澳收紧外国人买房 房产投资“大门”依然敞开

　　进入2015年，尽管人民币对美元汇率走势持续偏弱，但相对其他货币仍保持升值状态。在这一大背景下，不少富豪继续在海外置业，从曼哈顿到伦敦、从澳大利亚到新西兰都能见到中国人的身影。然而，与此同时，澳大利亚却要收紧外国人置业，据称他们担心来自中国的投资正在抬高澳大利亚国内房价。

　　澳大利亚收紧外国人置业是海外置业环境将收紧的前奏吗？对此，业内人士表示，从中长期来看，预计澳大利亚的房产投资“大门”还是会保持敞开的状态；若以全球资产配置的眼光或态度进行投资，更好地利用国外国内地产市场的周期差异来获得更高的资金回报率的话，国人海外资产配置的前景应该是美好的。

　　外国人买房得缴申请费并需登记

　　澳联邦政府2月25日公布计划草案：对海外买家严格征收申请费，以用来监测非法购买澳房产及防止海外买家扰乱市场价格。

　　根据澳大利亚的计划，外国人购买价值100万澳元(约合487万元人民币)以下的房产，须缴纳5000澳元(约合2.4万元人民币)的费用；购买房产的价格每增加100万澳元，须增缴1万澳元费用。此外，澳大利亚当局还计划对外国人购买不动产的情况进行登记，违法者将被处以最高达房产价值四分之一的罚款，并可能被强制出售所持物业。据悉，草案将于今年3月20日提交国会，具体颁布日期尚未确认。

　　据从事澳房产代理的严先生介绍，目前他们的客户还没有受到影响，不过他们也提醒买家利用最后这段时间尽快完成交易。

　　随着新加坡、加拿大等国家收紧了外国人购买房地产的政策，越来越多的中国投资者将目标转向了澳大利亚。

　　为何收紧？

　　外国人买房助推房价

　　本国人反而买不起房

　　瑞士信贷银行一份报告显示，中国买家每年会买下澳大利亚全国12%的新房，他们购买的房产集中于悉尼和墨尔本，分别买走新供应房屋的18%和14%；预计中国投资者未来7年可能会向澳大利亚房地产市场投资400亿澳元(约合2212亿元人民币)，“这可能会进一步推高这个已是世界上最昂贵房地产市场之一的国家的房价”。

　　高力国际物业投资服务部经理莫伟兴指出，由于近年大量亚洲资本涌入澳大利亚，当地的房产投资者与海外资本已形成不同程度的竞争，而针对房产投资的海外资本暴增对澳大利亚尚未置业的人士的影响更为直接，不断攀升的房屋价格已使不少澳大利亚人被迫放弃或推迟置业计划。受民意影响，澳大利亚政府短期内或会局部性地收紧海外投资，以协助更多本地人置业。但考虑到各类海外投资对澳大利亚的重要性，从中长期来看，预计澳大利亚的房产投资“大门”还是会保持敞开的状态。

　　有何影响？

　　外国人买房成本将增加

　　但只要合规买房就OK

　　如果草案通过会对中国买家有怎样的影响呢？

　　莫伟兴表示，提出以上计划的目的是通过打击外国人违规持有澳大利亚房产以增加当地人可获得的房屋供应。对于目前正在购买澳大利亚房产的中国买家而言，该政策旨在加强执法，而非限制或收紧海外投资。中国买家通过澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的审查后，在遵守澳大利亚当地法律法规的基础上，仍然可以合法购买并拥有该国物业。一旦澳大利亚以上的计划获得通过，海外买家的购房成本将会有所上升，对海外买家投资该国的热情必然会造成一定打击，但对澳大利亚房产海外需求持续强劲的状况将不会产生根本性的影响。

　　而第一太平戴维斯华南区董事长林木雄则表示，澳收紧外国人置业不过是根据自身经济、楼市行情进行的调整，不能看做是海外置业环境收紧的前奏，也不会对其他国家和地区有带动效应。

　　业内人士认为，在中国富豪圈中，“全球资产配置”的需求和理念将在未来3年内更多地得到释放。

　　高力国际最新的全球投资者信心调查显示，投资者进行境外投资是大势所趋，但目前仍只有约14%的投资者会在常居地以外的地方配置超过50%的物业。换而言之，就全球投资者而言，海外地产投资暂时还不会完全取代本土地产投资，但仍然是地产投资组合中一个重要的组成部分。

　　如何投资？

　　利用国外国内地产市场

　　周期差异获取稳健收益

　　林木雄表示，目前国内个人海外置业主要是因为移民需要或是孩子读书需要，从资产投资方面考虑进行海外置业的只占很小一部分，因为目前国内投资收租的机会仍然不少，在五年内此方面的需求也不会有太大增长。而从机构投资来看，目前这方面的需求正在增长，尤其是国家也鼓励进行海外并购、投资。

　　莫伟兴则认为，对于国内投资者来说，他们若以全球资产配置的眼光或态度进行投资，更好地利用国外国内地产市场的周期差异来获得更高的资金回报率的话，国人海外资产配置的前景应该是美好的。

　　以目前悉尼市场为例，2013年房价的平均升值率为10%，本地租务需求旺盛，一般公寓单位的租金回报率约在每年5.5%~6.5%之间。悉尼的建筑用地价格仍处于上升周期，而其建筑成本亦不断稳步上扬，因此悉尼的房产市场尚保持乐观的态势发展。投资者现时若在悉尼购入符合其投资目标和经济能力的房产，仍属海外资产配置的好选择。

关键词：收紧|外国人|买房|房产投资