广州今日上演下半年“最激烈”卖地会

　　广州下半年迄今最激烈的卖地会将在今天下午上演。除了天河区东圃立交地块,其余八宗地块挂牌起始价共90.81亿元,均位于天河区黄云路华美牛奶厂地段,包括7宗商住地块、1宗商服地块。

　　截至记者昨日发稿,已经至少有8家开发商报名参与竞逐,几乎每宗地块都有开发商报名参与。

　　地价或难超15000元/平方米

　　据悉,华美牛奶厂位于天河区东部,珠吉路以西,紧邻奥体中心、世界大观、广州科学城。作为广州三旧改造项目,华美牛奶厂的最新规划已于2014年6月获得市规委会通过,据规划,该地块将改造为低密度住宅区,未来可新增70万平方米的商品住宅,将容纳2.36万人口。

　　经纬行研究中心分析,这次推地是天河区自2007年以来单周供应宗数最多的一次,起拍楼面地价方面,7宗华美商住地块当中,除1宗居住兼容商住用地为1万元/平方米,其余6宗均为1.2万元/平方米;天河区东圃立交地块则为12058元/平方米。虽然9月末广钢地块的批量出让无惊喜,但十一之后的市场气氛已经有所好转,且此次的天河地块比芳村地块更“优质”,预计会顺利出让,溢价率也不会低。

　　中原地产研究部则预期,地块合理价格区间为12000-15000元/平方米,价格会略高于此前的油制气厂地块和2013年富力东圃地块,但不会高太多,超过广钢地块最高价可能性较小;而土地成本控制在15000元/平方米内利于开发商未来楼盘定价销售,项目地块规划前景很好,但现状交通配套很差。奥体新城板块新房均价2万-2.5万元/平方米,按开发期两年,8%年增长率估算,两年后项目首期产品售价最高30000元/平方米,房企要想实现20%的平均开发利润,土地成本需控制在15000元/平方米以内。

　　此外,华美牛奶厂为广州国际控股集团公司旗下企业,老东家直接拿地或联合其他房企拿地优势很多,广州国际控股集团公司旗下子公司或新注册开发公司或与其他房企联合开发公司参与拿地。

　　而距离地块最近的二手住宅主要有半山溪谷E墅、富力花园、盈彩美居、金碧世纪花园、景安花园及中海康城。这些住宅主要有以下特征,大部分为电梯楼;楼龄均在20年以内;二手均价介于1.3万-2.6万元/㎡。

　　未来,牛奶厂地块改善型产品的定位会影响奥体中心板块人群的层次结构,提升板块的综合影响力,也会增强二手小业主的要价心态,相应的提升周边二手楼价。

　　土地市场焦点还在一线城市

　　广东省房协理事赵卓文分析,今年第一季度,北京卖地逾1000亿元,广州卖地近400亿元,开局很好。但接着下来的第二季度和第三季度,市场急剧转冷。第四季度,地方政府会加快土地出让的节奏。目前的形势是,三、四线城市土地多,价格便宜,但发展商意兴阑珊。所以第四季度土地市场的焦点,还将在一线城市。

　　据本报记者不完全统计,截至目前广州今年卖地总收入为590余亿元,离800亿元的年度目标还差约210亿元。即使本月所有地块都只能以底价成交,广州也将超额完成年度卖地任务。