楼市新政“药力”初显

　　由于政策密集出台已经是3月底，4月份就成为上半年楼市行情的重要窗口。

　　从上半月的市场反馈来看，楼市新政“药力”初显。不仅清明小长假打破了“淡市不冷”，一改3月低迷的行情，成交量明显提升，而且，二手房价格还出现了小幅的上扬。此外，新房的上市量，也明显增加。

　　那么，问题来了———房地产市场会不会因为政策趋松老调重弹、再次暴涨呢？答案显然是否定的，依据在于：

　　首先，目前市场和购房者大都处于对新政的消化期。

　　房地产政策近期迎来密集调整，其中包括二套房商业贷款首付最低降至四成，公积金贷款首套房首付降至两成，二套房首付最低降至三成，个人所购普通住房对外销售免征营业税年限由5年以上降至2年以上，等等。密集政策之后，市场和购房者的政策消化期，也会很快完成，接下来就会再次直面真实的市场压力。

　　其次，市场的总体压力还是比较大的，尤其是库存持续创出新高。

　　截至2015年2月，商品房待售面积6.4亿平方米。按2014年商品房销售面积12.1亿平方米计算，在不考虑新竣工面积的情况下，全国商品房存销比为6个月，而2012年7月降息带动投资反转时这个数字仅为3.5个月。

　　第三，目前出现的政策松动，仍然是一种有限度的松动。

　　即使再退一步而言，譬如房贷政策进一步放松，但随着利率市场化进程的加快、银行自身商业化改造的加深，以及房地产作为抵押物的预期价格变化，都会在另一个方向上制约银行配置房贷的意愿，并最终影响到房贷实际投放的数量与价格。

　　事实上，身边的银行业人士告诉我，一季度，尽管降息之后房贷利率明显下行，但在利率市场化、股市疯狂和负债来源愈发不稳定的背景下，银行配置信贷的意愿依然不高，信贷的“量”依然偏紧。

　　由此，我的判断是，预计四月份商品房的成交量和认购量会比三月份或第一季度要好，价格方面可能也会有小幅反弹，但是不会持续很长时间。具体的价格反弹的作用力和持续时间需要权衡是否有新盘上市及上市的力度。
商界有句戏言称，“只要站在风口，连猪都会飞”。现在，对于刚刚走出“黄金十年”的房地产企业来说，必须认识到：自己曾经所站的风口已经过去，目前的房地产市场，跟风式、排浪式消费阶段基本结束。因此，无论从其自身发展，或是消费者福利来看，都应该打消幻想，审时度势，深入领会政策导向，充分把握政策机遇，通过以价换量，赢取长期平稳健康发展。

关键词：窗口,政策,市场