招商地产“舍身割肉”欲打造低息“提款机”？

人民网北京2月4日电 （余燕明）在招商地产成功买壳东力实业并将其更名为招商局置地后，以区域为守的招商局置地正在试图发力。于此同时，招商地产也在倾力相助，将其多个优质项目资产包注入招商局置地。

让投资者所好奇的是，原就以房地产为主业的招商地产，缘何“舍身割肉”做大招商局置地？在行业看来，招商地产此举，意在做大做强且更为灵活的招商局置地，招商地产也将部分城市优质项目资产注入后者，使招商局置地博取包括境外资本市场的青睐，意在为获得低息融资。

注入优质资产

近日，招商局置地旗下附属公司南京招商房地产与3家合作伙伴就南京一个住宅项目成立合营公司，该合营公司及项目注资总额达到32亿元人民币，其中南京招商房地产为此投入资本为1.93亿元。

这个成立合营公司的安排，意味着招商局置地继续加码在南京地区的业务布局。南京是招商局置地重点布局的四个主要城市之一。在招商局置地2013年的营业收入中，南京地区所占比例较小，仅为16%。

追溯至招商地产在2012年完成对招商局置地前身东力实业的收购后，之后招商地产将其位于广州、重庆、佛山和南京4个城市共11个房地产项目置入到招商局置地，招商局置地也因此新增了189万平方米的权益可售面积。

招商局置地通过向招商地产附属公司、机构和专业投资者发行及配售新股的方式完成上述交易，耗费的总代价即接近53亿元人民币，到2013年底，招商地产对招商局置地的持股比重已经达到了74.35%。

招商地产在2013年前后的这次向招商局置地的项目资产注入后，基本上已经将其在广州、重庆、佛山和南京4个城市的房地产项目剥离，后期仅剩下4个由招商地产保留的管理过渡资产。按照招商地产的安排，到2017年底，招商地产在上述4个城市保留的管理过渡项目就会悉数到期完工和出售。

根据招商局置地（彼时为“东力实业”）在2012年财报，该公司2012年公司股东应占利润显示为亏损6200万元港币，到2013年招商地产完成资产注入后，招商局置地当年即实现扭亏为盈，公司股东应占利润达到4.6亿元。

这是缘于招商地产向招商局置地置入的4个城市11个房地产项目，均属于相对成熟的房地产项目。根据当时招商地产与招商局置地的交易公示，这些交割的房地产项目相对成熟，项目前期开发阶段皆已通过。

其中广州项目虽然总建筑面积达到136万平方米，但招商局置地接手时，就已经竣工了46万平方米，佛山4个项目的总面积合计174万平方米，当时竣工面积也超过89万平方米。招商地产在协议条款中明确，销售这些项目产生的现金足以支付项目建设开支，并为其他项目提供资金。此外，当时交易中的南京和重庆项目也都进入到销售期。

在业内看来，招商地产在上述交易中对招商局置地的资产注入安排，其实就是“舍身割肉”，不仅让招商局置地从这些已经进入收获期的房地产项目中补充了大量的现金流，也为招商局置地在这些城市里的后续发展做下铺垫。

地位实则尴尬

“一般而言，上市公司打包资产注入新的上市公司，都会以一个与上市公司之前的主业相区别的平台公司形式出现，比如，房地产公司打包资产上市常见的是剥离商业地产。招商地产这种将几个城市的优质项目注入到新上市公司的做法比较少见，招商地产和招商局置地两个上市公司并未做明显的业务区分。”一位长期帮助内地公司完成在港上市的投资公司总裁向人民网记者指出。

招商局置地从招商地产获得多个成熟项目后在业绩上的抢眼表现未能延续。到2014年上半年，招商局置地净利润从上年同期的3亿元降到了6100万元。招商局置地对此所作解释是，其在广州和佛山的两个高毛利率项目结转收入同比大幅下降了76%。

除此之外，招商局置地从招商地产进入以后，其发展速度明显加快。到2014年上半年，招商局置地土地储备规模达到692万平方米，在全国的项目数量几乎翻番，新进入西安和句容两座城市后房地产项目数量增加至21个，仅在2014年上半年就新购了6幅土地。

招商局置地为此付出的代价是融资成本及净资产负债率的双升。到去年上半年，招商局置地的净资产负债率从2013年底的4%攀升到35%，融资成本相比2013年同期同样大幅增加。

招商局置地在获得这些新增项目后，也不能独自完成开发。招商局置地去年上半年在南京购入3宗地块后不久，就已经先后引入了股权投资者合作开发。

招商局置地的项目拓展恐将受限。当时招商地产在向招商局置地注入项目资产时，双方为避免同业竞争即签署了不竞争契据。

根据招商地产和招商局置地的约定，招商地产及其附属公司不会与招商局置地在佛山、广州、重庆和南京竞争，而招商局置地也不会在招商地产也已进入的国内其他21个城市与招商地产竞争，而在双方均未进入的城市中，招商局置地则有优先进入的选择权。

招商地产作为一家在全国一、二线城市深耕多年的房地产企业，旗下的城市布局早已铺排完成，而三、四线城市甚至是二线城市普遍面临的问题就是供应过剩，也意味着招商局置地若要进一步在其他城市进行业务拓展，可选择的城市少之又少。

为此，招商局置地在战略定位中提及，公司将立足广州、佛山、南京和重庆现有城市做大市场份额，并研究进入人口基数大、经济发展潜力足的二线城市，如西安等。招商局置地还表示中短期公司仍将以住宅开发、加快周转为主要的发展策略。

意在融资平台

“招商地产将南京、广州、重庆和佛山几个城市成熟且优质的项目注入到新的上市公司招商局置地，或许是出于两个考虑。”上述投资公司总裁说，“很明显，将这几个项目打包放到招商局置地后，价值可以迅速放大，这些项目比放在招商地产的估值更高，帮助招商地产做大规模。其次，这些单独打包的优质资产有利于公司发行信用债，从香港资本市场获得廉价资金。”

招商局置地在其战略定位中同样明确，公司是作为招商地产重要的境外融资平台。这位投资公司总裁告诉记者，招商局置地获得招商地产的优质资产后，必然可以获得较好的估值和信用评价，招商局置地也是刚刚完成重组后的上市公司，因此在财务上也比较轻松，加之背靠招商局集团这样的央企，从而保证招商局置地能够从境外资本市场及时获得廉价的资金。

2013年，在招商地产将11个房地产项目置入招商局置地后不久，招商局置地便顺利发行了一笔5年期年利率为4%的5亿美元债券。

当时不可忽视的一个背景是，在2013年9月份，证监会颁布并实施了《关于上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》，要求上市公司在披露相关重组和融资方案时，同时向国土部和住建部提交相关专项核查报告（该项规定现已放开），招商地产在9月份提请了一份规模达65亿元的融资方案，不过被指招商地产或许因为土地闲置问题而融资遇阻。

对于招商局置地的资产重组，国泰君安的一份研报指向鲜明，招商局置地就是作为招商地产的海外融资平台。

“招商局置地固然是可以间接帮助招商地产获得更加廉价的资金，但是同样会出现两个问题。”这位投资公司总裁分析说，“一是招商局置地现在规模比较小，而且业务被限定在少数几个城市，因此融资能力其实有限。倘若冒进做大规模，则难以估量高杠杆带来债务拖累，反倒成了招商地产的负担。另外，招商地产从上述几个城市撤出，其他城市让招商局置地优先进入，其实是分散了招商地产在行业里的影响力和专注度。”

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