方兴上海地王定位“小豪宅” 一期房源小户型占一半

人民网1月19日上海电（徐倩）昔日“地王”终于面市。1月17日，方兴地产打造的大宁金茂府实景示范区开放，这块昔日的“地王”依然是市场关注的焦点。

时间追溯到2014年1月28日，方兴地产以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，一举成为当时的“地王”。

方兴地产上海公司总经理助理吴文俊向人民网记者透露：“大宁金茂府预计在今年4月底5月初开盘，一期房源共600多套，从目前的蓄客量来看，我们对开盘销售很有信心。”

方兴上海公司总经理陶天海在去年年底接受记者采访时曾说：“我们的目标是单盘销售进入上海前三名，力争实现今年上海的单盘销售冠军。”

“小号豪宅”2天蓄客1000人

去年的1月28日，方兴地产一路击败中海、华润、九龙仓等实力房企，经过100多轮竞价，最终以以101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价达47609元/平方米。

该地块东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路，出让面积为9.64万平方米，是近5年上海中环唯一出让超20万平方米的住区。

方兴为这块地费尽心思，号称打造与伦敦海德公园1号相比肩的高端住宅项目。目前，大宁金茂府项目已经是中国首个获得英国BREEAM认证的住宅。

陶天海也在去年大宁金茂府启幕仪式上曾对记者说道，该项目定位为绿色科技高端住宅，主力户型为150平方米-180平方米。

据记者现场了解，目前上海大宁金茂府有三种户型已经公开，分别为95、158、192平方米，其中，95和158平方米户型的精装标准样板间已经开放。

记者注意到，和去年陶天海的说法不同的是，此次户型设计上出现了95平方米的小户型，这对于方兴打造的豪宅产品来说尚属少见。

据此，吴文俊告诉记者，打造95平方米的豪宅基于两点原因：“一是当初拿地的时候，和政府的土地协议中规定，25%房源的户型要求在90平方米这个面积段；二是我们这次瞄准的不是“最高端”客群，而是首改的中高端客群，年龄段在40-50岁。”

也就是说和方兴地产打造的北京金茂府“大面积”“纯高端”不同的是，上海大宁金茂府瞄准的是“夹心层”，即具有改善需求偏中高端的客户群。

据悉，一期开盘的600套房源中，95平方米户型的房源占到50%，是这次开盘的主力军。

吴文俊透露：“从前期蓄客量来看，95平方米户型的房源较受欢迎，仅有一天95平方米户型的蓄客量就突破2000人。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析：“偏小户型更有利于去化，小户型总价更低其辐射的消费群体也将更广，而且偏小户型也有利于防范政策风险。”

预计单价超8万

据前不久方兴地产发布的2014年销售数据来看，截至2014年12月31日止12个月，方兴累计实现签约销售建筑面积888.9万平方米，累计取得物业签约销售额达人民币185.4亿元。

和销售数据相比，101亿元的大宁地块的地价就相当于销售额的一大半，地王项目耗资巨大难以独吞，方兴目前已经引入两大战略伙伴共同开发上海大宁金茂府。

据严跃进测算，大宁金茂府只有定价在8万元左右才能如期获得回报率。陶天海曾称，上海金茂府会参照北京金茂府的价格，但是不会超过10万元/平方米。据悉，北京广渠路金茂府去年年初的销售均价约在8万元/平方米，目前已经上涨到10万元/平方米。

现场销售人员告诉记者：“具体价格会到开盘的时候公布，目前执行的是一房一价的策略，小户型总价低、单价会高一些，大户型总价高，但是单价会稍低些。”

此外，记者独家获悉，大宁金茂府周边的久光百货也将于2016年底开业，隶属于大宁商业中心，是上海市级商业中心之一。

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