专访林中：剑指500亿 旭辉如何保持复合增长率40%？

人民网上海4月14日电（徐倩）想快速超车而又保持平衡，并非易事，然而旭辉这匹黑马做到了。

“我们今年的销售目标是250亿，2017年将达到500亿，在达到500亿之前，旭辉都会保持40%的复合增长率，同时处理好增长率、负债率、利润率三者之间的关系。”旭辉控股有限公司主席兼执行董事林中在接受记者采访时表示。

从销售业绩来看，去年，旭辉合同销售金额为212亿元，较2013年增长38.4%。全年已确认收入为人民币161.8亿元，按年增长35.9%。在房地产形势下行的2014年中，交出这样的答卷，林中实现了“稳增长”的承诺。

既然要高速超车，那么，林中手中的方向盘是怎么掌握的呢？

“地图密码”

对于去年逆势高增长的秘籍，林中认为旭辉做对了五件事：“第一，城市布局；第二，产品结构；第三，柔性的销售策略；第四，充足的货源；第五，价格策略。”

记者查阅旭辉2014年财报显示，长三角、环渤海及中西部对合同销售金额的贡献分别为64.5%、24.6%及10.9%。一线及二线城市的合同销售金额占本集团合同销售总额的94.1%，而三线城市仅仅占余下的5.9%。可见，扼守一线城市，选择性布局二线城市，旭辉的战略布局得到了市场验证。

另外，在销售策略上面，针对2014年房地产形势不佳的局面，旭辉采用了“柔道术”：即采用“分类去化”的方法，即在房价较为坚挺的城市采用促销去化的方式，而在销量和价格较为疲软的城市，却选择“推延策略”，放缓去化、将可售资源推到下一个年度。在分类后，旭辉得出了重点去化城市的全国地图，即上述的长三角和一二线重点城市。

站到旭辉的地图面前，可以看出，旭辉目前的土地储备集中在一二线城市，占据比例高达96%。从具体城市来看，第一梯队是上海、北京、苏州，第二梯队是长三角地区和环渤海地区，分别是杭州、南京、合肥、天津；第三梯队是中西部城市，武汉、重庆、长沙。

今年，旭辉更是加码一线城市的销售目标，林中指出，上海今年推货量达到100亿以上，占到集团销售额的1/3。而且，今年会加码改善型产品，将刚需与改善型产品比重由之前的8:2逐步调整至5:5，向改善型需求倾斜。

“财务平衡术”

在财务指标上面，旭辉被称为房企的“绩优生”。林中在访谈中也反复强调，旭辉在保持40%的复合增长率的同时，需要处理好增长率、负债率、利润率三者之间的关系。

2014年业绩公告显示，2014年旭辉已确认收入为人民币161.8亿元，同比增长35.9%；核心净利润则达19.4亿元，同比增长27.7%；毛利率及核心净利润率维持健康水平，分别为25.9%及12.0%。

据林中透露，旭辉核心净利润提升的原因之一是由于融资成本降低的降低：“旭辉融资成本每年下降1个点，将为旭辉增加一个多亿的利润。未来旭辉的未来3到4年，争取能把融资成本降到6%。”

据记者了解，2014年旭辉加大了境外融资比例。数据显示，2014年旭辉境内信托及其他非银行贷款比重同比下降13个百分点至6%，而境外无抵押债务比重同比增加7个百分点至38%。

此外，降低负债率也是旭辉的目标。 林中表示：“在未来几年40%~50%高速增长期，旭辉希望负债是可控的，基本维持在70%，局部时间控制在80%的负债率，这是旭辉能够接受的上限。但是当冲破500亿关口后，旭辉的负债率可能会降到50以下。”

林中表示，在旭辉的规模达到500亿之后，可以适度下调增长率：“到了500亿以后对我们来说就不需要40%的增长率，我们会降到20%、30%就够了，但是负债率、融资成本会不断下降，在保有规模的同时保持增长，旭辉才能为下一个阶段，即从开发销售阶段开始向经营持有阶段做转型。”

“大资管战略”

从旭辉目前的发展阶段来看，林中认为旭辉尚不适合大规模进入商业地产，林中分析：“首先，中国房地产处于一个开发销售阶段，未来才会进入经营持有阶段，最后进入资产债券化阶段；所以目前对房企来讲主要任务是做增量；第二，当租赁回报率高于融资成本之后，旭辉才会考虑大规模做商业地产；第三，商业地产投资回报周期长需要足够大的企业规模和强大现金流支撑。所以，目前旭辉重点在做大规模。”

但是，林中透露，旭辉目前已经注册成立了商业管理公司，商业管理公司管理的目标对象就是商业地产。

林中介绍说，大资管战略是轻资产运营的方式，是全产业链的资产管理：从前期规划、设计、定位到后期招商、运营、管理，最后到资本化退出，其服务对象有地产商、金融机构、基金公司，其盈利基础不是依托于重资产，而是依托于管理能力。

未来，林中透露，将谋求商业管理公司上市，实现规模化运营。

也就是说，下一个十年，左手“开发经营”，右手“资产管理”，林中用力踩起了油门。

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