青岛写字楼存量上升空置率高 市场表现平淡

　　一座城市的写字楼市场，尤其是甲级写字楼的发展状况很大程度上反映着城市经济的繁荣。目前，青岛的写字楼市场大致形成四大核心区域，分别是市南香港中路区域、崂山金家岭金融聚集区、市北CBD区域以及其他板块。

　　业内人士认为，受目前宏观经济下行压力影响，企业对写字楼的需求下降，且青岛写字楼市场出现密集供应，供过于求导致租金上涨存在压力，不过与京津沪相比，青岛黄金地段高端物业的租金未来依然稳中有升。

　　带看多、成交少写字楼租售难

　　11月16日是周末，位于青岛国际会展中心附近的一家连锁地产中介的工作人员小刘仍在忙着接听客户电话，准备稍后带顾客看裕龙大厦的一处写字楼。小刘负责二手写字楼的租售业务，他感觉最近一个多月的带看量不小，但无论是租赁还是购买写字楼的实际成交量少得可怜。

　　对于目前写字楼市场的冷清，太平洋房屋山东区域负责商业地产业务的郝银广同样深有感触，“最近写字楼的租售市场不太乐观，我所在的店差不多一个月成交两单，而且成交额不算太大。”

　　一线地产中介深切感受到写字楼市场的冷意，而业主觉得信贷政策正在回暖，不愿意降低租金或售价，准备租买写字楼的企业或个人受限于资金压力无奈推迟入手计划。

　　“从年中就打算在五四广场附近租一套1000平方米的写字楼，该区域的租金每月每平方米不低于150元，这笔开支公司实在难以承受。”一家外贸公司的负责人于先生抱怨说，今年的经济形势不太好，公司的经济压力有点大，因此黄金地段的写字楼租金对他来说太高。“看来想换一个大一点的写字楼得到崂山区了，虽然区位、配套比市南区差一点，但好在交通条件好。”

　　写字楼市场格局初步形成

　　目前，青岛的写字楼市场大致形成四大核心写字楼区域，分别是市南香港中路区域、崂山金家岭金融聚集区、市北CBD区域以及其他板块。

　　市南区商业氛围最为浓厚，以金融业为主，聚集大量房地产、外贸、物流等企业，写字楼月租金每平方米不低于120元。这一区域的高端写字楼如青岛中银大厦、远雄国际广场、凯悦中心、青岛中心、鲁商首府、深蓝中心等。这些写字楼的租金都不低，如远雄国际广场的月租金每平方米在180元左右，其他一些黄金地段的高端写字楼(如海航万邦中心)只租不售或者仅售一小部分(如凯悦中心)，未来势必推高这一地段的写字楼市场。

　　在全球财富管理中心和金家岭金融新区等规划利好的刺激下，崂山区的高端商务写字楼市场“崭露头角”渐成规模。如天泰金融广场、檀香湾。近些年新增了很多高端写字楼，如招商银行财富大厦、半岛新闻大厦、国展财富中心，还出现了主打绿色的恒温恒湿写字楼大荣中心，以及开启生态办公白金时代的全精装写字楼白金广场。该区域写字楼租金和售价相比市南低，售价维持在每平方米1万—3万之间，月租金每平方米90元左右，较低的租金和价格以及发展潜力吸引众多企业入驻。

　　市北CBD地理位置优越，配套设施完善，写字楼售价每平方米在1.5万—2万，租金也比市南和崂山便宜。中海大厦、卓越大厦、国际航运中心是该区域新兴的写字楼。由于该区域道路较窄，一定程度上影响了其商务氛围和租金的提升。

　　供应密集需求滞后写字楼空置率处高位

　　日前，DTZ戴德梁行2014年第三季度新闻发布会举行，在商业物业方面，重点谈到了甲级写字楼的发展状况。三季度，全市甲级写字楼的存量上升到873395平方米，目前青岛甲级写字楼空置率为21.25%，仍在高位运行。密集的供应加上需求的增长滞后将提高全市空置率，空置率的高位运行也促使青岛甲级写字楼租金存在下行风险。

　　目前，青岛甲级写字楼市场去存量化任务仍然艰巨。从统计资料看，金融投资、政府机构及专业服务类行业仍是本季度新增需求的主力，表现较为活跃;制造业、保健类行业表现较为平稳;随着国内经济的逐步好转，对租金较为敏感的物流、外贸行业虽然也在积极寻租，但优质物业成交较少。

　　根据青岛锐理的统计数据显示，三季度全市共成交写字楼1870套，成交面积194504.01平方米。青岛锐理数据总经理马光明认为，宏观经济形势下行压力大加之信贷紧张，导致写字楼需求下滑，所以目前的写字楼市场表现十分平淡。

　　虽然全市写字楼密集入市，空置率在高位运行，租金有下行风险，但部分区域的潜力仍被看好。“年内包括啤酒城改造项目在内的多个位于崂山CBD的甲级写字楼项目相继入伙，该区域未来潜力不错。”戴德梁行青岛公司总经理张春雨看好金家岭金融聚集区，他对比香港中路金融街的发展历程，预计金家岭金融聚集区将在2020年呈现雏形，届时将新增写字楼物业体量140万平方米，新增就业人口近90000，产生约300万平方米的总居住需求，届时这里会像北京金融街和上海陆家嘴金融区的建立一样，，对青岛的城市经济发展起到推动作用。