“不动产单元”需要明晰

　　在不动产统一登记之后，各类不动产单元之间的关系如何协调处理，是非常重要的问题。对此，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》未作出规定，是一个缺陷

　　【财新网】（专栏作家 程啸）国务院法制办公开征求意见的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第7条第1款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。”对于该款中的“不动产单元”一词，许多人非常陌生。所谓不动产单元，究竟有何意义？怎样确定不动产单元呢？这些问题在不动产登记条例的起草过程中曾有很大的争议，有必要从理论上加以清晰透彻之说明。

　　笔者认为，不动产登记中之所以有“不动产单元”的概念，原因有两点：

　　其一，我国不动产登记簿采取的编制方法是物的编成主义。从比较法来看，不动产登记簿的编制方法就是两种：一为物的编制主义，一为人的编制主义。人的编制主义与物的编制主义的区别主要体现在内部划分的出发点不同。在物的编制主义中，不动产是登记簿编制的出发点与核心，是为每一个不动产建立一个登记簿簿页，进而确定各个不动产上的所有权人与他物权人。相反，在人的登记方法中，所有权人为出发点，是依所有权人而来定不动产。我国绝大多数不动产登记采取的是物的编成主义。而采取物的编成主义就意味着，登记机构应当就每一个不动产，如一宗土地、一个房屋登记基本单元分别设置相应的不动产登记簿簿页，并按照地理位置、宗地号或登记基本单元编号排列组装。

　　其二，满足物权特定原则的要求。依据我国《物权法》第2条第3款，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。原则上，无论何种物权，其客体都必须是特定的物。这就是所谓的“物权特定原则”。该原则包括两层意思：1、物权法不承认集合物上可以存在所有权，一个特定的物上只能有一个所有权，任何物上不可能同时存在两个以上的所有权；2、作为物权客体的物必须是单个的物，即具有独立性的，可以被独立的加以支配的物。不动产登记实质上就是不动产物权登记，既然登记的主要是不动产上的物权，作为物权客体的不动产（无论是土地还是房屋，抑或海域）都必须是特定的、具有独立使用价值的物。

　　为了解决登记中不动产的特定问题，不动产登记法中就有所谓“不动产单元”（也称“不动产登记单位”）的概念。通过确定不动产单元，可以确保只有那些能从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。具体来说，具备以下三个要件的不动产才满足不动产单元的要求：（1）具有明确的界址或界线；（2）地理空间上的确定性与唯一性；（3）具有独立的使用价值。

　　事实上，不动产单元在统一不动产登记之前，我国在土地登记和房屋登记中就已经在使用不动产登记单元的概念。例如，《土地登记办法》第5条第1款规定：“土地以宗地为单位进行登记。”同条第2款规定：”宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”再如，《房屋登记办法》第10条对房屋登记单元做出了更为详细的规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”

　　在不动产登记尚未统一之间，各类不动产登记由不同的登记机构依据相应的不动产单元进行登记，即土地、海域分别以宗地、宗海为不动产单元，而房屋则相应的以幢、层、间、套或独立建筑为不动产单元。这种状态下，各个登记机构无须考虑其他不动产的单元如何设置、各个不动产单元之间的关系如何。然而，在不动产统一登记之后，各类不动产单元之间的关系如何协调处理，是非常重要的问题。对此，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》未作出规定，是一个缺陷。

　　笔者认为，不动产统一登记并不意味着未来我国不动产单元就应当统一，换言之，即便各类不动产的登记统一到了一个机构，仍然应当依据不同类型的不动产确定不同的不动产单元。但是，基于我国“房屋所有权主体与土地使用权主体一致”的原则，应当确保各个不动产单元之间的关联性。那种认为宗地可以将地上房屋全部包含，进而取消房屋登记单元的观点是不妥当的。一方面，建筑物区分所有权的产生，使得同一宗地上权利形态以及该地上的建筑物的权利形态极为复杂，土地的登记单元不可能统一房屋的登记单元。另一方面，我国土地实行的是公有制，而房屋可以归私人所有，这就意味着区分不同的不动产单元更为必要。否则，就会出现作为用益物权的土地使用权吞并作为完全物权的所有权的荒谬情形。

关键词：不动产,单元,登记,明晰,条例