债券侵蚀2成利润 恒大地产股东溢利下滑

　　人民网北京4月1日电(卢志坤)在销售规模超过500亿元的房地产商中，总部位于广州的恒大地产显然对今年的市场形势最为乐观。它把今年的销售目标设定在1500亿元，预计的年度增长率超过3成。

　　恒大地产近日发布的2014年度业绩报告中披露了这些数据。业绩报告显示，恒大地产在去年房地产市场相对下行的环境下，仍然保持着较快的增长势头。在2年前首次将销售金额突破至1000亿元后，恒大地产去年的销售金额增长幅度仍然超过30%，达到1315亿元。

　　已经结算的物业面积增加，使得恒大地产去年的营业收入也迈入千亿门槛，同比2013年增长18.9%至1114亿元。毛利润则增长15%，达318亿元，毛利率与上年基本持平，为28.5%。

　　增长比较快的还包括它的净利润。业绩报告显示，恒大地产去年的净利润达到180亿元，同比2013年增长幅度超过30%。

　　但是，恒大地产的利润结构中计入了较多的物业增值收益和投资债券增值收益。比如，在它总计312亿元的税前利润中，投资物业的增值收益约为94亿元，比2013年增加了35亿元左右。同时，它还新增了接近38亿元的金融资产增值收益。根据公告内容，恒大地产去年购入了超过100亿元的投资债券。

　　通常而言，采用公允价值计量的会计处理方法，在企业持有这些以公允价值列示的资产期间，资产所产生的损益变动一般只体现在财务报表中，对企业的营运并没有实际影响，也不会增加现金收入，除非这些资产能够被转让出去。

　　如果将这些通过资产升值的方式列入的利润剔除，恒大地产的主营业务核心净利润增长幅度则变成16.5%，从2013年的103亿元增加到去年的120亿元。部分原因在于，恒大地产去年广告投入等销售及营销成本达到92亿元，比2013年增加了一倍有余，以及行政开支和融资成本总共增加了15亿元。

　　不过，恒大地产核心净利润的增长幅度，对于行业的平均增长速度而言，仍然显得较快。证券信息服务提供商Wind资讯提供的数据显示，截至3月16日，已发布去年业绩报告的42家沪深两地上市房业中，总计的营业收入同比2013年增长幅度达到18%，但利润总额同比增幅只有5%，其中19家出现利润下滑的情况。

　　不过，虽然营业收入和净利润都出现了比较快的增长，但恒大地产归属于公司的股东净利润却在下滑。数据显示，恒大地产总计180.16亿元的净利润中，归属于公司股东的净利润为126.04亿元，相比2013年的126.11亿元稍有下滑。

　　一个明显的对比是，2013年时，恒大地产股东享有的净利润总额占比达到92%，而在去年，公司股东享有的利润在净利润总额中的占比降到了7成。

　　这源于恒大地产加大了对外合作的力度，并发行了更多的无期限债券。比如，截至去年末，恒大地产总共发行了超过520亿元的没有固定偿还期限的债券，比2013年增加了一倍。结果则是，这些债券持有人享有的年度利润从2013年的6.6亿元飙升至去年的43.4亿元，在年度净利润中的占比接近四分之一。恒大地产没有在报告中详细披露这些永续债券的具体资金成本以及债券持有人情况。

　　恒大地产也在报告中披露了通过合作的方式开发对企业带来的显著好处。“本集团善用合作方式获得新项目，以提升资金使用效率。”恒大地产在报告中如此写到。并表示，已经有78个项目采用合作方式，累计减少土地款支付接近600亿元。

　　不过，尽管这些巨额的无期限债券并未计入负债项下而是算作企业净资产，但恒大地产的资金使用杠杆仍然保持在较高的水平。从业绩报告来看，恒大地产的净资本负债率约为86%。该项指标通常用来反映企业的资金杠杆情况，比例越高也意味着风险越大，在房地产行业，一般的资金杠杆比率在60%~70%左右。

　　这也使得恒大地产的融资成本相对较高。比如，在今年2月发行的一笔5年期总计10亿美元的海外债券中，其年利率高达12%。而2月一同发行海外美元债券的包括碧桂园(02007.hk)、世茂房地产(00813.hk)、绿城中国(03900.hk)等几家房地产商中，其年利率在7%~9%之间。这些开发商的销售规模都超过了700亿元，碧桂园的销售规模则超过了1000亿元。

　　恒大地产对市场的判断相对乐观，它计划的年度目标增长率达到36.4%。拥有全国最大的土地储备面积和即将开卖的数十个项目，以及对政策环境趋于宽松而区域市场进一步分化的判断，恒大地产表示将会通过多种方式，“确保完成全年目标。”

　　但它的一些广东同行们，则显得犹豫许多。在去年曾经一度希望将销售规模从400亿元左右提高到700亿元的富力地产(02777. hk)，今年设定的年度销售目标已经降到了600亿元，比去年544亿元的实际销售额提高约10%。而去年销售额达到1288亿元的碧桂园，今年计划的销售额为1350亿元，增幅仅为5%。

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