楼市“金九”旺季不旺 局部松绑降价难阻整体下沉

　　"金九"过去大半，作为传统楼市旺季，房企加快以价换量脚步，推盘节奏加快。仅上周就有11个项目入市，个别项目房价降幅高达13%。但从九月上旬的市场表现来看，这种以价换量并未达到理想的成效。

　　今年五月份以来，楼市的下沉态势持续发酵，在此情况下，多位专家预测，今年“金九银十”成交量将会上升，但不可能出现爆发式的量价齐涨局面，难以再现2013年的热销景象。

　　机构：54个主要城市9月上旬成交量与上月持平

　　中原地产研究中心统计数据显示，9月前14天54个主要城市合计住宅签约83349套，环比8月同期的83149套基本持平。9月上旬一二三四线城市的成交量分别为10887套，23478套，43664套和5320套，其中一二四线城市比上月同期下降幅度分别为-11.6%，-16.7%和-22.6%，只有三线城市成交量比上月上涨15.6%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市受北京市自住房签约量减少的影响，导致整体成交量大幅减少；二线城市则因松绑限购刺激作用逐渐放缓，8月的成交上涨随着市场需求被消化而归于平淡，所以成交量不涨反降；三线城市成交有所上涨，主要是由于大部分房企以价换量的策略开始奏效。

　　北京的情况则有所不同，根据中原地产研究中心的数据，9月上旬总成交量为1588套，低于8月份同期的2651套。但剔除9月上旬成交的51套自住房后，实际纯商品房成交量为1537套，相比8月同期的纯商品房成交量1206套上涨了27%。

　　张大伟分析认为，从8-9月北京市前两周的成交结构可以看到，在8月初有大量自住房成交，而在9月份，仅有51套自住房签约。所以实际剔除自住房影响，9月签约数据不仅没有下降，反而出现了上涨。

　　房企降价跑量 部分项目降价高达13%

　　根据亚豪机构数据统计显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，开盘项目数量有望创造今年来的月度新高。

　　而仅上周(9月8日——14日)就有11个楼盘集中入市，包括高端项目保利海德公园、亚奥万和四季，改善型项目泰禾1号公馆、首开常青藤、通州万达广场以及亦庄的远洋天著，商住项目卢卡新天地、东亚尚品台湖以及五和万科长阳天地。此外，还包括富力惠兰美居和新国展满庭芳两个自住房项目。上周共为楼市新增供应6007套，创周供应历史新高。

　　从9月入市项目定价来看，虽然自今年年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。除了老项目降价促销，新盘也开始降低价格预期，以标齐区域最低价格开盘入市。

　　其中，“金九”首周开盘的首开·香溪郡，入市价格约在2万元/平方米，这一价格已经明显低于周边同类项目的定价，甚至低过周边的自住型商品房。

　　另外，上周入市的亚奥万和四季，在8月份市场报价还在54000元/平米，而在上周开盘均价为47000元/平米，降价幅度高达13%。通州万达广场预售许可证的审批均价为32088元/平米，而该项目以27000元/平米的均价开盘。

　　成交量方面，九月开盘的项目虽然总体成交量不高，但个别楼盘还出现了热销的情况。其中9月6日开盘的朝北8080项目，推出的300套全部完成认购。另外臻园、首开香溪郡、上上城理想新城，开盘的去化率都达到了60%以上。

　　专家：“金九银十”成色不足 难现2013年热销景象

　　今年楼市从五月份由涨转跌以来，已经持续下沉四个月。根据国家统计局最新发布的数据，1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。伴随销量的下跌，库存量也急速攀升。8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。

　　低迷的楼市使得购房者的观望情绪浓厚，进而影响了今年金九银十的成色。

　　中原地产首席分析师张大伟分析预测，后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。

　　但他进一步指出，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支，不可能出现爆发式的量价齐涨局面。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也预计，2014年的“金九银十”将是在价格进一步小幅回落的前提下，成交量逐步复苏，好于今年上半年，但今年的“金九”成色大减也将是意料之中的事，难以再现过去2013年的热销景象。

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