北京“特价”房贴近自住房 或为去库存变相降价

　　10月31日，北京首个商品房“在途转化自住房”项目中国铁建北京山语城自住房举行公开摇号，本次房源共48套，均价为1.75万元/平方米。

　　据悉，该项目其他商品房也于近期推出了特价房，均价为1.98万元起/平方米，较原来2.43万元起/平方米的均价，优惠力度很大。至于特价房体量有多大，该项目销售人员和营销总监的回答出入较大，该项目商品房或为去库存变相降价。

　　业内人士分析，由于今年积压的库存过大，开发商年内的主要任务还是“以价换量去库存”。北京山语城“在途转化自住房”，推出特价房都是为了更好地去库存。

　　首个商品房“在途转自住房”项目公开摇号

　　10月31日上午，北京市首个商品房“在途转自住房”项目中国铁建北京山语城完成摇号。本次项目房源共48套，项目均价为1.75万元/平方米。

　　据了解，项目最终确认申购家庭为24904户，通过购房资格审核的家庭共23957户，项目最终确认参与摇号的优先家庭为15630户，非优先家庭为4603户。

　　商品房“在途转自住房”即尚未领取预售许可的商品房，开发商可以将其转化为自住房。专家表示，在建普通商品房“在途转化”为自住房有利于房地产企业加速去化，但因受成本利润所限，只能小范围尝试。

　　该自住房总价高定位尴尬或为平衡项目均价而设

　　中国铁建北京山语城自住房因面积和总价超标引起申购人热议，被网友称为自住房“豪宅”。

　　根据北京市自住房政策规定和相关解读，自住房的套型建筑面积应该以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，总价不超过200万元。而此次摇号的山语城虽为125平方米三居，但均价却达1.75万元/平方米，每套房总价接近219万元，明显超标，引发人们对合法性的质疑。

　　由于项目本身定位与目标客群存在一定出入，该项目自住房曾引发去化的担忧。对此，刘辉表示：“这个项目虽然总价略高，但是房源只有48套，参与摇号的优先家庭达15630户，这个比例在北京自住房里面算高的了，这批自住房应该都能卖掉。”

　　另据知情人士透露，这个项目去年拿预售许可证的时候，由于申报的价格没有获批，与住建委协商的结果是转出一部分房源做自住房，以平衡整体项目的预售均价。

　　记者就此与刘辉核实，他表示：“定价这个具体的过程我不是很清楚，我们当然是会根据建委的要求，与建委沟通之后再定出一个合理的价格。”

　　商品房“特价”贴近自住房以价换量去库存

　　该项目在报预售价时，加入自住房平衡预售均价，是为了其他商品房能够定出一个高价钱。然而，在房地产新常态下，当初一味抬高均价的商品房也不得不通过降价走量的方式来去化库存。

　　据悉，中国铁建北京山语城商品房近期推出了特价房，均价为1.98万元起/平方米，相比于6月预售许可证住宅拟售均价2.43万元-2.77万元/平方米，至少便宜了4500元/平方米。

　　当记者以购房者身份打电话至该项目售楼处时，销售梁轩(化名)称，“特价房还有挺多的，有很多户型可以选。”但是当记者问及具体的房源套数时，该销售则称特价房共有两栋楼，约22套房源，目前已经卖出16套，还剩余4、5套房源，有118平方米和125平方米的三居室可供选择，本次特价房活动截至11月2日。

　　该销售称：“自住房与特价房的品质都不存在任何问题，自住房位置稍稍不好，两栋自住房在项目的一角，临两条街，特价房只临一条街。”

　　该项目营销总监刘辉的表述却与一线销售人员有出入，“特价房总共只有4、5套且卖完了，特价房存在一些位置、楼层不好等‘瑕疵’，以后会不会有特价房则会根据市场情况来定。”

　　然而，今年以来，市场的情况不容乐观。根据北京市住建委公开信息，山语城最早于2011年年底开始预售，2014年之前开出的房源已基本售完。但是2014年年内开盘的楼栋销售较为惨淡：4月开出4栋楼共120套房源，剩余26套未售；6月开出132套房源，剩余71套未售；10月7栋住宅获得预售证，目前2栋72套房源对外售卖，剩余64套未售。据记者粗略统计，年内该项目总体的去化率不到50%，去化堪忧。

　　业内人士分析，由于今年积压的库存过大，开发商年内的主要任务还是“以价换量去库存”。北京山语城“在途转化自住房”，推出特价房都是为了更好的去库存。

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