房企前三季业绩存忧 仅三成销售完成率超70%

　　万科绿地销售过千亿领先同行

　　截至目前，万科、恒大、保利等多家重点房企公布了前三季度的销售业绩。从去年的7家千亿房企来看，目前万科和绿地前三季度销售金额超过了1000亿元，分别为1491亿元和1328亿元。其余5家房企销售金额在796亿-982亿元之间。同时，除了中海和保利外，万科、绿地、恒大、碧桂园、万达的前三季度销售金额同比都录得两位数的增长。

　　此外，在年度销售任务方面，完成率超过七成的千亿房企有恒大、万科和中海三家，其中恒大完成率近九成排在第一位，完成年度任务几无悬念。

　　但是总的来看，22家重点房企的完成率并不理想，前三季度仅三成房企销售目标完成率超过70%。一些房企如龙湖、雅居乐、金地的完成率不及六成。

　　不过有所改善的是，从9月单月业绩来看，房企整体销售额较8月明显上升。10月21日，招商地产公告显示，第三季度公司销售金额134.12亿元，比二季度增长62%。从7、8、9月单月销售情况来看呈逐渐上升态势。其中，7月销售金额20.34亿元、8月销售为39.48亿元、9月销售金额为74.25亿元。

　　据链家地产市场研究部统计，9月万科、保利、恒大等31家房企总销售额为1481.9亿元，环比上升25.2%，销售额与去年同期相比增加9.5%，其中远洋、方兴地产和佳兆业9月销售额环比上升幅度均超过100%。

　　近六成房企销售均价下滑

　　值得注意的是，2014年前三季度，由于房企销售压力较大，企业纷纷加大降价促销力度，近六成房企的销售均价较上半年出现下滑。

　　据克而瑞统计数据，销售均价降幅在10%以内的房企有26家，说明多数企业在三季度采取了降价措施。融创中国、保利地产和中海地产等企业的销售均价与今年上半年相比出现不同程度下调。

　　降幅在10%以上的企业有6家，涉及融信、金科、绿城、雅居乐等房企。其中，雅居乐三季度全线降价促销，清理存货，多个楼盘的销售均价以“8”开头。金科在9月也打出了“买一送一”的方式，让利幅度较大。作为高端住宅的典范绿城今年承受较大压力，企业为了提升销售，牺牲小部分利润，降价清盘。

　　房企利润空间也随之收窄。1-9月，招商地产营业收入为237.53亿元，同比增长1.20%；归属于上市公司股东的净利润22.41亿元，同比下降37.85%。一向以控制成本见长的中海第三季度营业额为116.1亿港元，经营溢利为33.4亿港元，较去年同期63.5亿港元下降47%。这也是多年来中海第三季度经营溢利首次出现同比下跌。

　　市场环境未明显改善

　　降价促销仍是主流

　　在房企纷纷发布前三季度业绩同时，10月21日，国家统计局发布前三季度全国房地产开发和销售情况数据显示，前三季度商品房销售数据继续下滑,而库存面积继续增长。

　　数据显示，今年前9个月，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%，增速环比回落0.7%，低于同期固定资产投资增速。另外，房地产投资占比固定资产投资也罕见跌破20%，房地产开发企业到位资金、商品房销售面积、销售额均创年内新低。与此同时，截至9月底，商品房待售面积57148万平方米，再创历史新高。

　　尽管数据上依然处于低谷,但是随着政府三轮救市，10月份楼市成交出现了回暖的迹象。业内人士也大都认为，房地产已经“触底”。但就目前情况来看，行业各项指标还没出现明显止跌迹象，四季度房地产行业仍将处于调整期。

　　克而瑞研究人士认为，四季度房企降价促销依然是主流，主要原因在于：重点房企面临巨大的目标完成压力，四季度会加大推案量，部分房企四季度推案甚至会超过前三季度推案总额；中小房企普遍债台高筑，目前正常资金运营主要靠举债，四季度销售窗口期开启时如再不降价回笼资金，很多中小房企会面临资金链断裂风险，因此随大势降价是必然选择。总体来看，尽管行情回暖，政策扶持，但市场整体供求关系不会根本好转，众房企仍将面临巨大的去化压力，房企抢收业绩依然要靠降价营销。

　　2014前三季度重点上市房企业绩一览(单位：亿元)

　　房企销售金额同比年度销售目标目标完成率

　　万科1491 16.0% 2000 75%

　　绿地集团1328 31.2% 2400 55%

　　恒大地产982 26.7% 1100 89%

　　保利地产917 3% 1500 61%

　　中海地产844 -5.6% 1120 75%

　　碧桂园811 25.3% 1280 63%

　　万达集团796 37.2% 2400 33%

　　世茂房地产507 5.3% 800 63%

　　融创中国483 33.0% 650 74%

　　绿城中国453 3.9% 700 65%

　　华润置地449 -11.5% 700 64%

　　富力地产406 38.0% 600 68%

　　华夏幸福375 51.1% 600 63%

　　龙湖地产324 -8.2% 570 57%

　　招商地产313 0.9% 500 63%

　　雅居乐291 14.1% 700 42%

　　金地集团285 -10.4% 600 50%

　　佳兆业194 15.7% 310 63%

　　九龙仓168 -3.5% 210 80%

　　越秀地产153 23.0% 220 70%

　　合景泰富145 21.5% 210 69%

　　方兴地产108 -1.3% 200 54%

　　-机构观点

　　龙头房企大多能完成年度目标

　　克而瑞认为，市场回暖，最受益的将是重点房企，尤其是第一、二梯队的标杆企业。更重要的是，限购取消将使改善型产品受益，四季度重点房企应该会调整产品结构，加大中高端推案量，助推业绩。

　　至于能否完成全年目标，典型房企估计依然会两极分化。结合当前目标完成度，龙头阵营房企普遍能顺利完成目标，但目标定得过高的绿地和万达除外。第二、三梯队房企，如越秀地产、新城控股、旭辉集团目标完成率接近或超过70%，完成全年目标难度不大；而那些完成率刚过60%的房企，如保利地产、金科集团、华润置地，通过积极营销，全年也有望完成目标。个别低于50%的房企，今年完成全年目标的希望不大。