徐立凡：不动产登记 以制度伸张财产权利

　　不动产登记不是万能法，不可能满足方方面面的冀望。当下最关键的，是强化不动产登记对于财产权利的伸张。营造普遍重视财产权的制度环境，实则也是为从这一切入口深入反腐腾出空间，二者并无矛盾。

　　不动产统一登记终于迈出一大步。8月15日，中国政府网公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。这是在明确不动产统一登记的时间表之后，又拿出的实施计划。

　　社会各界对不动产登记翘盼已久。原因是，在预期中不动产登记已经成为匡正时弊的一剂良药。鉴于房产是中国人财富的主要持有方式，如果不动产登记得以顺利实施，那么资源易得者、特别是官员的财富就将浮出水面。这样一来，不动产登记就成为震慑腐败的强有力工具，而这种震慑效应本身，还足以成为房价下行的推动力。

　　尽管不动产登记确实具有波及各方面的潜在外溢效应，但应该看到，不动产登记的出发点，首先不是功能性的，而是制度性的。在很大程度上，不动产登记对于当下存在的制度短板的补强意义，比其是否能够影响吏治和房市，更加重大。

　　首先，不动产登记指向的不仅是房屋财产，而是对集体和个人财产的一次确权。意见稿明确规定，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权等十种不动产权利，需要办理登记。这十种权利不乏被肆意轻忽和剥夺的现实案例。登记是对这些集体和个人财产权的再次确认，并因此可以成为厘定和保护财产权的依据。就此而言，不动产登记是对保护产权的基础制度的一次优化，凸现的是对物权的呵护。

　　其次，不动产登记是对土地与房屋管理和交易成本的一次压缩。目前的不动产登记处于事实上的割据状态，土地和房产登记分离，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门，这种管理形态不仅效率低下，没有起到应有的管理作用，而且事实上抬高了土地和房屋的交易成本。政出多门，还赋予了行政权对于市场过多的干预机会。无论从集体土地所有权的上市流通转让需求，还是从简政放权的改革要求看，统一不动产登记，还能起到让市场决定交易成本而非行政决定交易成本的作用，这也与深化改革的大方向一致。

　　再次，不动产登记可以为房地产市场长效调控机制的建立，提供必要的基础数据。尽管房地产调控已有调整方向，但是，到底全国有多少空置房，不同城市的住房供求关系如何，一直缺乏可靠的“数据管理”。在这种模糊状态下，放宽或收紧调控、是否加快推行房产税其实都可能面临与市场真实情况脱节的风险。不动产登记可以为房地产调控提供真凭实据。

　　当然，从不同的角度，对于不动产登记的冀望不同。比如，有人认为意见稿“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记”的规定，有可能降低其震慑力。而另一些人则担心，有权信息共享的部门能否真的守住个人的财产隐私。这反映出了对不动产登记操作细节的关注。

　　但客观看，不动产登记不是万能法，不可能满足方方面面的冀望。当下最关键的，是强化不动产登记对于财产权利的伸张。营造对普遍重视财产权的制度环境，实则也是为从这一切入口深入反腐腾出空间，二者并无矛盾。

关键词：不动产,登记,财产,权利,制度