2015年人口拐点来到 楼市面临“史上最严”大考

　　由于实施了几十年的计划生育，2010年中国的年龄结构呈纺锤形，劳动力比例大，经济增长势头不错，但是也导致内需不足。这种结构是不稳定的，并且很快就要变成高度不稳的倒三角形：劳动力严重短缺、高度老年化、经济丧失活力。

　　据方正证券研究所提供的一份最新研究报告显示，2015年之后，20-64岁劳动力开始负增长，下降速度将超过日本。

　　方正证券首席宏观研究顾问苏剑教授认为，劳动力是驱动经济增长的引擎。日本和欧洲部分国家和地区在“人口拐点”到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年人口出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。

　　是危言耸听吗？

　　一直以来，“楼市拐点”就像“狼来了”喊了很多年。对于楼市来说，只有短暂的下挫，但反弹从未失约，似乎每一次的调整都是为了下一次的疯狂做铺垫。然而，这一次楼市的土壤发生了根本性的变化，楼市反弹是否会失约？“狼”会否真要来了？

　　也许，楼市“史上最严厉”的大考来了。

　　因为这一次的“难题”不是政策，就算政策可以是“史上最严”也是能被调整的；因为这一次的“难题”不是“资金”，虽然缺钱很惨，但是融资的门路总会有的；因为这一次的“难题”是楼市最根本的需求，是楼市这一盆火下熊熊燃烧的柴薪。

　　楼市赖以十年野蛮成长的最重要土壤——“人口红利”在逐渐消失。

　　楼市能不能破解这道“难题”，跨过这个危机？这一次惊天大考，没有发展商能够逃避。

　　好了，楼市君，准备好了吗，请答题！ (詹青)

　　楼市人口红利

　　统计学

　　楼市的人口力量

　　楼市的结构与人口的结构会发生怎样的化学反应？

　　楼价的涨跌与人口的流动又会发生怎样的关联？

　　以下三大定律，揭示了人的变动将会在楼市中掀起怎样的惊涛骇浪。

　　三大定律

　　第一定律

　　生的少了，老得快了=房子多了、“人口红利”消失了

　　统计数据：

　　生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少。中国15-49岁总育龄妇女和20-29岁黄金年龄育龄妇女(2/3的孩子是该年龄群妇女生的)都在2012年开始负增长，其中前者从2011年的3.83亿减少到2030年的2.93亿，而后者将从2011年的1.15亿减少到2035年的0.66亿。

　　定律解读：

　　未来中国人口结构会变成非常不稳定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少了，老得快了”。对楼市最直接的反映是：“人少了，房子多了”，特别在库存量大的城市，不仅房子不用抢了，还卖不出去。

　　由于人口结构发生了转变，楼市所赖以生存的土壤——“人口红利”正在逐渐消失。主流人口专家认为，从理论上说，出现刘易斯拐点后(即劳动力过剩向短缺的转折点)，人口红利就会逐渐消失，“目前中国的人口红利开始逐渐消失，即使执行了单独二孩政策也无法从根本上改变这一趋势。”

　　一般来说，人口红利消失会出现两个最明显的指标：

　　1、用工荒。劳动力工资上涨将成为常态。

　　2、刚需荒。需求萎缩、房价上涨速度放缓。

　　从目前情况看，这两个最为明显的指标都有浮头迹象。现在的确有不少城市出现了“用工荒”，劳动力工资上涨将成为常态。

　　同时，由于刚需萎缩，全国房价上涨速度放缓，部分三四线城市楼价开始下跌。人少了，房多了，库存量同步上涨。(见右上图)

　　第二定律

　　人口拐点≈楼市拐点

　　统计数据：

　　20-64岁劳动力2015年之后开始出现负增长，下降速度将超过日本，我们称之为“人口拐点”。

　　定律解读：

　　如果将20-64岁定义为具备劳动力人口的话，那么可以发现，2015年之后该部分人群到达峰值后发生负增长。在近几年，你对这种人口结构的变化可能感觉并不明显，因为劳动力达到了顶峰，虽然开始走下坡路，但是劳力仍然充沛。

　　在人口经济学现象中，劳动力是驱动经济增长的引擎，令人不安的是，人口拐点的到来，往往与经济衰退发生对应关系，也常常与楼市崩盘有着密切关联。

　　在日本和欧洲部分国家和地区，20-64岁人口于1998年、2010年达到顶峰后出现负增长，他们都是在拐点前夕就出现经济危机。比如日本，在1980年前后，经济发展如日中天，城市地价不断攀升，尤其是东京、大阪等六大城市的地价自1985年起，每年以两位数上升，盛行着“地价不降神话”。但是在1992年人口结构出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。

　　第三定律

　　人口吸纳力≈城市涨价动力

　　统计数据：

　　在2013中国公共财政收入最高的50个城市中，上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。广州的人口净流入也达到了461万，位列第五(见右表)。

　　定律解读：

　　人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中，净流入超过100万的城市共有22个，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。可见，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。没怎么流入或者净流出的，房价几乎没有上涨动力。

　　一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市形成了“盆地聚集效应”。虽然推动房价上涨还有其他因素影响，但是人口指标中的“净流入”也是一项很重要的参考。

　　排名城市户籍人口(万)常住人口(万)净流入(万)

　　国内人口净流入排名前十位城市

　　1上海1426.93 2380.43 953.5 29622

　　2北京1297.5 2069.3 771.8 37865

　　3深圳299.15 1054.74 755.59 26494

　　4东莞186.05 829.23 643.18 8311

　　5广州822.3 1283.89 461.59 18400

　　6天津993.2 1413.15 419.95 15977

　　7苏州653.84 1054.91 401.07 11079

　　8佛山377.65 726.18 348.53 8261

　　9成都1173.4 1417.78 244.38 9047

　　10厦门193.6 398.3 204.7 21869

　　房价

　　(元/平方米)

　　制表：伍岩龙

　　广州样本

　　广州楼市，

　　站在人口力量的“高地”上

　　北京、上海、深圳、广州是人口净流入名列第一梯队的城市，未来仍然具有“人口红利”的空间，可谓是站在人口力量的“高地”上，风光仍然独好。正是如此，广州楼市的“人口危机”会被暂时掩盖，也会被推后发生。

　　四成房子给外地人购走

　　尽管近年来“逃离北上广”的声音不绝于耳，但数据显示，北京、上海、广州的人口依旧呈“正向”流入的趋势。其中，迁徙人口位居首位的省份为广东，说明广东依然是对务工人员最有吸引力的地区。而广州作为广东的省会城市，对于外地人口的吸引力无疑是最大的。

　　根据来自中介的统计数据分析，目前广州四成的房子是被外地人购走的，而在限购令执行以来，外地人购房的数据虽然有所下调，但是仍保持在三成以上。可见外地人购房是广州楼市有效增长的市场需求。

　　而在外地人购房的年龄分布中，30-39岁的买家占44%，他们不仅购房多，而且还是刚需。其中，首次置业在广州安家立命的需求是比较突出的。

　　每年30万大学生留在广州

　　从广州市人社局公布的数据可见，2009年至2013年广州市共接收近19万名非广州生源大学生入户，广州接收大学生入户呈逐年递增趋势，五年涨幅达到六成。

　　中国南方人才市场主任王世华告诉记者，外地生源来广州就业的人数这几年都稳定在20多万，加上5万多广州本地生源，南方人才市场每年接纳在广州就业的毕业生都稳定在26万-30万人之间。王世华认为，这几年来，广州对毕业生的吸引力并没有下降。

　　每年30万左右的留穗大学生，无论是租房还是购房，都是房地产市场主要的刚需客源。据介绍，现在虽然没有大学生购房比例的统计数据，但一般来说，留在广州如果超过四年，这些大学生便陆续有购房需求，而毕业八年左右就会出现购房高峰。“购房后，很多大学生会从集体户口迁出，变成个人户口。”王世华说。而房子对他们来说是成为“新广州人”的必经之路。

　　刚需高峰期或已过去

　　虽然以上数据表明，广州仍有超强的人口吸纳力，广州楼市仍有丰富的新增需求。然而这并不意味广州楼市在“人口危机”面前，可以独善其身、高枕无忧。

　　和全国很多地方的楼市一样，广州楼市同样会在未来面临人口结构危机，比如刚需下滑，库存上升。只不过比部分二三线城市推后而已。

　　广州和国内很多城市一样，楼市的刚需高峰已经过去。

　　这是和全国人口的年龄结构相一致的。上世纪60-70年代是国内一个人口生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场时，对住房就构成了巨大的刚需，此后又变成了巨大的改善需求，这对应的就是2000年以来长达十年的购房高潮。

　　目前，国内很多城市都一样——随着60后逐渐进入老年， 80后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也随之急剧减少。实际上，很多地方的90后进入劳动力市场时，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房，住房需求减少已毫无疑问。

　　一位不愿意透露姓名的本土开发商负责人告诉记者，根据他们内部的统计数据，广州本土90后的年轻人，在最近几年的购房比例是下调的。“因为本地的年轻人，很多已经有足够的房产，又或者是父母早就为他们留了房子”。