郁亮：楼市新政不会改变房地产进入白银时代的趋势

人民网北京3月31日电 （王丽芬）“中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为政策调整而改变这个判断”，万科集团总裁郁亮在今天的2014年度业绩推介会上表示，“我们欢迎任何对房地产健康发展有利的事情，但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临。”

对于30日出台的一系列楼市宽松政策，郁亮认为，政策对市场健康发展会起到至关重要作用，但是本身并不会改变行业趋势。

万科披露，2014年，公司实现销售金额2151.3亿元，全年销售面积1806.4平方米，分别同比增长25.9%和21.2%。，实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。

2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。

拐点来临前完成转型

2014年是万科成立30周年，也是丢掉行业老大位置的一年，同时，万科称为转型元年。

“我们过了青春期了，我们现在是一个30岁人，我们的智力、体能、精神状态是最佳年龄段，创造力最丰富的时候，不能再比拼个子、规模，我们早就放弃速度和规模，今天最重要的事情就是做好转型。”郁亮表示，“转型包括两个主要内容，一个内容就是传统业务需要迎接白银到来，最近我们向制造业学习，学习在白银时代或者青铜时代如何来生存发展。另外一方面，在下一个十年，房地产市场出现拐点之前，我们要完成新的业务发展，培养出新的业务来。”

在移动互联网时代，万科也在寻找发展方向。“比如说在小区层面，住宅依然是我们最重要业务，当然同时物业服务也是一个大的业务,家装也是一个可以考虑的业务”，郁亮称。

他还提到，度假和养老是未来非常大的两个市场，此外，社区商业、公寓、教育、医疗也是万科将关注的方向。值得注意的是，万科也将在创业产业园、物流地产方向发力。

万科集团董秘谭华杰认为，在产业地产方面，未来20年中国经济主要推动力会是创客、小微企业创业，这是未来20年中国经济主要动力，为他们提供创业场所是一个蓬勃需求。

此外，他认为，随着商场没落、物流地产是一个对冲的产品，电商需要有更高效率、更大面积的物流地产。“但是中国目前的物流地产还处于萌芽状态，中国目前现存的物流地产基本上都是所谓的农民仓，就是在农民房、老的工业区里。无论从交通状况还是从库房本身条件来看，都不符合现在我们的要求，所以物流地产处于爆发式发展萌芽期。”谭华杰称。

瞄准二手土地 应对土地储备不足

实际上，万科在过去的一年中，万科在土地市场的谨慎策略引起了业内对其土地储备不足的担忧。

万科披露，2014年，其新增项目共41个，建筑面积918万平方米，拿地面积已创下六年新低，总的土地储备面积也随之大幅下降。

谭华杰称，这是由于2014年地价的过度上涨。“去年土地市场出现了一个量缩价涨的情况，土地市场下半年供应面积下降40%，成交面积下降45%，但是价格却发生大幅度上涨。14个主要城市四季度平均土地出让底价比上年四季度同比上涨71.9%，这是一个非常夸张的数字。同时四季度的时候，一线城市地价房价比已经高达66%。”他表示。

在这种情况下，万科坚持审慎拿地策略。不过，谭华杰对土地储备并不担忧。他表示，目前万科的存量土地是足够其2-3年开发需要。“在去年万科是最近十年来一个最好的资金状况，去年万科经营性现金流达到417.3亿，同比增长2069%，增长了20倍”。他表示，“我们的净负债率年底降低到了2006年以来最低水平，仅仅只有5.4%。”

拥有充足的现金流和低负债率的万科，正寻求投资机会，或已经瞄准了二手土地市场。

谭华杰称，除了政府供地之外，当前市场还有大量已经出让的土地，如果一手土地价格一直很贵，万科的重点就会转到二手土地市场。“我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放，资金、信用状况好的企业未来会有机会。”他认为。

对此，郁亮也表示，万科保留那么多现金的一个原因，就是在寻求土地方面的投资机会。“我们一不小心钱多了一点，钱多就是任性一点。”郁亮表示，“我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。一手市场现在看起来地价没有下来的迹象，但是二手的地这种机会还是蛮多的，我们有钱就可以有更多这样的机会做这样的安排。”

关键词：万科，郁亮，白银时代，土地出让底价，楼市，房地产市场，成交面积，物