消除商业地产井喷负面影响 多元化经营或成为利器

　　千年商都广州在当前国内正在兴起的一波声势浩大的商业地产开发浪潮中受到波及。据高力国际最新发布的研究报告显示，今年三季度，广州大型购物中心市场新增约7万平方米供应，约占整体库存的2.20%。大型购物中心首层平均租金录得每平方米每月724.70元。特别是在珠江新城商圈，东塔的加入令更大的商业物业体量将横空出世。作为还在培育的商圈内经营者，高德置地苏萌认为，只有各个商业物业发挥自身的优势实现多元化特色经营，才能充分展现商圈的商业魅力，而这也是消除商业地产过剩带来的负面影响的一招好棋。

　　商业地产供应量大增

　　对于广州商业地产供应增加的预警从今年的二季度似乎就有了苗头。7月15日，仲量联行发布了今年第二季度广州房地产市场报告，二季度广州零售市场整体租金涨幅放缓，商场品牌升级调整使整体空置率也微幅下降，下半年增城番禺等新兴商圈零售物业供应大幅增加，空置率将上升。

　　来自相关机构的数据显示，今年年底内广州零售物业的新增供应量预计达40余万平方米，大部分项目位于新兴商圈番禺、增城等，且针对大众市场。今年下半年番禺多个项目开业，是新增优质零售物业最多的一年。预计到今年末整体空置率将上升至7%-9%，而由于多数租户在升级调整中多引入更多体验性元素，如餐饮、影院、儿童及个人护理，将会限制租金增幅。

　　大天河商圈逐步形成

　　商业物业的供应增加最终落实到不同的商圈，而天河商圈和珠江新城商圈似乎最吸引眼球。

　　在由广州市社科院发布的2014广州商贸蓝皮书指出，目前，广州已形成10个主要零售商圈，其中都会级商圈3个，分别为天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈；区域级商圈7个，分别为环市东商圈、东山商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈、番禺万博—汉溪商圈、江南西商圈、广州大道北商圈。

　　其中天河路商圈有国际一线和著名品牌200多个，年社会消费品零售总额超过350亿元，商品销售额超过2000亿元，每天客流量超过150万人，节假日高峰时期客流量超过400万人，已发展成中国最先进的带状式MALL群，是广州、华南乃至中国的第一商圈。

　　而日前，天河路商圈指数研究表示，随着太古汇高端商业项目的开业，广州国际奢侈品品牌的数量得到质的提升，天河路商圈也成为众多国内外知名零售商和商品运营商首选的目标市场。

　　紧邻天河商圈的珠江新城商圈已经有最大地下购物中心花城汇、高德置地、西塔、太阳新天地以及准备进入的东塔K11等商业物业不断加入。高德置地苏萌之前提出珠江新城商圈应与天河路商圈强强整合，形成“大天河商圈”，才能使广州的商业竞争力更强大。对于这一观点，不少业内人士深表赞同。

　　高德置地广场找准定位

　　如果珠江新城商圈要与天河商圈强强联合，置身于其中的商业物业自然得具备相应的实力。

　　据高德置地广场(广州)最新公布的资料中显示，该综合物业项目总建筑面积为92万平方米，它以22万平方米的国际时尚购物中心分为春夏秋冬四个商场、33万平方米的超甲级写字楼、5万平方米卓美亚高德酒店和2.7万平方米卓美亚礼庭公寓为一体。

　　面对如此巨大的投资，不少人担忧高德置地能否在珠江新城商圈找准自身的定位脱颖而出。

　　对此，苏萌表示：“在珠江新城，西塔有西塔自己的商业定位，K11有自己K11的特色，高德置地广场必须有更包容开放的个性定位，加上花城汇，四位一体，整合起来才能形成珠江新城的综合实力。市场是多元的，而不是一家可以独大。”