专家解读：330新政后“温8条”出炉 政府首次购房补助

人民网讯（朱江）温州4月2日出台了8条详细的地方细则（简称：温8条），成为330新政后全国首个公布地方细则的城市。其中“对首次购房进行补贴”一条引发当地业内人士热议。

人民网记者连线了易居房地产研究院研究员严跃进，进行相关政策解读。

易居房地产研究院研究员 严跃进

一、科学编制规划，把控土地供应。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，减少住宅用地供应量直至暂停供应；对住房供应不足的区域，适度增加住宅用地供应规模。在规范确定土地出让起拍价的基础上，取消土地招拍挂专家评估政府保留价。

加强房地产用地结构调整，对于房地产供应明显偏多或在建项目用途规模过大的县（市、区），研究制定未开发房地产用地的用途调整方案，调整土地用途、规划条件，转型用于国家支持的养老、文化、体育等新兴产业项目的开发建设。

【解读】：此次土地供应的一个开源节流的做法，符合此前住建部和国土部提出了土地供应规模管控的思路。对于温州而言，此前库存量较大。根据易居研究员严跃进粗略测算，温州在2015年3月份的新建商品住宅库存量为523万平方米，去库存周期为20.5个月，这反映了整个商品住宅的供应规模较大。从时间趋势看，温州库存最大的压力期或已经过去，因为在2月份库存量为542万平方米，去库存周期为23.0个月，这反映了受全国政策宽松的影响，温州房地产市场也开始走出了持续低迷期。当然，这样一个去库存压力，对比同类城市而言，还是偏大。所以进行政策调控，防止后续因为土地供应过于激进而出现去库存的压力，成为目前温州政府亟需解决的。

二、创新政策措施，促进开发建设。对未交付使用的在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构。

投资房地产开发项目的市场主体(除本市国有企业外)，可自主选择建筑施工企业，属地政府不得擅自设置门槛或指定建筑施工企业进行开发建设。

对于人防结建地下车位，在确保战时人防功能前提下，允许投资收益权转让。

【解读】：允许房企进行套型结构调整等规定，总体上符合了此前住建部和国土部的政策调控思路，反映了温州对于中央政策学习的到位。这一点会对后续温州库存的结构状况形成一个改善的动力。

而对于房企项目开发的指令性条款的取消，会带来整个市场压力的释放。能够让房企按照实际进行开发，这对于提高房企的积极性，以及降低成本有利好。

三、打通“两房”通道，加快库存消化。鼓励按照政府采购方式，从市场上收购合适的新建商品住房、司法拍卖住房或存量住房作为保障性住房房源，面向符合保障条件的家庭配租。在城中村改造安置中，鼓励实施货币补偿安置方式，对安置户在规定时间内，用货币补偿资金到市场上购买商品房的，给予适当补助。支持房地产开发企业将新建商品房房源用于出租。

【解读】：对“两房”通道的打通，本质上符合目前整个市场的库存结构改善的趋势和要求。这背后势必带来新的动力。另外，相比别的城市，温州的部分司法拍卖住房可能会比较多，此类住房通过政府收购，能够化解对此类物业的去库存。否则简单地交由投资者来购置，可能市场认可度不高。总体上，这些政策会带来整个市场压力的减少，并实现普通商品住宅库存压力转变为保障房供应的动力。

四、落实税收优惠，减轻购房负担。落实财政部、国家税务总局政策，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

从文件发布之日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定补助。

【解读】：对于此类政策，一方面是相应此前财政部的通知，使得住房抛售的成本降低。这对于此类住房背后的改善性需求释放有积极作用。尤其能够让温州部分被套的购房者积极释放压力，带来市场信心的提振。

另一方面，此类政策的最大亮点或者最为劲爆的显然是政府补贴这一做法。这一做法是目前各城市中救市力度最大的一个内容。说明政府会采取财政补贴方式来为部分购房困难群体进行资金补给。这样一个效果可能会超过此前金融层面的救市做法，并带来整个市场预期的改变。意味着政府鼓励买房的思路已经形成，说明温州政府对于楼市的呵护力度比较大。

五、优化金融服务，支持合理消费。积极开展住房公积金扩面工作，推进机关事业单位编外聘用的合同制在岗职工，行业协会、社会团体、新社会组织职工和规模以上企业职工建立住房公积金。

加大住房公积金贷款力度，连续缴存满6个月后，即可申请贷款。缴存职工使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。在住房公积金放贷额度不足的情况下，实行个人住房公积金贷款转商业贷款贴息。

【解读】：对于住房公积金制度的改革，显然是新常态楼市下的一个重要特征。从这个角度看，势必带来整个市场走向趋于健康化。温州此次强调对一些机构和团体缴纳住房公积金，本质上说明对于住房公积金的供应层面，即缴纳层面也进行了规范，这对于目前整个楼市态势的良好发展有利好。而对于公积金购房政策的落实，符合政策导向，也满足整个市场刚需和改善型购房需求的释放。

六、规范估价行为，稳定资产价值。房地产抵押估价由商业银行委托，估价费用由委托人承担。房地产估价机构应坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或低估要求，恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

【解读】：对于资产价值的稳定，显然是目前温州住房市场稳定发展的一个必要手段。尤其是在目前部分烂尾项目的背后，如果让此类项目的价值得到公正评估，是促使住房资源加快流动的必要保障。这对于住房交易市场的规范也是有利好的。

七、加强联动监管，维护市场秩序。

八、推进信息公开，强化舆论引导。

【解读】：对于这两个内容的规定，说明后续政府管理的强化还会继续，但主要是从联动监管和舆论引导两方面进行规范。这也是后续温州楼市新常态发展的一个必要条件。

关键词：招拍挂，房地产估价规范，购房贷款，新社会组织，两房，土地供应，楼市