房地产上升空间不大 不必担心炒房团卷土重来

　　在一次次的试探、否认、叫停、暗松之后，影响中国房地产市场多年的限购政策似乎正在逐步淡出，目前只剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍然坚守限购。

　　中国房地产市场降温已经成为不争的事实。数据显示，北上广深四大城市已经连续7个月供大于求，整体库存一再达到历史高点。今年以来，中小房企资金链断裂乃至倒闭的情况已在多地出现。在这种形势下，房企对于政府再次出手“救市”的呼声日趋高涨。市场上对于楼市调控下一步的方向也是众说纷纭。在这样的背景下，住建部官员在昨天的国新办发布会上再次强调了房地产调控的原则，那就是分类调控，政府做政府的事情，市场发挥经济规律做好市场的事情。这也是住建部为数不多的对房地产调控政策的鲜明表态。

　　针对当前的情况，今年高层曾提出的房地产市场分类调控的核心就是地方能够根据自己城市的情况，制定符合市场和本地实际的差异化政策。我们认为，“用市场的手段解决市场的问题”，或许可以平抑楼市调整幅度，为政府退出行政干预措施，调整房贷政策创造时机。但这并不意味着楼市即将反转，理性回归仍然是楼市运行的主旋律。

　　现在大家心中有一个疑问：如果放开限购，甚至是放开限贷，投资性与投机性购房潮卷土重来，“炒房团”放虎归山成“还乡团”，房地产调控岂非前功尽弃？叶檀认为，虽然全国各地取消楼市限购的消息引发关注，但对“炒房团”、“返乡团”的担心显得有些多余。

　　叶檀：我想有这样担心的人他大概还不了解房地产市场的运作规律，因为无论地方政府是救市还是托市对于市场的影响是不大的。那么我们看到像此前房地产上涨的时候，地方政府来出台一些措施，来熄灭房价的火焰，但是房价依然很高。最近从去年到今年，现在只剩下一线城市还留着限购这个举措，而且限购限贷基本上都放得很松，但是我们看到房地产市场依然还是处于一个比较低迷周期。所以，这个背后主要是对于未来投资收益的预期。投资收益主要是决定于税费和我们的房贷利率，如果央行不再大量发放货币了，如果未来房地产税收会发生比较大的变化，我们的房产税要出台了，那在这种背景下，房地产大幅上升的空间是不可能有的，它给封堵住了。“返乡团”，比如说现在到国际上去炒房的那些资金流回国内来继续炒房，这个可能性在现阶段是不会有的，除非说央行或者是财政部发生了非常大的变化，我们的政策来了180度的大转弯，但是现在看来可能性是不大的。

　　叶檀认为，房地产调控政策无论在频率和方向上都将发生改变。

　　叶檀：未来如果房地产上升或者下降主要靠什么来解决呢？因为从国际的经验上来看，主要是靠两个手段。第一个手段是财税，那么我们知道物业税，也就是持有环节的税收现在是正在紧锣密鼓的调查过程当中，那么将来推出的可能性比较大。房地产税收方面的调整它会变得非常明确，就是税收税费的整理，然后是推出持有环节的税收。另外一方面是靠我们的金融手段来调控。