央行房贷新政打空拳：首套房利率优惠多设条件

　　央行房贷新政"打空拳"首套房利率优惠多设捆绑条件

　　“今年10月上海各项贷款略有增长，但个人住房贷款增速放缓，其中10月上海个人住房贷款增加11.9亿元，同比少增36.1亿元。”这是昨日中国人民银行上海总部对外披露的今年10月上海市货币信贷数据。

　　事实上，在今年9月30日央行下发通知对首套房再启“认贷不认房”界定标准后，贷款利率也重回到2009年水平。因此，房贷政策的松绑，业界普遍预期是各大商业银行的个人住房贷款将迎来放量。

　　如今来看，至少上海的个人住房贷款增量未能符合业界预期。一个不可忽视的因素是，在房贷新政的具体执行上，仍然缺少足够的优惠力度。以央行通知中明确的首套房贷款利率下限位贷款基准利率的0.7倍为例，实际在各大商业银行的利率执行上，购房者可获得基准利率95折亦在少数。

　　据人民网记者了解，目前工商银行在北京执行的首套房贷款利率最低为基准利率，上海最低可获得95折利率；农业银行在北京和上海执行的首套房贷款利率最低均为95折；中国银行在北京和上海执行的首套房贷款利率最低也是基准利率；建设银行首套房贷款利率优惠在北京和上海同样维持在基准利率水平。

　　“首套房贷款利率最高优惠维持在基准利率是普遍的状况，与新政之前一致。只有少数几个银行承诺95折利率，但是具体到购房者可获得利率优惠的更是少数。因此目前在住房贷款利率上的优惠执行力不够。”某国有大型商业银行金融研究员告诉记者。

　　而据这位研究员透露的另一个细节，目前许多商业银行针对部分购房者开放利率优惠，比如首套房贷款利率9折、85折，则是对申请贷款的购房者有着诸多的捆绑条件或严格的附加条件，比如在所申请贷款银行的存款额度。

　　据记者进一步了解，民生银行在上海仅针对日均金融资产500万以上客户首套房贷款85折利率优惠，民生银行在杭州仅给予个别优质客户首套房贷款95折利率优惠，而享受首套房贷款85折利率则要求购房者在近三个月内金融资产超过500万元；邮政储蓄银行在上海只对贷款200万元以上，且与之合作的优质客户首套房贷款给予91折、92折利率优惠，优质客户贷款70万元以上发放94折利率优惠。

　　另外，招商银行在给予贷款利率优惠时，具体优惠条件是购房者存贷款额15%的保证金一年，贷款可以享受9折利率优惠，存贷款额5%的保证金一年，贷款可以享受95折利率优惠；中国银行在北京的捆绑条件是，首套房贷款申请客户若要获得9折利率优惠，则要求规定额度的存款，或者是购买规定的理财产品等等。

　　“所以我认为目前‘认贷不认房’政策的执行效果并不明显，尤其是住房贷款利率的优惠举措上，对购房者申请贷款的优惠几乎可以忽略不计。”上述国有大型商业银行金融研究员如是评价目前的房贷政策。

　　其实，上海今年10月份个人住房贷款未出现明显增加的另一个原因是，央行上海总部要求要求房贷新政中对于已有一套还清贷款后新增一套算首套需有附加条件，即新增的一套住房必须是上海普通住宅(当时上海执行的普通住宅标准是总价内环以内330万元、内外环间200万元、外环以外160万元)。对此，中国指数研究院发表报告指出，相较于央行新政中的规定，上海对二套房明确的普通住宅认定标准，使得房贷新政的受众较小，影响更加有限。

　　因此，上海近日也出台了一条与之相应和的政策，宣布调整上海市的普通住房认定标准。上海市新执行的普通住宅认定标准与之前2012年普通住房标准相比，新标准在容积率和单套建筑面积上都没有变化，但调高了单套房屋的成交总价，其中内环线内提高120万元、内外环间提高110万元、外环外提高70万元。这直接意味着在上海符合普通住房标准的房源将大幅增加，首套房认定贷款发放的覆盖面也得随之扩大。

　　“其实这符合目前中央在房地产政策上的主线，也就是不会大规模地出手救市，但是会默许地方或金融部门对过往的政策限制做出调整。”前述国有大型商业银行金融研究员继续指出，在房地产信贷政策方面，现有的调整与松绑影响力有限，但是其实全国房地产市场受此影响在成交上有所回暖，“所以我预测接下来房地产市场接下来还会有在金融与信贷上的刺激。”