中海地产整合中建地产业务 机构称公司资产收益率将下滑

人民网北京4月17日 （余燕明）中海地产与中间控股股东中建股份时跨近两年的地产业务整合，在今年3月下旬宣告落定。

根据中海地产和中建股份双方刊发的关于中建股份将名下多个房地产业务平台和项目资产注入中海地产的公告，在今年3月下旬，中海地产与中建股份签订协议，中海地产同意收购中建股份名下包括北京、上海、天津等12个城市或地区的物业项目。

中海地产在公告中披露，公司从中建股份收购上述项目资产的总代价超过18亿元。不过，中海地产在对中建股份名下的项目资产完成收购后，也将承担项目资产欠付中建股份的股东贷款，到今年1月底，这些项目资产来自中建股份的股东贷款则接近320亿元。这意味着，如果中海地产顺利完成对中建股份名下项目资产的收购以及偿还掉欠付中建股份的股东贷款，其将要付出的是超过338亿元的总代价。

在中海地产完成对中建股份名下的项目资产收购后，中海地产将从此次收购中获得中建股份约为1090万平方米的项目总建筑面积。中海地产截至去年底的土地储备总建筑面积为3740万平方米，这次收购完成后，中海地产的土地储备建筑面积将增加近3成左右。

但实际上，中海地产在完成收购也不会消耗掉现有的现金资源，因为中海地产选择向中建股份以增资扩股的方式完成这笔总代价超过338亿元的收购行动。中海地产向中建股份定向发行了将近17亿新股，中建股份的认购代价刚好覆盖掉中海地产此次收购行动的全部对价及股东贷款。中建股份的母公司中国海外也将进一步扩大对中海地产的股东权益。

人民网记者了解到，在中海地产这次正式与中建股份完成收购之前，中海地产在2014年初即已托管了中建股份这次出售的项目资产，当初两者进一步约定，如果中建股份名下的房地产业务平台和项目资产未能顺利注入到中海地产，中海地产也将为中建股份托管旗下的地产业务和资产。

显而易见，中海地产在这次对中建股份名下的地产业务的收购行动中，公司几乎是以现金资源零损耗的形式就收获了上千万的土地储备面积，也迅速扩充起中海地产的业务规模。

不过，中海地产与中建股份地产业务的收购整合，让市场人士所好奇的是，两家公司能否克服收购后的“排斥反应”而获得良性发展，这也对中海地产的管理运营能力提出较大的考验和要求。

根据中海地产在交易公告中披露，公司从中建股份收购的资产包囊括了在全国多个城市27个物业项目以及位于伦敦的3个物业项目，总土地建筑面积超过千万平方米。不过，中建股份的地产业务即便是交由中海地产进行托管，中海地产也未能通过经营管理让这些项目资产产生更多的利润与收益。

截至2014年底，中海地产从中建股份收购的这些项目资产的股东应占利润显示为净亏损近4亿元，而这些资产在2013年则实现股东应占利润近14亿元。

对此，中海地产解释称，主要是由于从中建股份收购的目标集团所持有的物业减值超过24.54亿元。

中海地产在完成对中建股份名下地产业务的整合之后，除了必须扭转项目资产的盈利，同样重要的是，中海地产将如何吸收这些项目资产并与自身的盈利水平保持相同步调，否则来自中建股份的地产业务只会拖累公司的盈利。

根据研究机构申银万国的研究，中建股份名下地产业务在收购之前，在中建股份的经营与管理下，这些被注入资产的净利率水平大概只能维持在7%上下。

2014年，中海地产的净利率为23.5%，远高于行业内净利率的平均水准，不过，中海地产同样面临企稳利润的压力，因为公司去年的净利率相比上年同样下降了近5个百分点。

“从中建股份获得很多的项目资产当然有助于中海地产做大规模，而且是通过资产整合的方式，所付代价较小。但是对中海地产而言，压力也是明显的，一是如何拉升收购项目资产的利润，二是如何保证自己的利润率。”同策咨询的一位分析师向记者指出，“如果没有利润率的保证，做大规模也会产生负效应。”

比如，申万宏源在最近一份针对中海地产的研究报告中指出，在未来两年时间里，中海地产的市盈率和净资产收益率两项财务指标都将会持续下滑。

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