“不动产”新规3月1日起施行 小产权房“转正”仍尚早

原标题：“不动产”新规3月1日起施行 小产权房“转正”仍尚早

期待已久的《不动产登记暂行条例》将于3月1日起施行，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记。有人期待，遍布全国各地数以千万计的小产权房能否纳入其中，搭乘不动产登记的顺风车得到确权？也有人担心，小产权房被排除在外，是否大限已至将被全面清除？小产权房要想“转正”，靠不动产统一登记制度靠不靠得住？

小产权房何去何从？

小产权房是相对商品房而言，属于没有“户口”的“黑户”，一般没有完整的国家颁发产权证，或者只有乡镇政府或村集体发的不具有法律相应的产权证件。小产权房并不是一个法律概念，其自诞生之日起就没有过“正式身份”，相关部门多次重申小产权房不得登记发证。

但即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。许多人开始疑问，这是不是意味着小产权房会“合法化”？一直处于“走钢丝”的小产权房是否迎来转机？武汉市东湖高新区荷叶山社区是当地规模较大的还建楼小区，许多村民家都拥有五六套甚至十多套房屋，多是证件不齐全的小产权房。刚刚购买了小产权房的胡炜告诉记者，自己通过关系才买到的小产权房，已在社区办理手续。“现在有很多人都想买，将来小产权房也可能会涨价，我很纠结要不要再买一套，不管是自住或者是投资都很划算。”

与胡炜充满期望不一样，更多的小产权房业主充满担心。准备在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“剩下多少小产权房将一目了然，将来会不会被强制拆除，或者要求补交土地出让金差价？”不管是期待还是担心，不动产统一登记制度的落地牵动着亿万小产权业主的心。全国工商联房地产商会发布的数据显示，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。

不动产登记“救不了”小产权房

多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。一方面，过去城乡建设用地市场的不平等，许多地方都曾占用集体用地建设小产权房，另一方面，在政府划拨或出让土地上，也存在着不按规划开发或使用的不完全产权房。

此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。宫步坦说，按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。因此，天则经济研究所研究员程雪阳认为，当前，不动产登记可能会回避具有“争议”的小产权房部分，而是先登记“合法”不动产。由此可见，“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。业内人士表示，未来若将小产权房纳入登记，还需要国家相关法规的跟进，目前来说小产权房“转正”仍为时尚早。

解决小产权房须与土地改革同步

不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家预计，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。

针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的地下市场，不能一拆了之。中国人民大学重阳金融研究院执行副院长王文说，小产权房就是一颗关系到社会稳定、国家长期发展的“定时炸弹”，必须通过不动产登记、统一确认等方式拆除引线。

“不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。 张东认为，小产权房问题的处理应以不动产统一登记为前提，与土地制度改革同步推进。城镇和农村的不动产实施统一登记和统一管理，为集体土地入市提供了前提。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。

关键词：小产权，不动产登记制度，不动产，转正，宅基地使用权，条例，合法，黑