需要分类调控、因地施策。”

而曾经因楼市供过于求而被称为“鬼城”的常州，从2013年底就已经开始从土地供应源头调控楼市，限制土地供应，进行集中去化。

常州市住房保障和房产管理局局长刘文荣表示：“从2013年底到现在，经过一年多的调控，目前常州市的去化周期已经由之前的22个月缩短到15个月。”

上图为央视“鬼城报道”取景地星河国际楼盘的现状

“鬼城不鬼”

三年前，正是武宜路，作为央视“鬼城报道”的取景地而一夜成名。

三年后，记者看到了武宜路的另一番景象：当初的取景地武宜路上的在建楼盘星河国际的一、二期已经售罄，入住率超过60%，而武宜路上也已经形成了以新城吾悦广场、万达广场、星河国际COCO City 三大商圈，两边道路商铺聚集，人流不断。

武宜路，作为常州淹城文化的老城区、作为武进区中心南北联系的最主要通道之一，是常州新城发展的一个缩影。

2010年，常州市政府全面启动武宜路综合改造工程，改造工程启动以来，相继有新城地产、万科集团、绿地集团、星河集团等房企在武宜路拿地，而武宜路板块也成为置业的热门板块。据数据统计，武宜路商品住宅销量约占市区商品住宅总销量的1/7，版块内商品房的成交均价也高于市区整体成交均价。

不仅仅是当初被称为“鬼城”的武宜路，常州楼市整体的成交量也是种位列江苏省前三。据数据统计，2012年、2013年、2014年常州市区商品房的销售分别为576万、600万、551万平方米，三年连续位于江苏省第三名，仅次于苏州和南京。

而且，常州市作为长三角现代制造业的基地、苏南模式的发源地，每年吸引着大量外地务工人员来常州买房。据数据显示，在常州楼市的购买人群中，外来人口购房占总购房者的比例约为41%，高于长三角周边城市10个百分点，且呈现逐年递增的态势。

据记者了解，目前常州重点打造十大产业链，包括轨道交通、汽车和零部件、农机和工程机械、太阳能光伏、碳材料、新医药、新光源、通用航空、只能电网、智能数控和机器人，以此推动战略性新兴产业发展。

常州市住房保障和房产管理局副局长薛晔对记者表示：“近年来随着常州产业转型升级，人才聚集和人才吸引的效应凸显，外来务工人员增多，加之常州房产性价比较高，对外来人口的吸引力较大。”

作为常州本土最大的开发商，新城地产副总裁兼苏南公司总经理徐国平在接受记者采访时也表示：“常州市房地产市场从去年下半年开始楼市成交量逐渐回升，今年楼市‘330’新政出台后，楼市明显进入上升渠道，今年，新城控股在常州的销售目标为31亿元。”

“土地限供”

据常州市住房保障和房产管理局副局长薛晔介绍：“2008-2011年，全国房地产市场价格快速上涨，为了遏制房价过快上涨，常州市增加了土地供应，改善了供求关系，稳定了房价。”

据数据显示，2014年，常州市商品住房成交均价在6047元，远远低于国内一二线城市水平，常州楼市也成为长三角名副其实的“价值洼地”。

但是，加大土地供应的政策虽然稳定了房价，却因为土地的超量供应，造成了常州楼市供求失衡的局面。据常州市房地产信息中心统计，截至2012年底，常州市商品房的存量约为1360万平方米，全市商品住房可售余量为777.55万平方米。有机构数据显示，要消化2014年市场的存量，去化周期约22个月，常州楼市整体面临着较大的去化压力。

正是供需关系失衡，使得常州被外界称之为“鬼城”。常州市住房保障和房产管理局局长刘文荣表示：“2008年，我们常州每年供地约1万亩，坦白地说，土地集中上市，造成了供过于求的局面，第二方面，常州在城镇化和工业化的进程上，征地拆迁安置工作安排较为妥善，特别在集体土地上，每户拆迁居民可以获得3-4套安置房，这样就造成大量安置房空置，确实存在这种因素。”

总结了上次土地供应量失衡的经验教训，此次常州市政府下定决心，依据市场的供求关系进行调控，从土地供应源头入手，根据每个区域的市场情况，进行土地投放的限制，刘文荣介绍：“从2013年底，我们开始限制土地供应，统一土地市场，把握住总闸门，供应总量每年不超过3000亩，2014年集中‘存量去化’。”

从实施“土地限供”以来，常州楼市的供求关系已经取得了较大的改善。“政策出台后，2014年常州楼市的去化周期已经从22个月减少到了16个月，今年一季度已经下降到15个月。” 刘文荣补充说道。

对于“房屋和土地的供求是否过剩”的判断，房地产行业内部有不同层面的评判标准，很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线，土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。按照此判断标准，目前常州楼市的去化周期已经处于合理范围。

而具体常州何时会恢复土地正常供应，刘文荣说道：“我们会根据市场供需情况，比如楼市去化周期下降到12个月时或者下降到更为合理的水平，我们可能会放开。”

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