山西官员倒手土地开发房地产 违规办证一路绿灯

　　凭借个人力量，霍州市检察院反渎局副局长朱东平在没有房产开发资质的情况下办理成功多个房产开发证照。

　　在霍州市公安局原副局长王大鸣开发的美丽佳苑一侧，朱东平主导开发的两栋楼已建起20多层。京华时报记者王莉霞摄

　　今年1月，山西省霍州市检察院反渎局副局长朱东平被人向纪检部门实名举报：倒手土地开发房地产牟利。同时被以同一理由举报的还有霍州市公安局原副局长王大鸣。

　　举报者是山西房地产商侯德福的妻子赵会平。侯是朱东平的房产开发合作人，亦曾因建楼被指影响到隔壁王大鸣的楼盘遭索赔而与王大鸣熟识。

　　与某些房产开发者拿地建小产权房不同，相关证据显示，朱东平和王大鸣两人在官员任上以个人名义购买农村集体土地，之后通过系列运作变更土地权属为国有土地、获得系列合法证照手续，进而假手他人开发大产权房上市销售牟利。其间，当地相关政府部门一路绿灯。

　　官员转让土地

　　如果不是公开举报，朱东平的生意可能还能继续做下去。

　　去年10月13日，在与丈夫侯德福失联近半个月后，赵会平被朋友告知侯因涉嫌诈骗罪，被山西霍州市公安局网上通缉。虽然霍州警方一再否认，但赵会平仍将丈夫被通缉的原因归结到其在霍州市投资的一桩商品房开发纠纷上。朱东平，是这起商品房开发纠纷的另外一方，此前他一直以合作开发者的身份出现，与侯德福一起开发霍州的一个房地产项目。

　　该项目名为香寓幸福汇，位于霍州市区兴霍路与滨河路之间，开发企业为侯德福2011年在太原注册成立的山西璟诚房地产开发有限公司。这个项目，是侯承揽的第一个房地产开发工程。赵会平称，该项目截至目前已投资4300多万，但已停工近10个月，成了当地有名的“烂尾楼”。

　　侯此前是个包工头，能变身房地产开发商，就是因为认识了朱东平。

　　据赵会平介绍，2011年7月，侯德福到霍州市搞工程，通过朋友介绍与朱东平结识，朱称自己有一块土地可以转让开发。一个月后，双方签订了合作开发协议。

　　双方2011年8月31日签订的名为“新建北关居委会硅铁厂改造项目”的协议书显示：朱东平将自己名下的霍州市北关居委会硅铁厂3512.45平方米土地转让给侯德福，作为商品房开发使用，净土地转让价格为920万元。

　　协议同时约定了付款时限：签协议后的7个工作日内侯向朱支付200万，框架封顶支付420万，工程完工支付300万。其间，朱东平负责完善开发手续，办理规划许可证、施工许可证、调整容积率，负责施工场地的三通一平工作，以及房屋交付协助侯办理房产证。

　　协议还以“其他事宜”专门规定：“由于为了照顾各部门的关系，给甲方(朱东平)预留叁套成本价房屋。”

　　对于朱东平的身份，赵会平说，第一次见面时，朱东平就不避讳自己霍州市检察院反渎局副局长的身份，“中间人介绍时，一直叫他‘朱检"。

　　签完协议后不久，侯德福即向朱东平的个人银行账户汇款200万元。“合作3年多来，我们一共支付给朱东平700多万。”赵会平说，该工程目前烂尾，是因为开发证照不齐全，“证件无法办理的原因是，这块土地有问题。”

　　违规办下多证

　　朱东平转让给侯德福的这块土地，原为霍州市硅铁厂所在地，其土地使用权人是霍州市北环路街道办事处北关村民居委会。

　　据北关村村主任高小五介绍，原硅铁厂所在的土地共8.1亩，属于北关村集体土地，硅铁厂原为北关村村办企业，几经改制为私人合伙企业，2002年左右，因经营不善停产。

　　“2007年朱东平通过朋友介绍，说想买这块地搞房产开发。”最终，朱东平以每亩25万元的价格买下了其中的5.1亩。

　　对于买卖集体土地一事，高小五承认“确实存在一些问题”。他说，当时因硅铁厂破产，发不出工资，“所以想搞房产开发，建些小产权房解决困难。”

　　事实上，这块土地在卖给朱东平后，其性质从集体土地变更为国有土地，所建房从小产权变成了大产权。

　　按照土地管理法的规定，农村集体土地不能直接用于商业开发，需要将土地权属变更为国有土地后才行。农村集体土地要改变权属性质，唯一途径是政府征地。其间流程包括须经原所有权人同意，发布征收公告、拟定足够的补偿安置方案等法定程序。之后被征收土地被纳入政府土地交易中心，进行招拍挂出让。在这一系列流程完成后，获得土地使用权的开发商，才能申请办理相关开发许可证进行开发。

　　但这个看似复杂的法定流程，朱东平事实上走得并没有那么难。2009年3月23日，他从霍州市国土资源局办理了国有土地使用证(下称土地证)，之前，该地块并没有任何政府征收批文，土地性质也仍为村集体所有。2009年7月29日，他在霍州市住建局给该地块办理了用于商业开发的建设项目选址意见书，后又于2010年1月21日成功办理了建设用地规划许可证。

　　这一系列证件全部以北关村民居委会的名义办理。高小五称，这些证是朱东平个人办下来的。自从5.1亩地卖出后，村委会再没有与朱东平有过多接触，对朱东平为何能办下这么多的证，他也很好奇。

　　就这样，通过这一系列证照，朱东平成功将村集体土地变更为国有土地，开始进行商业开发。

　　需要注意的是，朱东平与侯德福签订合作开发协议在2011年8月31日。此前，朱东平作为个人，并没有房地产开发资质，但他硬是完成了“不可能完成的任务”，将系列许可证照办理成功。霍州多名知情人对此的说法是，朱为办证花了巨资，“仅办土地证，朱东平就花了200多万。”

　　因办证期间，朱东平未找到合适的开发商，土地证等证件的使用权人仍为霍州市北环路街道办事处北关村民居委会。之后，根据朱东平与侯德福签订的合作开发协议，双方约定在侯支付完转让费后，由朱将土地手续转到侯名下。

　　部分北关村村民在接受京华时报采访时称，商业开发原硅铁厂土地他们此前并不知情，“直到硅铁厂的房子被拆了才知道”。居住在厂内的原硅铁厂职工赵林东说，他在2012年年中才接到拆迁通知，2013年厂子才全部拆完。“我的房子一百多平，补偿了25万元。”

　　证照未齐开工

　　地面拆迁完成后，侯德福的楼盘于2012年8月开工。该楼盘总共两栋楼，到2013年4月，已建到七八层。赵会平说，其时，朱东平尚未将土地证转到侯的公司名下，也未办理建设工程施工许可证和商品房预售许可证。

　　按照双方协议中朱东平调高容积率的承诺，侯德福按照不超过容积率5.5的标准建设，建筑高度甚至可达到80米，朱东平负责办理规划手续。“若达不到，乙方侯德福有权终止合同。甲方返还乙方200万首次付款，并支付每月2%的利息。”朱东平在协议中显得信心十足。

　　所谓容积率，即某个建设单位内地上建筑总面积与地块面积的比值，又称建筑面积毛密度。容积率越高，说明单位地块内建筑面积越大，居住舒适度越低。

　　事实上，在该地块2013年才办下来的工程规划许可证中，霍州市规划局批准的该地块容积率为2.7，建筑限高为22米。“这也是导致商品房预售许可证等手续无法办理的原因。”赵会平说。

　　对于建设工程施工许可证为何没办下来，赵会平也不得而知，只能说大致与没有批文有关。

　　侯德福公司的工程师佟志(化名)表示，私自提高房屋容积率是一个大问题。“超过住建局规定的容积率建的房子，都属于违章建筑，是要被拆除的。”佟志说，当时房子已经建了，几千万的钱砸了进去，终止合同谈何容易？即使要朱东平返还200万，也远远不够损失。“明眼人一看就是外行协议，侯德福第一次搞开发，太不谨慎了。”

　　私调容积率也让侯德福被另一名搞房地产开发的当地官员抓住了把柄。

　　2013年8月，香寓幸福汇建到10层左右，已超过限高5层时，与邻近小区美丽佳苑发生纠纷。霍州市公安局原副局长王大鸣正是该小区的实际开发者，他随后以施工造成其部分用房开裂为由向住建局举报，要求对侯德福项目停工。

　　王大鸣要求赔款350万。“为给工程降低损失，我们也没有办法，还没鉴定就赔钱。”

　　双方签订的赔偿协议显示，协议中乙方(受偿方)为李惠珍，王大鸣作为乙方代理人出现。“李惠珍是王大鸣的母亲，目前我们共赔了290万，都是直接打到王大鸣的私人银行账户。”赵会平出具的两份收条显示，侯德福公司于2014年1月20日向朱东平借款200万元，用于支付王大鸣的赔款，由朱东平直接支付。2014年4月10日，侯德福公司向王大鸣个人银行账户汇款100万元，证明汇款收到的收条上，收款人为李惠珍。

　　“王大鸣是霍州市公安局原副局长，我们也不敢惹。”赵会平称，这是不鉴定直接赔款的最重要原因。

　　因与王大鸣纠纷及楼盘多处违建等原因，自2014年4月起，香寓幸福汇工程停工。

　　据了解，该楼盘早在2012年开工后不久就开盘预售，随后售出210多套，获得2600多万元房屋预售款。原定去年5月的交房时间延期后，购房者多次找侯德福要求退款给说法。“卖房的2600多万早已经投到项目上去了，哪里有钱退？”赵会平说。

　　公安官员神通

　　与侯德福楼盘“过于靠近”的美丽佳苑小区，亦为原硅铁厂的一部分。北关村村主任高小五说，硅铁厂总共8.1亩，早在朱东平买走5.1亩前一年，另外的3亩地被人买走，用来建设美丽佳苑，买主就是王大鸣。

　　高小五说，王大鸣当时的购买价格也为25万元每亩。“买地和建房时，王大鸣还未退二线，任霍州市公安局副局长”。

　　相比检察院反渎局副局长朱东平，公安局副局长王大鸣的能耐似乎高了很多：朱东平至今还有建设工程施工许可证和商品房预售许可证未办下来，但王大鸣开发的美丽佳苑，房子早已卖完，购房者早已入住并办理了房产证。

　　美丽佳苑小区只有1栋楼，楼高11层，共有88户。京华时报记者调查获知，美丽佳苑小区的开发公司为霍州市大地华城房地产开发有限公司，其法定代表人武蔡诚表示，王大鸣并非该公司股东，自己仅与其熟识。“美丽佳苑是王大鸣挂靠我公司，他自行开发的。”武蔡诚称，王大鸣作为个人并无房产开发资质，因此利用其公司资质开发房地产。

　　对于双方合作的方式，武蔡诚表示，“公司只参与了后期售楼。”对于双方分成等情况，武蔡诚表示不便透露。

　　美丽佳苑小区于2008年开建，2011年底交房，售楼价格约为每平米2600元，每户约120平方米。“每套30多万元成交，在霍州算是高档房了。”该小区业委会工作人员和多名住户表示，此房为大产权房，土地证和房产证齐全。一业委会工作人员称，此前该地块的使用权人挂在开发商大地华城房地产开发有限公司名下。

　　当地一开发商王明(化名)表示，对于集体土地，早几年也出现过“你出地，我开发”的情况，“但建成后是小产权房，绝不可能变成商用住宅。”

　　该开发商表示，以王大鸣所建的美丽佳苑来看，施工成本、开发成本、缴纳的税金和买地费用大概需要投入2000多万，“当时他的房子开盘早，前期投入并不多，赚1000多万没问题。”他同时表示，霍州当地售楼公司一般是抽取销售价格的2%到5%作为销售佣金。

　　“开发房产，卖房子，王大鸣几年就成了霍州有钱人。”王明说。

　　土地信息“失踪”

　　王明还表示，像朱东平、王大鸣一样，霍州有多个官员开发房地产，“霍州市公安局还有领导搞房地产开酒店的，很多人都知道，但这两年查得比较紧，公然经商的情况少了很多。”

　　经京华时报记者核实，朱东平为霍州市人民检察院反渎局副局长的身份属实，他在检察院已工作20多年。

　　霍州市检察院公布的工作人员工资情况显示，作为反渎局副局长的朱东平月工资为2913元。“加上福利等一起，他大概每月有五六千元。”该检察院一工作人员说。

　　拿着这些工资的朱东平动用了远超其实际收入能力的资金进行开发。

　　2007年，朱东平向北关村民居委会买下5.1亩土地时花费约127万元。地上建筑拆迁等问题，则是与硅铁厂老板协商。“朱东平总共花了不下600万才把这块地买下来。”一名知情人透露，这还不包括办理土地证等证照所花的巨额资金。

　　直到4年后，朱东平与侯德福合作开发房产，此时，朱东平的钱才开始“回笼”。赵会平提供的一份公司出纳做账记录显示，截止到2013年7月，侯德福所属的公司一共给朱东平私人账户打款566万元，其中大部分为土地支付费用。

　　同时，赵会平还提供了一份侯德福手写的“朱东平与侯德福合作过程”，其中称2011年起至今，侯给朱东平现金3次，共计35万元。买过手表5只，冬虫夏草含片2份。另外，烟酒茶每年两三次，共计30万到50万左右，大小应酬开销200多次，也不低于50万到60万。

　　在香寓幸福汇停建后不久，朱东平曾表示接手开发，“但价格没谈拢，我们建楼就花了4300多万，他只肯出3700多万。”赵会平称。

　　赵会平称，她在网上实名举报之后，“朱东平曾发过一次短信想要私下解决。”赵会平去年11月15日收到的手机短信显示，朱东平在短信中表示“自己被举报决不理会，但王大鸣发了半夜的火”。短信中，朱东平转达了王大鸣“几点意思”：侯德福网上通缉，他(王大鸣)可以帮忙办理取保，前提是把网上的举报消除了。朱东平还表示，“签的协议虽然是合作共同开发，但根据合同法相关规定，合同内容完全是买卖合同。”他要求侯德福出面进行协商，否则王大鸣将会就香寓幸福汇违建问题举报，其房屋面临拆除，政府和购房者也将不断找其麻烦。

　　1月19日，京华时报记者前往霍州市国土资源局、城建局等单位，欲弄清楚香寓幸福汇地块证照办理流程。国土资源局工作人员查看了原硅铁厂处的土地登记信息后表示，“查不到原硅铁厂土地的任何登记信息”。他说，按正规程序来说，一般有土地证等手续的土地在国土局都有登记，“这块地要么没登记，要么手续有问题，但这肯定不正常。”至于具体怎么不正常，他表示因无记录，自己也不清楚。

　　城建局则拒绝查询，“这块地有争议，不方便查。”规划局一工作人员表示，自己新来，并不清楚此事。

　　霍州市住建局工作人员表示，侯德福一直未露面，很多情况不是很了解。对于已购房的210多名购房者，“已经要求朱东平按月办理退款，现已进行3个月，退了近百户。”

　　纪检介入调查

　　自1月19日起，京华时报记者多次致电朱东平和王大鸣，但两人电话均无人接听。

　　1月19日，霍州市人民检察院检察长王华表示，朱东平确为霍州市检察院反渎职侵权局副局长。早在去年11月赵会平进行网上举报时，单位已得知此事，“作为反渎局副局长经商，朱东平违法违纪，我们已经联系纪检监察科对其情况进行调查，一旦核实，会对其进行相应的处理。”

　　检察院控告申诉检察科一名工作人员称，朱东平并不经常来单位上班，“我们也常看不到他人。”

　　霍州市公安局经侦科民警表示，侯德福被网上通缉，系因与其聘请售楼部张姓经理发生经济纠纷遭其举报而立案。对于王大鸣经商一事，信访科民警表示，王大鸣确为市公安局原副局长，其开发房产期间在职。因快退休，近两年已退居二线，目前为正科级干部。“王大鸣违法违纪经商一事，单位内早有议论，但单位的纪检科级别较低，只能调查处理副科级以下的干部，所以还需市纪检委对其进行调查处理。”

　　霍州市纪检委常委杨敬奎表示，已于去年11月接到举报并受理，并于当时开始调查取证，“目前我们的调查已经接近尾声，目前还需要赵会平提供一些原件材料进行取证，一旦核实，我们会立即处理。”

关键词：路|朱|东平|侯