金台房评： 为什么“小阳春”还没到来

当大家还在抱怨房子不好卖的时候，我却不得不提醒大家，其实接下来的痛苦是：当楼市的行情到来的时候，最怕的是没房子可卖。

有人说我太乐观了，因为目前来看，北京的楼市依然是寒冬，跟目前的北京春天的季节一点不相符。

倒是广州和上海的楼市起来的快一些，在这两个城市，3月份以来成交量是明显快速上涨，甚至出现了开盘售罄的情况。

很多操盘者抱怨，北京的市场为什么迟迟起不来？

其实，北京楼市复苏的脚步已经很近了，只是你有没有做好准备，有没有机会收割这次行市。

之所以这么说，是因为对北京楼市刚需和改善的需求依然抱有很大的信心。北京作为京津冀乃至华北地区唯一的超级大都市，无论是对外来人才的吸引力，还是国际化市场的吸引力，都决定了这个城市的房屋供给一定程度上是稀缺的。虽然今天的房价较高，但是也并不是没有需求，而是种种原因博弈导致的需求被压制，如果价格下降或者是房价上涨预期明显，都可能带来一轮牛市。

对于北京楼市为什么能够复苏的其他论证，在此不必一一赘述。

当下的唯一假设是，假如4月份北京楼市迎来了“小阳春”，那么是不是所有的房地产企业能够起死复生呢？

当然不是，纵观2013年以来的北京房地产土地市场情况，能够拿到地和有实力拿地的，永远是那10来家企业，那些长期在北京拿不到地的企业，当然是已经被洗牌出局了。

在这10几家房地产公司当中，也存在一个问题，那就是你的土地储备结构问题。比如有的公司在2013-2014年集中抢了很多高价地，现在房子出来动辄都需要5-8万元一平米，这样的房子显然是缓慢销售型产品，不管“阳春”还是“金九”，北京市场每年能购买这类产品的客户是有限的。有人测算过，说不超过200套房，再放大一点，到500套房，而今年北京市场上单价在5万元一平米的项目，供给量几乎占到了大半，这就造成了市场供需的严重不匹配。

3月份以来，你会发现，有的房地产项目卖得不错，而这类项目是刚需性项目，尤其是通州的项目，总价低和单价低的项目根本不愁卖。而开发商手里大量囤积的高价住宅和商住用地项目，反而很难出货。

这就是目前北京房地产市场纠结症结所在。购房者出手了，但是绝大部分购房者是刚需以及初次改善的购房者，对于刚需购房者来说还好，而对于初次改善购房者来说，目前二手房交易过高的税费，阻碍了这些人卖掉原来的住房以及购买新的住房。

有人对通州100平米以上的户型购买家庭做了简单统计发现，这些家庭都是卖掉原来住房后改善买的新房，资金准备需要一段时间，一个萝卜一个坑。而在这个情况下，之前为了调控高房价而推出的非首套、不满五年、非唯一住房的交易税费成本高达20%的现状政策，急需要进行调整。市场行情已经转为下行，政府有必要及时调整税费这种行政性调控手段。而国土部和住建部日前发布的新政当中，授权地方政府根据情况因地制宜调整房地产调控政策，北京市有关部门更应该加快政策研究及调整工作。

回到文章开头所提出的问题，当市场上的购房者开始出手的时候，有的开发商无房可卖，有的开发商手里的房子不是高价住宅就是商住，跟市场所需求的房子不对路，无论是开发商还是政府，如果要稳定楼市以及复苏市场，当下肯定需要做点什么。

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