房地产进入新常态 2015石家庄楼市成交将温和上升

　　2015年的房地产市场将延续2014年相对宽松的政策环境，分类调控继续深化。2014年通过市场预期的改变产生的购房需求，也有望在2015年得到集中释放。预计，2015年石家庄商品房的成交量将保持温和上升的态势。

　　去行政化方向确定政策预期宽松

　　2014年12月9日至11日举行的中央经济工作会议未明确提及房地产，这显示出决策层坚持市场化调控和去行政化的方向已经基本确定。尽管未提及房地产，但中央经济工作会议的多处政策表述将对房地产市场产生深远影响，我们认为主要表现在以下三个方面：

　　其一，中央经济工作会议提出，“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”。这显示出2015年金融环境将有所调整，房地产市场的金融环境存在宽松的可能。

　　其二，中央经济工作会议提出，“坚持稳中求进工作总基调”，“主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置”，“保持稳增长和调结构之间平衡”。这反映出以往通过房地产刺激经济的传统做法将出现变化，宏观经济过度依赖房地产的局面将有所改变。

　　其三，中央经济工作会议提出，“推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容，要有历史耐心，不要急于求成”。这反映出新型城镇化将更加注重质量。

　　市场环境预期：市场低速运行楼市步入新常态

　　2014年，房地产市场告别高位运行，投资增速放缓、开工意愿降温、成交有所下降、房价稳中有升、市场分化加速。展望2015年，我们认为，房地产市场将进入低速运行的“新常态”，主要体现在以下三个方面。

　　首先，房地产投资增速下滑，开发企业加速去化库存。

　　2014年，受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产投资和开工量增幅下滑明显。根据中国不动产研究中心河北分中心的统计，2014年1至11月，石家庄商品房累计完成投资额和开工面积同比分别上升19.15%和15.57%，与2013年同期相比，投资增速分别下降60.29%和96.14%。

　　一方面，投资的低迷和供应的走高将促使开发企业加速去化库存的进度，降低房地产开发投资速度。在房地产市场“去库存”尚未完成的情况下，开发企业将继续表现出较弱的开工及投资意愿。在此背景下，开发企业拿地热情将大幅下降。

　　另一方面，2014年，石家庄土地市场成交量持续降温，考虑到目前房地产行业正处于过渡期，开发企业拿地意愿难有回升。我们预计，2015年石家庄商品房开工面积增速将持续下行。

　　其次，成交温和上涨，房地产收益难以出现大幅上扬。

　　从宏观角度来看，2014年住房限购政策解除、房地产金融环境放松，将对未来一段时期内市场走势产生积极作用。此外，2014年通过市场预期的改变产生的购房需求，也有望在2015年得到集中释放。我们预计，2015年石家庄商品房的成交量将保持温和上升的态势。

关键词：石家庄楼市