业内：现在是买房最好时机 明年楼市稳中有升

　　动作领先、提前预判、创新思维，这是媒体人给王骞的标签。

　　这个被业内人士评为“无论说到什么问题都会以项目介绍作为结束”的房地产营销高手，在大多数房企还在绞尽脑汁促进销售应对年关的时候，已经提前超额完成了全年销售任务，开始带领他的团队做回馈老业主年终活动，以及为下一年的销售储备客户。

　　“买房，现在就是最好的时机。”这位最贴近一线市场的营销负责人表示，房地产的春天马上就要来了，而触底反弹前的冬季是最佳置业的机会。

　　据其透露，和裕地产在深耕亦庄多年之后，代表楼盘林肯公园即将在明年收官，顺义明年将有多个不同产品类型的项目集中入市引爆市场，而王骞明年的工作重心也将转移至顺义。

　　预判准确这个冬天不太冷

　　2014年对每个房企来说都无疑是严冬，但对于房地产市场的营销高手王骞来说这个时间只有三个月。

　　事实上，去年王骞即已意识到今年形势的严峻性，去年各项目销售情况很好，主要是因为积压了几年的客户井喷式爆发，对销售产生直线拉升，大部分楼盘销售额上涨三成以上，透支了一部分购买力。

　　“在2013年那么多销售额的情况下，今年无论是价格还是出货量都一定会有所放缓。”王骞承认，2014年实际上已经做好了过冬的准备。

　　所幸，经历了2008年、2011年，无论是购房者还是房地产从业者都更加理性，面对所谓的严冬更加从容，王骞和他的团队一起经历了几轮涨跌，“应对更加自如”。2014年上半年林肯公园的销售业绩与去年同期基本持平。把握住上半年较好的销售时机，确保了全年销售资金回流的基础。

　　王骞介绍，“6月份之后逐渐感受到了市场的寒意，这一时期持续到9·30政策的出台。”央行新政带动了股市及楼市的信心，10月以来楼市的销售量逐步攀升，“对于林肯公园来说，今年虽然是寒冬，但没有体会特别冷的寒意”，也因此，在大多数房企准备应对年关的时候，王骞和他的团队已经超额完成了全年的销售任务，现在他们在做的是客户回馈活动，针对老业主及集团的老车主再次置业给予一定优惠，同时积累明年的储备客户。

　　2013年，和裕地产北京市场在售6个项目，林肯公园单盘销售排名第二，但王骞在接受媒体采访时却表示，不是公司销售有多好，而是因为在售项目多使得销售业绩突出。王骞介绍，今年对于和裕地产来说相对比较低调，只有大兴及亦庄两个项目，“林肯公园项目后期货量也不多了。”他透露，明年和裕地产的货量相对会多一些，集中在顺义，明年6、7月份将有不同产品类型的项目集中入市引爆市场。

　　电商不能作为营销的主要渠道

　　房地产从野蛮生长的黄金时代进入白银时代，房地产销售也从“卖白菜”回归卖房子。

　　全民经纪人、电商联姻房地产，各房企在营销上创新改革精打细算。而这一切的背后都是房地产利润的下滑。兰德咨询的监测结果显示，2009~2013年，深沪A股上市房企的平均毛利率和净利率均呈现下降趋势，且仍在延续。

　　其中，A股上市房企的平均毛利率已从37.6%下降到35.3%，平均净利率则已从13.2%下降到12.8%。

　　似乎，所有的房企都在谈转型，都在谈拥抱互联网。

　　作为房地产市场的营销高手，王骞似乎对电商并不感冒。

　　他认为电商销售的产品主要以成本较低的商品为主，购买商品房是一定要到现场的，“电商是很难达到卖房的目的的。”电商可以作为一个宣传的噱头，一种营销的手段，不能作为房地产销售的主要渠道。

　　与此相反，对于房地产转型王骞则表示非常赞同。以前无论什么样的房子都能卖出去，产品品质及营销策划似乎就显得没那么重要。

　　现在市场环境已经发生根本性变化，开发商需要更多地注重产品品质及增值服务，在细节上把握每一位客户体验。

　　他介绍，和裕地产也在转型，“多元化做房地产”。保障房、自住房、普通住宅、高端住宅搭配开发，快速回流资金及冲业绩冲销售量、高端商品房增强客户体验组合销售形式实现整体销售。

　　“阶梯型的销售来确保公司不断的盈利和发展”，其中，商业部分以前都会销售，但目前会有部分持有经营，根据各个项目的不同情况持有的比例也会有调整，包括相对较大的整栋商业及游泳健身等一些盈利相对较慢的业态由开发商持有。

　　而餐饮、专卖店等一些相对比较好盈利的业态出售，整体销售氛围向好之后，自持部分再进行销售。

　　明年楼市稳中有升

　　2014年的寒冬终将接近尾声。从“稳定住房消费”，到“央四条”通知商业银行要积极放贷，再到住房贷款降息，似乎让房地产市场看到了希望，但销售数字并未有实质性的变化。那么明年的拿地计划会因此而受到影响吗？

　　降息降准政策实际上是拉动实体经济，盘活市场，房地产市场也相应地跟着受益，但不会像2009年一样快速反弹。

　　王骞表示，拿地主要看位置，通过综合评估土地的价值来判断企业盈利点，“好产品好地段是不受市场影响的。”企业会根据开发节奏、资金需要、市场预判，计划下一年的出货量，但好的楼盘即使在市场环境不乐观的情况下仍然会销售得很好，土地也是一样，今年市场虽然是寒冬，但高价地成交现象仍然频出。

　　近期楼市成交数据波动主要受股市的影响。

　　“明年楼市一定是稳中有升的过程。”王骞强调，去年9月北京的土地成交基本都是高价地，按照正常的开发周期都将集中在明年上市，“所谓的高价地，就是土地成本比目前区域在售价格高了一大截。”如果再加上建安成本等相关费用，房价一定不会便宜。而高价地项目入市将带动低价地房源价格的上涨，所以明年“房价上浮的空间是比较大的”。

　　而上涨周期王骞认为至少将持续一年以上。购房者可以购买低价地房源。

　　亦庄区域供应楼盘比较多，其中林肯公园项目是全精装修现房销售，高端改善型楼盘，户型面积从94到260平方米，亦庄的区域配套几乎都集中在项目周边，核心区8公里范围内只剩少数在售项目，而且产品类型及面积区间有一定区别，“整个亦庄区域产品配置相当丰富，但同质化产品却很少，且区位上有一定距离。”

　　王骞表示，因为是现房销售，且林肯公园的位置在亦庄区域具有一定的优越性，因此在亦庄区域产品竞争压力并不大，可以满足购房者的不同购买需求。

　　目前降价空间

　　几乎为零

　　随着房价的不断上涨，购房群体也发生了结构性的变化，相应的购买需求也随之产生变化。

　　2008年之前，购房门槛比较低，首付几万或十几万就能买套房，购房客户群体面积也比较大。但随着房价越来越高，购房门槛也更高，连六环以外的房子，包括门头沟的房屋单价都已经达到3万元，即使100平方米的房子，首付三成也需要差不多100万元的资金。即使双方父母支持，普通的工薪阶层很难凑出首付款，同时月供的压力比较大，“所以目前购房群体已经与之前发生了明显的变化，刚需被挤出六环，目前市场上主要以刚性改善需求为主”。

　　市场上很多专家都表示目前不是投资置业的最好时机，但王骞却不这么认为。他表示，“现在是最好的时机。”目前房地产市场整体环境并不算好，而触底才可能反弹，春天到来前的时机就是低谷，如果现在抄底，在降息降准政策效应逐渐显现之后，交易量上升进而带动房价回升，“购房者在这一个周期就能赚到钱了。”

　　股市目前大盘在大幅拉升，但很多股民却表示“满仓踏空”，赚到钱的小股民并不多。王骞认为，经过短暂的调整过后，将有部分投入股市的购房者回归到楼市。目前房价相对于明年高地价房源入市后价格来说并不算高，因此无论是自住型购房者还是投资型购房者目前都是最佳置业机会“也是最后的机会”，因为“任何一个开发商都不可能赔钱卖房，目前降价空间几乎为零”。

　　对于未来的热点区域，王骞介绍，综合各区域现在及未来即将入市的货量，未来会比较热的板块包括顺义的赵全营区域，亦庄及门头沟等区域，事实证明单一项目很难拉动区域热度。

　　文/记者张东妮