银行人士否认救楼市：过去房价过高如今理性回调

　　（原标题：上市房企开闸债务融资工具意味着什么）

　　据悉，上市房地产公司即将允许在银行间债券市场发行债务融资工具。如何解读房地产公司发行债务融资工具，笔者在此谈谈个人看法。

　　首先，对债务融资工具简单介绍一下，很多人可能对它并不熟悉。债务融资工具是一种直接融资工具，是指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券，包括短期融资券（1年以内）、中期票据（3-5年）、中小企业集合票据、超级短期融资债券、资产支持票据等。发行对象为银行间债券市场的机构投资者，包括银行、证券公司、保险资产管理公司、基金公司等等。发行主体要达到一定评级条件，利率一般在银行基准利率以下，成本相对较低。从房地产项目投资回收期来看，中期票据是房地产企业比较合适的一种融资工具。

　　此次上市房企开闸债务融资工具，笔者认为可以从以下几个方面来解读：

　　一、改善房地产行业融资结构，完善房地产金融体系。

　　目前房地产金融的融资结构不尽合理，银行间接融资过高，直接融资过少，风险过于集中在银行。同时金融体系发育不成熟，融资工具不够丰富，尚不能很好地满足房地产企业的各类资金需求。

　　目前房地产金融的大格局是银行占绝对主力，信托等其他融资工具为补充。截至2013年末，全国主要金融机构房地产贷款余额14.6万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，其中个人住房贷款余额9万亿元，房地产开发贷款4.6万亿元。其他形式的融资规模总体偏小，2013年底房地产信托余额为10337亿元，房地产私募基金根据诺承投资的统计2013年全年总募集规模为1381亿元，券商资管、保险资管、公募基金资管等投入房地产的资金约数千亿元规模。其他如四大资产管理公司（AMC）、PE等机构的房地产融资规模不大。另外估计民间借贷应该有较大规模，难以统计。上市房企发行债务融资工具，有利于改善房地产融资间接融资比重过大的问题，有利于金融体系的完善。

　　二、积极支持普通商品房建设，增加有效供给。据了解，上市房企发行债务融资工具，主要用于棚户区改造、保障房自住房中小户型普通商品房建设，企业不能有闲置土地、炒地、捂盘惜售、无证开发等违法违规行为。募集资金仅用于房建开发，不能用于土地款等其他用途，采用专户监管模式，并提供相应的监管协议。开闸的大背景是棚户区改造和保障房建设资金需求比较大，现有金融体系不能给予足够支持，发行债务融资工具能在一定程度上缓解这方面资金需求。

　　三、开闸是一种房地产政策的微调，并不意味着房地产调控的方向的转变，更不是救市。募集资金只能用于普通商品房的建设，是一种精确制导的定向调控，不是刺激房地产。房地产经过10多年的迅猛发展，逐步积累了一些矛盾和问题，如房价过高，供应量过大，结构不够合理等，到这个阶段需要治病救人，而不是简单刺激。国家对房地产调控的总体目标是促进行业健康发展，具体可分解成三个目标，一是拉动经济增长，二是解决住房问题，三是防止大起大落，防范和化解泡沫，调控是在三大目标中寻求一种平衡，三大目标在不同时期各有侧重，当前化解泡沫和提供保障房摆在相对重要位置，经济增长属于兼顾目标。

　　四、开闸有利于降低融资成本，抑制影子银行过快发展。当前融资成本高企，各行业承受压力较大，企业效益下降，最终成本转嫁到消费者头上，不利于国民经济健康可持续发展。债务融资工具是在银行间债券市场发行的，发行主体要求较高，合格投资者众多，资金供应量较大，回报要求相对不高，所以总体发行成本较低，一般低于同期银行贷款基准利率。近几年影子银行发展很快，各种理财产品层出不穷，风险管控水平参差不齐，很多房地产资金需求不能通过银行贷款满足，只能借助于信托、资管、基金等渠道通过银行理财渠道发行，在很大程度上导致影子银行迅速膨胀，影子银行中间环节多，募集资金成本高，导致社会整体融资成本居高不下，债务融资工具开闸，相当于开正门，堵旁门，有利于融资成本下降，有利于控制影子银行的过快发展。

　　五、开闸从一个侧面说明房地产行业总体是一个风险可控的行业。今年房地产量价齐跌，本属于行业正常调整，价格高了需要回归，供应量大了需要消化，并不是崩盘，只不过说明房地产从黄金时代走向了白银时代。但部分人对房地产了解不够全面，加上国际舆论的不客观导向，以为房地产要崩盘了，造成社会上部分群体对房地产产生了恐慌情绪。实际上房价过去涨得过快，超过了居民购买能力，有一定泡沫，价格回调对行业、对客户、对金融机构都是有好处的，所以价格下来一些是好事，没必要过于担心。在房地产黄金时代，谁来做都可以赚大钱，这本身也是不合理的，是一种非常态，到了白银时代，部分实力不强、责任心不够、能力偏弱的公司被淘汰，部分项目有一些亏损，对一个行业来说也是正常的，只有这样行业才会更健康、更加理性。开闸说明中央对房地产行业的风险有个大的判断，即在可控范围内。

　　六、开闸的时机选择比较好。一个政策的出台不仅要看其必要性，还要看出台的时机和宏观背景。目前房地产总体处于一个供过于求的阶段，房价开始理性回调，此时开闸一是不会出现助推房价上涨的情况，二是及时满足棚户区、保障房、普通商品房建设对资金的需求，三是可以使投资保持在一个相对合理的区间，对稳增长也起到一定的积极作用。

　　（作者为民生银行地产研究院首席研究员、资深风险管理师）

关键词：银行,地产,房地产,融资,楼市