多家房企试水养老产业 购买力不足回报率低成隐忧

　　在业内人士看来，居家养老服务条例提出了企业参与养老的大方向，但配套的落地细则仍有待明确。图/CFP

　　位于椿树街道的56号院养老护理所，是中信国安投资在西城区建设的三个养老服务项目之一。资料图片

　　1月29日，《北京市居家养老服务条例》由北京市第十四届人民达标大会第三次会议通过，并将从今年5月1日起实施。北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，作为全国首个地方性居家养老服务条例，北京市居家养老服务条例“首次明确了政府、企业、家庭、社会在养老上各自承担的责任”。

　　同时，政府应当引导、支持、鼓励企业和社会组织参与居家养老服务的提法，也吸引了很多房地产企业的注意。

　　养老产业本身就是许多房企已经开始关注的新领域。居家养老，让不少房企看到了新的市场空间，不过也有许多制约因素需要突破。

　　机会

　　养老服务市场需求巨大

　　在西城区椿树街道，中信国安投资有限公司在这里共建立了3个养老服务项目，其中19号院助老服务站和56号院养老护理所已经建成。2月4日，记者来到19号院助老服务站时，遇到多位老人前来参观体验。

　　中信国安投资方面人士告诉记者，19号院、56号院的场所都由街道提供，养老服务主要也要辐射街道内的自理及半自理老人。服务站内还为老人提供休息室、娱乐室。

　　2015年，中信国安投资有计划在五环内铺开更多的养老服务点。

　　不止是市内成熟社区有养老服务需求，郊区也成为房企拓展养老服务的必争之地。

　　2月3日，北京今年首宗配建养老设施用地、顺义新城17街区一地块受到首创、龙湖、金融街等8家企业争抢，最终首创以5.98亿元加上现场竞报2.6万平方米限价房的条件成功拿地。该地块剩余不到2.9万平方米的纯商品房部分，楼面价达到2万元／平方米。这宗地块内就包括3.46万平方米的养老设施。

　　此前如万科在房山、中投发展在密云、东方太阳城在顺义等都开始涉足养老服务。

　　万科集团高级副总裁毛大庆认为，目前北京老龄人口呈现基数大、密度高、增长快三大特征。2012年北京60岁以上老人为263万人，到2020年预计超过400万人。且在“421”的家庭模式下，老年人空巢化趋势明显，高龄老人、独居老人、失能失智老人增加。这也就产生了巨大的养老服务尤其是养老地产的巨大需求。

　　缺失

　　“医养结合”成破局关键

　　按照北京市“9064”的养老服务模式，到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

　　在业内人士看来，居家养老服务和社区养老的界限并不是泾渭分明的，总体上都需要社区、社会化机构提供必要的养老服务。而对养老服务来说，首当其冲的就是医疗服务。无论是居家养老、社区养老还是机构养老，都需要“医养结合”。

　　但在目前的条件下，医疗服务和养老服务的结合还远远不够。毛大庆就认为，目前的医疗机构和养老机构互相独立、自成系统，养老院不方便就医，医院里又不能养老。在他看来，在朝阳区双井，养老机构恭和苑托管社区医院的做法值得借鉴。牌照由政府颁发、医生公开招聘，既面向养老机构又对外开放。

　　在一些业内人士看来，对于更零散的居家或者社区养老服务站点来说，医护人员的灵活执业资格也是养老服务需要面对的一大问题，多点执业不妨有条件地放宽至养老机构。

　　风险

　　回报率低成房企隐忧

　　无论是居家养老、社区养老，还是机构养老，引入社会化力量，企业就需要考虑投入与产出的关系。

　　在顺义新城17街区地块成交前，一家中字号房企人士对记者表示，养老机构如何运营，企业盈利模式怎么构建，是拿地必须考虑的问题。“我们看不清投资回报，就没有报名拿地。”

　　有房企人士也表示，对于新项目中的养老设施，运营回报率不是问题，但资产回报率就很低。这也成为目前房企探索养老业务的一大障碍。“这就是现在探索养老业务的以大房企居多的原因，回报率低，有的企业耗不起就不能踏足这个领域。”

　　上述中字号房企人士也建议，为鼓励更多企业参与养老服务，政府出让配建养老设施土地，应该在出让方式上让利于企业，最终实现让利于民。

　　一家在北京郊区开展了养老服务的房企负责人对记者谈到，企业通过招拍挂拿到土地，按照企业的逻辑来运作，高价土地最终将变成高价产品，无论是租是售，价格可能都不会低。企业定价如果得不到市场响应，一方面会造成直接的资源浪费，养老设施达不到养老的目的；另一方面也可能影响未来更多企业的参与热情。

　　此外，对于建设在成熟居民区特别是老城区的养老服务站来说，居民购买力不足也是企业必须面临的问题。有关负责人建议，目前的养老服务站带有企业和街道合作共建的性质，未来究竟是民办非企业组织还是企业组织尚未定论。但综合考虑，政府指导定价应兼顾企业收益和老龄人口实际支付能力。“定价不能脱离服务人口支付能力，也不能让企业亏本，以免影响企业参与养老服务的积极性。”这其中可能存在的豁口，就需要政府来埋单。

　　声音

　　北京市居家养老服务方面仍存在诸多问题，如社区服务设施短缺、服务项目和服务能力不足，养老服务人才匮乏，养老服务需求大量增加与供给不足的矛盾突出，老年人在养老方面多样化、多层次的需求难以得到满足。

　　——北京市人大常委会副主任柳纪纲

　　-房企扫描

　　万科集团

　　位于房山窦店的万科幸福汇，是万科首个宣布试点的养老社区。2014年9月，万科集团高级副总裁毛大庆向媒体表示，除万科幸福汇外，未来北京万科预计每年将推出2至3个社区养老项目，将为北京市提供2000个左右的养老床位。

　　远洋地产

　　2013年，远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。据了解，作为中美合作的首家高端养老公寓，椿萱茂由远洋地产、投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发运营。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。

　　保利地产

　　2014年10月，保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”将投入使用，这是保利继2012年首个北京养老地产项目后的又一新作。

关键词：房企,试水,养老