利率下滑倒逼房企多元化转型

　　房地产市场的“黄金十年”已一去不复返，全行业利润率下滑的窘境已初步显现，且有可能持续走低。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。

　　如今，房企大打金融牌，寻求更大的资金“援助”，或是定向增发，或是自建平台，或是踏足社区金融，手段层出不穷。业内人士指出，金融是房地产公司转型的重要平台，在房地产利润率下滑、销售归于平淡的情况下，涉足金融是房地产商在2015年的大势所趋。

　　37家房企业绩下滑

　　2014年以来，房地产市场持续下行，不少房企为缓解沉重的资金压力，不得不采取“以价换量”的销售策略，部分中小房企还要在拿地、销售等方面与大房企激烈竞争，再加上融资成本居高不下，房企利润不断遭到侵蚀。

　　易居研究中心数据显示，截至2月底，在沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了2014年的业绩预告，占比过半。在这73家房企中，36家实现了业绩增长，另外37家则出现下滑，其中15家房企表示可能出现亏损。

　　尽管上述73家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现，但是如此多的企业业绩预亏至少在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下滑。

　　早报记者对已经发布业绩预告的房企梳理发现，造成经营业绩下滑的主要原因分为三类。第一类是房地产业务收入下降，比如新潮实业、中房股份等；第二类是融资成本增加，比如实达集团；第三类是由于计提资产减值准备，比如中华企业、绿景控股等。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷就表示，房企出现大面积业绩下滑的情况其实早有预兆：一方面，市场表现并没有预期的乐观，高增长时代一去不复返；另一方面，土地价格并未出现明显下跌，一线城市的土地资源仍然紧俏，除了少数房企能拿到低成本的海外融资，更多的企业还要面临高昂的融资成本，业绩不佳也就在所难免。

　　利润率或进一步下降

　　据明源地产研究院统计，当前房地产利润率下滑明显，从前几年的16%左右，下降到13%~14%。

　　明源地产研究院资深研究顾问钟洪涛表示，从整个地产行业来看，从卖方市场变成了买方市场，市场从供不应求变成了供过于求，去化速度比较低，资金成本比较高，也逼着企业不断去转型。同时，百强房企正在不断扩大规模，市场份额仍是这些企业追求的主要目标之一，这会逼迫中小企业不得不降价出售，利润空间被进一步削减，因此才会出现房企大面积预亏。

　　早报记者了解到，中华企业、绿景控股等多家房企计提了资产减值准备。克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，选择这种方式进行预亏公告的企业多半为中小企业，由于滞销或者地价上涨等因素，其经营业绩本身就不太乐观，计提减值准备只是为此提供了一个理由。

　　不过，也不排除部分房企通过“藏利润”来对财务报表进行粉饰。早报记者了解到，不少房企为了实现年度销售目标，多将交房期限设定在12月底前，但是在2014年市场低迷的情况下，部分房企可能会推迟交房。

　　有证券分析师表示，这种行为多半是由于当年企业经营业绩已经非常糟糕，通过推迟交房将业绩算入下一年的销售额，到时候可以凭借业绩“扭亏”在资本市场实现“翻身”，否则如果连续两年亏损，股票会被实施退市风险警示。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为，目前房地产行业的主要趋势就是供求关系逆转，在政策调控和市场格局变化下，行业逐步进入平稳发展期，盈利预期下调在所难免。

　　李骁进一步分析道，接下来市场竞争会越来越激烈，地价在提高，房企资金要求也随之提高，这样房地产开发的利润可能会更多流向资金提供方，包括一些房地产投资基金。谁能提供资金，谁就能要求一个比较高的回报，开发商利润率就会逐步往下走。

　　克而瑞研究报告分析称，考虑到依然处于高位的库存压力，2015年房价的整体走势应是先降后稳，不少城市去化周期均超过18个月，去化压力巨大，房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下，去库存仍将是市场的主旋律，房价有进一步下探的可能。

　　“目前很多房企拿地相对较困难，尤其中小房地产企业融资更是困难。它们只有不断去找资金、找出路、联合拿地，或者跨界去发展。”钟洪涛说道。

　　行业金融化大势所趋

　　在此背景下，寻求资金，进而占据市场主动权成了地产公司的普遍目标，为此开发商纷纷与金融携手，收购、增发、自建平台，可谓花样百出。

　　据同花顺iFinD统计，在2014年，共有16家上市房企进行了非定向增发，涉及金额逾303亿元；在今年截至2月1日，已有宜华地产、中珠控股两家公司完成共19亿元定增，除此之外，还有7家上市房企的定增方案已经得到董事会通过。

　　“现在整个大环境是融资成本在升高，不论是对上市公司还是非上市公司。因整个社会民间资金对投资回报要求在升高。”中原地产研究中心总监刘渊解释道，在早期，房企资金来源的主力是银行贷款，但银行有贷款额度控制，对风控要求会提高，贷款利率也随之提高，这样一来，开发商整体仍会面临资金来源困境。

　　“可以说哪家开发商有比较稳定的、低成本的资金来源，那它就会更有竞争优势。”刘渊总结道。

　　与此同时，部分资金相对雄厚的房地产开发企业转而自主搭建金融平台，为自身拿地、经营提供资金：如已在房地产私募基金领域经营多年的，包括保利地产旗下信保基金、金地集团旗下稳盛投资、复星集团旗下星浩资本、荣盛发展旗下泰发基金等。

　　此外，在房企并购重组风潮正劲时，收购金融类公司，成为很多试图告别单纯做地产开发企业的路径。

　　2014年7月，万科与渣打银行达成合作协议，合建金融数字化智慧社区，这已经是万科在入股徽商银行后的第二次金融联姻。

　　另外，前不久，中天城投发布公告称，旗下全资子公司贵阳金控拟与贵阳高新黔投小额贷款公司进行投资合作，而合作内容，正是产业链扩张的环节，包括产业链贷款、汽车消费贷款、购房装修贷款等消费金融贷款业务。

　　有同样布置的还有首创置业合资成立互联网金融资讯平台，花样年布局社区金融等。

　　“每个行业发展到一定程度都会遇到瓶颈。”美联物业全国研究中心总经理何倩茹认为，在当前地产发展周期下，房企就是要通过跟金融类公司合作，延长生命周期。“不然的话，对于发展商来说就永远停留在建房和卖房的地步。”

　　同时，何倩茹强调，房地产金融化是行业的发展方向，这是需要一个过程的，国内的房地产金融化相对国外进程较慢，在近几年才开始起步，目前多在探索阶段。

关键词：多元化|转型|融资|利润率