央行降息将加速楼市去化 涨价可能性很小

　　央行11月21日晚在其官网发布消息，宣布自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是继2012年7月后，两年多来央行首次降息。在央行楼市新政、公积金贷款以及地方密集出台“救市”政策，楼市已显现出回暖迹象之际，央行降息的消息可谓“一石激起千层浪”。降息能给房地产业带来哪些利好？开发商是继续加速去化，还是会趁机涨价？

　　对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时称：“此次央行非对称降息的重点是发挥基准利率的引导作用，引导市场利率和社会融资成本下行，促进实际利率回归合理水平，缓解企业融资成本高这一突出问题。对房地产而言，降息将有利于形成市场消费预期进一步向好，居民的买房意愿会有所提升，从而加速楼市去化，但推高房价的可能性不大。”

　　刺激效果有限

　　央行此次降息的主要内容为：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

　　央行有关负责人解读称，此次利率调整的重点就是要发挥基准利率的引导作用，有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行，促进实际利率逐步回归合理水平，为经济持续健康发展提供中性适度的货币金融环境。此次利率调整仍属于中性操作，并不代表稳健货币政策取向发生变化。

　　中国农业银行首席经济学家向松祚分析认为，若商业银行用足上浮区间，则上浮后的存款利率与调整前水平相当，存款收益基本不会受影响。在制造业和房地产业普遍产能过剩的大背景下，降息对经济的刺激效果有限。

　　降息新政公布后，各银行如何制定自己的存款利率成了各界高度关注的焦点。记者通过浏览多家银行最新存贷款利率表后发现，几乎所有银行均上浮了存款利率。建设银行、工商银行、农业银行、交通银行等银行的一年期存款利率按新基准上浮1.1倍执行，为3.00%。北京银行、中信银行、宁波银行等银行存款利率按新基准上浮1.2倍执行，为3.3%。民生、兴业、浦发等银行的最新存款利率则为3.025%。而南京银行甚至在其官方微博上打出了“将高利率进行到底”的广告语，该行最新的一年期定存利率为3.3%、二年期为4.02%、三年期为4.08%、五年期为5.4%，后三项新利率均高于该行之前的同期利率。

　　对此，刘卫民分析认为，此次央行降息主要特点除了继续推进利率市场化、扩大存款利率浮动区间和不对称降息外，合并简化利率档次，进一步增加金融机构根据市场情况确定利率的自主权，“中小银行与国有银行间的利息差距会进一步扩大”。

　　涨价可能很小

　　而市场人士却并不认为央行的降息对楼市的“刺激效果有限”，链家地产市场研究部张旭在接受本报记者采访时分析认为，本次央行降息的幅度大于以往的0.25个百分点，对于宏观经济及房地产市场无疑是一剂强心针。此次降息政策的推出使得购房贷款利率成本有所下降，受益群体扩大至全体购房者，预计降息后市场成交量将继续维持回暖态势，由于二手住宅价格对于市场形势及预期较为敏感，因此房价有可能伴随着成交回暖出现缓慢上涨。

　　具体到购房者而言，按照商业房贷100万元(基准利率)按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元。此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元，总计减负超过5.4万元，是笔不小的数额。何况，英大证券首席经济学家李大霄等不少专家在肯定降息利好股市、地产、基建、高铁等板块的同时，认为“这只是个开始，接下来还会降息”。

　　在进一步刺激楼市快速回暖的同时，央行此次降息是否会真的刺激房价“缓慢上涨”？开发商会不会趁机抬价？对此，刘卫民认为“可能性很小”，他进一步分析道：“首先是目前楼市的总体供求关系基本平衡且局部过剩，去库存依然是开发商的当务之急。其次是住房整体收益走弱已成共识，房价上涨空间不大时，投资投机性购房需求会持续减少，刚需和改善型才是主力消费群。再次是目前楼市回暖的持续性仍有待观察，对理智的开发商而言，不会改变加速去化降低库存的既定策略。如果房地产销量回升持续性得到保证，房地产开发商的投资需求会有所回升，对整体经济利好。”

　　央行降息利好房地产，毫无争议，但下行调整期的基本面未得到改变的楼市最终的走向，还得看供求关系。获得“喘息”的开发商，是发力细分市场，还是继续挣扎在粗放式的造房子的泥潭，尚需拭目以待。