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11月最后一周住宅成交涨54% 居全年之首

来源: 法制晚报 作者: 2014-12-04 23:07:31
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  法制晚报讯央行两年多来首度降息对楼市无疑是重大利好,除了预期看好外,对购房者来说也有实实在在的资金实惠,由此销售量增长成为必然结果。数据显示,11月最后一周纯住宅成交量居全年之首,累计达2360套,环比大涨54%。

  “尽管销售量有所上涨,但价格不会有较大涨幅”。记者采访的多位专家均表示,央行降息将会让部分观望购房者改变预期入市购买,投资型购房者仍然不会大量入市,整体交易量将有所上涨,但价格不会明显反弹。受库存压力及年底冲刺的影响,各楼盘仍将采取以价换量的营销策略,因此,对于急需住房的刚需型购房者来说,12月将可能是一个购房窗口期。

  2360套周成交环比大涨54%

  继上一次降息时隔两年,央行再次降息虽无意救市却让处于寒冬的楼市有了转暖的希望。11月22日,中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点,至2.75%,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

  “现在不买房,一年又白忙”。利好消息一出,中原地产张大伟即表示,房地产迎接心理及实际双重最大利好。而北京楼市在此之后交易量的表现也足以说明了这一点,11月最后一周成交量和成交面积双双大幅上涨,据亚豪机构统计数据显示,上周(11.24-11.30)北京商品住宅累计成交3210套,成交面积达35.24万平方米,环比分别上涨11%、25%。在扣除保障房和自住房后,上周北京纯商品住宅累计成交2360套,环比大幅上涨54%,是2014年周度销量最高的一周。

  改善盘为主以价换量策略优惠不减

  交易量止跌向上是专家们的普遍共识,相反,对价格各专家则认为不会明显上涨。据亚豪机构统计数据显示,在扣除保障房和自住房后,上周(11.24-11.30)北京纯商品住宅的整体均价达29652元/平方米,环比上涨10%,主要原因在于楼市成交结构的变化所致。

  其中,中高端楼盘成交量占比显著增加,其中成交均价在3万元以上的商品住宅累计成交709套,与前一周相比大涨64%。

  改善型需求反弹让开发商推盘信心增加,部分房企增加大户型、中高端住宅产品的供应力度。上周(11.24-11.30)北京共有4个楼盘项目入市,分别为大兴区的富力童话时光、房山区的北京城建·胜茂广场、顺义区的香悦四季,以及通州区的旭辉丽舍,4个项目的主力户型为100-200平方米,均面向改善型购房者。

  在定价上,上周入市的4个改善型楼盘仍然采取以价换量策略,开盘优惠力度不减。据统计,上周入市的纯新盘北京城建·胜茂广场推出5万抵20万优惠活动,位于顺义的合景香悦四季同样推出排卡6万抵20万优惠。

  虽然交易量有所上升,但并不足以改变高库存的现状。截至11月,北京楼市库存量仍高达8.6万套,再加上楼市新增供应量,未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大,短期的高成交量并不足以支撑房价上涨,因此即使项目定位高端,预计年前仍将会采取低开入市策略,吸引成交以回笼资金。

  年底冲刺12月楼市仍将现冲量潮

  “对于购房者来说,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很有可能大量入市。”张大伟表示,贷款100万元20年月供减少234元,合计20年减少4万元的利息支出。对购房者来说是看得见的实惠。他预计一线城市9折利率或成为主流,甚至有出现8.5折或8折的可能,进而使购房者入市的积极性明显提高,“一线城市房价再跌的可能性几乎为0”,他表示,房企最困难的时候已经过去。

  亚豪机构郭毅表示,降息除了对整体市场的预期转好,购房的实际成本也减少,因此对购房者的实际促进作用更加直接,使一部分观望的购房者加快入市节奏,进而促进成交量的上涨,但因为目前一线城市特别是北京的房价已经处于高位,价格上涨的可能性不会很大。

  同时由于受前期库存量积压影响,各楼盘为回笼资金促进销售仍将持续以价换量的营销策略。

  任启鑫同时认为,资金杠杆率的提高、使用成本的降低,促使积蓄已久的改善型需求开始集中释放,在带动中高端楼盘成交量上涨的同时,也直接拉升整体楼市成交均价出现结构性上扬。此前央行信贷放松政策在楼市效应逐渐显现,再加上11月21日央行时隔两年再次降息,有助降低购房成本,政策红利覆盖全部购房客群,使得购房者心理预期发生根本性转变,在开发商加大优惠冲刺业绩的背景下,此前犹豫观望的刚需客户开始逐步走出观望期,抓住当前短暂的购房窗口期出手。

  任启鑫判断,作为年底最后一个冲刺时间点,未完成全年销售目标的房企仍将会积极拓宽营销渠道平价走量,随着12月的到来,预计楼市仍将掀起一轮冲量潮,带动北京楼市在四季度成为全年最高点。

  记者手记降息后谁在买房?

  股神沃伦·巴菲特说:“要在别人贪婪的时候恐惧,而在别人恐惧的时候贪婪。”

  这句话被很多投资股票的人当作格言遵守着,其实如果把它用在楼市上是一样的。中国的购房者此前经历了房地产最疯狂的年头,从买房子就像买白菜,到几乎所有的人都在观望,再到房价报复性反弹,有购房者因此成为富有阶层,也有购房者一次次错过了最佳的购买时机。

  幸好,如今都已变得冷静。

  9·30政策并未让购房者蜂拥而上,两年后的首度降息也并未见购房者趋之若鹜。任何商品都有它特有的属性及价值,商品房作为特殊商品除了满足居住需求外,让一部分人当成了投资的工具,也因此,有专家认为商品房的价值被过分高估,但每一次波动后的上涨让购房者更加坚信房价的涨势势不可挡。

  当商品的价格上涨到一定高度,必然会失去很大一部分客户群体,即使是被我们奉为必需品的房子。试想,如果你举全家几代人的资产在北京买不起一套房子,你就会被迫选择不买。

  降息,被很多专家认为是最有效的房地产刺激政策。与两年多前的降息不同,本次,虽然购房者仍然将在购房时享受到降息带来的实惠,但与动辄几百万元的房价款来说,显然是微不足道的。

  市场会变得逐渐成熟,购房者在不断成长,不再会因为一个利好政策而恐慌出手。

  如果,你刚刚有足够多的钱,你急需一套住房,降息后你知道了市场的向好信号,那么为什么不买呢?

  如果,你对住房的需求不是那么强烈,你在考虑降息政策出台是不是该出手投资一套房产,那么,显然没那个必要。

  文/记者张东妮

  北京商品住宅周(11月24日-11月30日)成交TOP10

  名次项目名称行政区套数↓面积(㎡)均价(元/㎡)

  1通州万达广场通州区204 17953.29 25762

  2恒大御景湾朝阳区186 16494.54 22000

  3紫贵御园平谷区130 11337.78 13780

  4京投银泰·琨御府海淀区125 8234.73 57045

  5住总万科·金域华府昌平区97 9651.77 33309

  6北辰福第朝阳区85 4829.9 20897

  7亚奥万和四季朝阳区71 9460.83 45272

  8金域缇香房山区61 6379.98 18257

  9中国铁建·原香嘉苑房山区61 5737.33 10500

  (自住房)

  10中国铁建·北京山语城丰台区58 7193.07 18249

  注:上表由亚豪机构提供,如有出入,请以实际为准。

  制图/廖元

关键词:月|一周|54%|购房者

责任编辑:张铮

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