一线城市库存近9个月首降 机构称年内限购难放松

　　业内人士称，近期提振楼市政策持续释放，利好一线城市库存释放，但一线城市今年放松限购的可能性依然不大

　　“上海调整了普通商品住宅标准，将使得更多房源纳入到这一体系中，进而鼓励各类购房者积极入市。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示，市场行情转好，利好一线城市的库存压力释放，也导致房价下跌的压力减少。

　　事实上，取消限购、放松信贷等政策逐渐释放后，一线城市改善性需求入市门槛降低，加快了入市节奏，这在某种程度上刺激了一线城市楼市成交量，导致库存微降。不过，严跃进认为，尽管一系列提振楼市成交量的调控政策不断被实施，但一线城市今年年内放松限购的可能性依然很小。

　　一线城市房价下跌

　　据上海易居房地产研究院11月17日发布的报告显示，2014年10月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米，成交面积为328万平方米，呈现出供小于求的市场关系；新建商品住宅库存量环比减少0.9%，同比增长36.7%。这意味着近9个月以来一线城市库存首次出现环比下跌的现象。

　　值得注意的是，2014年10月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22368元/平方米，比9月份减少了1168元/平方米，环比减少5.0%，同比增长6.9%。

　　从各个城市新建住宅销售均价表现来看，“北上广深”四个城市新建商品住宅成交均价分别为24282元/平方米、27554元/平方米、14332元/平方米和22816元/平方米，环比增幅分别为-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%，同比增幅分别为1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。

　　对此，严跃进认为，9月份以来，一线城市高端项目成交状况较好，拉高了住宅销售均价，但10月份则出现了正常的调整，因此有所下降。但从2010年以来的监测数据看，目前一线城市房价仍处于高位震荡状态。

　　沪二手房交易环比增三成

　　值得一提的是，从一线城市存量商品住宅(二手房)成交面积来看，2014年10月份为306万平方米，环比增长15.2%，同比减少21.3%，其中，上海的环比增幅最大，为32.3%。

　　“随着普通住宅标准的调整，上海房产交易市场中普通商品住宅的比重也大幅提升。”据相关机构的研究报告显示，在二手房市场，上海普通住宅的交易比重从79.3%提高到了88.6%，其中内环内从75%提高到了82.8%，内外环间从78.5%提高到了89.3%，外环外从81.6%提高到了89.9%，内环线与外环线之间的占比提升幅度最大，达到了10.8%。

　　对此，上海我爱我家市场部陈叶向记者表示，根据此前上海央行出台的房贷新政以及公积金新政，只有普通住宅才能享受政策优惠，但随着标准的改变，上海市场的房屋交易的成本将有所下降。同时，配合当前房贷新政，由于普通住宅可以享受二套房贷优惠政策，部分需求的入市意愿提升，也提高了购房者对后期楼市的信心，促进了二手房市场成交量将稳步回升。

　　卖地收入或破3000亿元

　　事实上，《证券日报》记者最近接触的多家房企高层均认为，2015年房地产市场会比今年乐观一些，而这源于取消限购、放松信贷、调整政策以便释放改善性需求入市等一系列调整性政策的执行。

　　但尽管如此，正如严跃进所示，一线城市的限购政策年内不会松绑，上述房企高层也均不认为一线城市会取消限购。“目前来看，一线城市的限购政策不会轻易松绑，但(一线城市)仍是风险相对较低的市场。”某房企高层向《证券日报》记者透露，相比于库存过高的城市，在一线城市布局还是能实现较快的去库存速度的。

　　鉴于此，标杆房企今年4月份开始冷下来的拿地情绪10月底开始转变。据中原地产市场研究部统计数据显示：11月1日至11月16日，20大标杆房企拿地花费248.86亿元，为近8个月以来最高，房企抄底拿地动作明显增加。

　　而据中原地产市场研究部统计的另一组数据显示：截至11月16日，“北上广深”四个城市的住宅土地总成交额为2789亿元，提前突破2013年创造的历史纪录，预计全年将首次突破3000亿元。而从楼面价看，截至11月16日，一线城市成交的185宗住宅土地平均楼面价每平方米高达11228元，同比上涨幅度高达48%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，标杆房企之前因为去库存而不拿地，最近部分城市的土地价格开始下调，加上救市政策的叠加，对房企去库存非常有利，其后市拿地积极性可能更高。