广州楼市样本调查：房价较低的一线城市

人民网广州4月9日电（卢志坤）在广州开了接近20年的出租车后，张华盛开始羡慕起深圳这个相距不过半小时车程的城市来。

来自河南开封的他正打算在明年自己的出租车报废后回老家做生意，前提是把他在广州天河北的房子卖了。他已经不记得他父亲2003年给他买的这房子当时的总价是多少，只隐约记得当时的价格可能在5000元~6000元/平方米左右，并支付了17万元的首付款。而今这套房子已经成为了他最值钱的资产。

“我不知道我的房子能卖多少钱，但肯定比我开出租这么多年赚的钱多。”张华盛说，他一直都没有买房投资的概念，这套两室一厅的房子，还是当年父亲硬要买下的，而他则选择买了一辆出租车，至今出租车已经报废了2台。他也基本没有在那套房子里居住，而是将其出租，现在每个月能为他带来超过3000元的租金收入。

但他知道，他所在的天河区，房价早已迈过30000元/平方米的门槛。让他羡慕的只是，当年还多是农田的珠江新城，如今房价早已超过他所在的区域，偶尔从新闻或是在深圳开出租的老乡口中，他也听说十数年前房价仅2000~3000元/平方米的深圳郊区，如今房价甚至超过了40000元/平方米。“如果当时在这些地方买了房子，现在一套至少变两套了。”张华盛感叹道。

与张华盛一样认为广州房地产价格仍然较低的，是广州市长陈建华。近日，陈建华在公开场合表示“广州房价还只是北京、上海的一半，另一半就是我们的空间，我们有这个信心。”他还说，广州的经济总量，今年将超过香港，明年将超过新加坡，“所以地产在广州还有很好的前景。”

长期以来，尽管与北京、上海、深圳同位于一线城市之列，但相对而言，广州的房地产价格仍然要低于这些城市。根据官方最新的统计数据，广州新建住宅均价约为1.5万元/平方米，深圳约为2.4万元/平方米，北京的房价，则已经多次被称为“进入6万元时代”。

市长的公开言论，也让外界将目光再次聚焦到这个房地产价格仍明显低于北京和上海的一线城市，接下来将会采用怎样的策略刺激楼市的发展。在去年的楼市限购政策松绑大潮中，目前仅剩余4个一线城市以及三亚仍在执行限购政策，房地产行业人士普遍认为广州将会成为最先松绑限购政策的一线城市。

“外界拥有这样的想法并不奇怪，”广东房地产协会会长蔡穗声说，“房地产业界一直有一种观点，广州的房地产市场相对来说是比较理性，房价在几个大城市里边是相对低一些的。如果说这几个一线城市需要一个带头放开限购的话，全国影响比较小、容易被接受的，还是广州。”

蔡穗声表示，去年全国楼市的整体下行，也让广州受到了冲击，并且这种冲击在一线城市里边是最为严重的。广州官方数据显示，2014年广州全市新房销售面积800多万平方米，较上年度减少了五分之一。

“从这种全国性的楼市下行中我们应该看到的是，这表明中国以前那种城镇住宅供应严重短缺的时代基本过去，”蔡穗声说，“我们不能够指望总体上住房销售永远保持很旺盛、很饥迫的状态。”但他也补充说，可能无法避免局部失衡的状况。

但随着近几年来开工面积的快速增长，广州的待售住宅面积正在不断积压。根据房地产研究机构克而瑞提供的数据显示，3月份广州商品住宅库存面积比去年同期增加了三分之一，而消化这些新建商品住宅需要的时间则从去年同期的8.9个月上升到11.5个月。

但这种新增的库存可能更集中在广州外围的一些区域。“广州几个中心城区的购房需求其实一直非常旺盛，价格也多数在往3万元（每平方米）往上走，”李广昌说。他是位于五羊新城附近的房地产中介机构满堂红的一名置业顾问，满堂红在广州的二手房交易市场具有较大的份额。

李广昌称，在他经手的客户中，多数都是询问一些热门区域的楼盘，比如越秀、天河这样相对发达的区域，二手房交易比较活跃。而外围的几个区域新开工面积则不断增加，但需求却没跟上。

广州政府正试图通过一些优惠手段，从而刺激需求疲弱的房地产市场。《华夏时报》援引消息源说法称，降低土地出让金的首付款门槛、提供税收优惠以及放松已开发项目预售证审批等也纳入政府考虑的范围。“虽然没有提是否会放松限购，但市政府领导曾在洽谈时指出，楼市调控会回归市场化，并暗示一些行政化的调整措施很快会不合时宜。”报道称。

克而瑞广州研究咨询总监曾英杰说，今年两会时政府已经提出要支持改善型住房，这意味着如果要稳定住房消费，那么房贷方面的支持则显得十分重要。“从需求角度而言，住房需求一直存在，”曾英杰说，“去年楼市交易的疲软，很重要的原因在于上半年银行普遍收紧了贷款的发放额度。”

曾英杰表示，从3月30日多个政府部门同时发出系列刺激政策也可以看出，中央正在放松贷款的难度，刺激中高收入人群进入楼市。当日，政府将个人购买第二套住宅的首付比例从6成降到4成，个人转让房产项目免征营业税的年限从5年缩减至2年。

而在广州，政府正在研究公积金贷款政策的调整。比如，让借款人去申请商业贷款，商业贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心来补贴给借款人。但广州住房公积金管理中心表示，目前这一方案已经初步与部分银行进行过沟通协调，但最终仍然待上报批准。

但在行业人士看来，似乎放开限购对广州的楼市会起更大的作用。蔡穗声认为，从整体来看，广州的库存仍然在快速增长的原因主要是受位于较为偏远区域需求疲弱的影响，比如广州中心6个城区以外的4个区以及2个市。

“我们广东省房协去年以来多次呼吁广州应该逐步取消限购，比如南沙，南沙是广州要发展的新区域，做了多年了，但是由于它地方比较远，产业也不是很充足，交通条件也在逐步改善之中，它的人口增长不是很快，我们认为这些区域是不需要限购政策的。”蔡穗声说。

蔡穗声认为，包括南沙在内的几个外围城区，目前房价仍然很低，平均价格不到1万元/平方米，基本需求也没那么大，从城市来说应该引导人口往这些区域流动。“市中心的土地、供求关系都很紧张，这一方面要放开限购了缓一缓是可以的，”蔡穗声说，“我们认为对广州这个十二个区不应该一刀切，对于郊区的一些区域可以逐步放开限购。”

但与北京、上海政府公开表示不会放开限购相比，广州政府却至今没有表态。广州市国土资源和规划委员会一位吴姓工作人员表示不方便对限购政策进行评论，但他说，“可以留意相关领导在公开场合的讲话。”广州住房和城乡建设委员会的一位谭姓工作人员说，这些政策的执行或者调整，都需要多个政府部门共同协商，需要从多个方面进行考虑，目前限购政策仍然执行。

不过，张华盛对这些政策一向鲜有关注。他说，“如果你是买来居住的，那这些限购政策对你有什么影响呢？”

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