开发商：越来越没法干白银时代的房企去哪儿挣钱

　　（原标题：白银时代的房企去哪儿挣钱）

　　万科总经理郁亮说，高速增长的黄金10年后，房地产行业将迎来白银时代。

　　市场的转变速度之快出乎所有人的意料。2013年年底时，所有大开发商还在高歌猛进，但在短短两个月后，2014年2月，市场便急转直下。经历了整个上半年的低迷，很多人开始明白，房地产市场面临的调整与历次都不一样，房地产行业也许已经从“黄金”到“白银”了

　　黄金十年之后，开发商向何处去？恐怕，这是困扰所有开发商的一个问题。

　　当高增长难以为继，当高周转不再受宠，2013年上市房企平均不到15%的行业利润率，让房地产业的利润率从“暴利”跌落至“中利”。

　　白银时代来了，房企未来靠什么发展？上半年，万科这样的标杆房企已开始另辟蹊径——轻，再轻一点，跳脱出传统依赖土地、资金为核心的重资产运作模式，打造相对独立的专业服务品牌，轻资产、重服务、增加客户黏性、重视客户体验，成为房企突出重围的“轻巧”之路。

　　也许十年后，万科说，我不是开发商，而是服务商。对此，谁都不必惊讶。

　　2000亿后的万科去哪儿

　　2014年，万科的销售规模铁定超过2000亿。2000亿后向何处去？对于30岁的万科而言，单纯数字的增加和规模的扩大，在成为护城河的同时，也许更是一个沉重的包袱。

　　在此背景下，万科把目光瞄准了养老产业。“万科要做养老产业中的希尔顿，有各种细分的产品线，去适配不同需求的老年人群，让不同收入和消费理念的老人都有觉得性价比刚刚好的产品。”上海（楼盘）万科副总经理许青川告诉记者。

　　郑老伯在上海七宝的万科城市花园已经住了20年。“买到这个小区的时候我还是个中年人，转眼20年，我已经是个满头白发的老年人了。”郑老伯对记者感叹。这个万科进入上海打造的第一个住宅小区，从1992年建成至今已22年。

　　“22年过去了，万科城市花园当年像郑老伯这样的中年住户已经迈入老年，加上他们的父母辈，据我们测算，小区住户的老年化率已经达到20%以上。”上海万科养老事业部张佳萍告诉记者。从养老机构“亲和源”来到上海万科，张佳萍有着丰富的养老产品开发经验，而很多像她一样专注养老产品研发的人成为上海万科养老事业部的人才班底。

　　“今年重阳节，我们将推出上海万科第一个养老系列产品——既有社区内的嵌入式长者服务中心，首个项目就在城市花园。”许青川向记者透露。这个由小区内一个仅服务部分业主的会所改建而成的长者服务中心将设有30个床位，不离开原有的生活环境，跟家人同住一个小区，为老人提供24小时不间断的照护服务，同时嫁接社区医疗资源，可以解决解决老人医保问题。未来，服务中心还可以向整个社区有需要的住户推送居家养老上门服务。

　　而这，只是万科养老事业版图的第一步。目前，万科正在打造三条养老产品线——既有社区嵌入式长者服务中心是其中之一，今年计划标准化复制到全国50个社区；另外一种是在每个新建的大型住宅区配建一栋楼老年公寓，根据资金情况和市场需要可售可租，目前上海浦东的一个新小区已报建规划；第三种是混合式的养老社区，提供适合两代人同住的配套专业机构的销售型公寓。

　　上海万科在做的这一切，只是万科集团的在养老这个未来无限宽广市场上的一个城市试点。

　　更长远的是，是在万科大品牌之上，将建立一个全新的大健康品牌。这个品牌出自万科血缘，但又相对独立，以运营能力和专业服务为核心竞争力。许青川向记者透露，这个大健康品牌的名称尚未确定，在10月即将面世的城市花园长者服务中心或许就会冠以这个品牌名称。业内人士分析认为，一旦这个品牌孵化成熟，未来完全可以走上独立上市之路，这才是万科养老事业的未来规划。

　　轻资产重服务的白银时代

　　事实上，万科跳脱开发商重资产模式而转变打造养老品牌的轻资产思路在开发商里并非首例。

　　今年6月17日，深圳花样年旗下的物业运营商彩生活正式招股，并于6月30日在香港挂牌上市。彩生活的上市回答了一个问题：不依附开发商，物管服务作为一个轻资产，其不仅能生存，而且还有暴利。

　　据彩生活招股说明书披露，2013年彩生活净利润6830万（扣除筹备上市的支出前），净资产收益率（ROE）超过41%（不考虑年中增发新股），让人惊呼这是否是房地产行业，开发商不过15%上下。彩生活的ROE究竟有多高？它超过了国酒茅台(600519,股吧)，与A股近3000家上市公司相比也居于最拔尖之列。

　　出乎很多地产业内人士认知，为大股东花样年服务的物业面积只有5%，彩生活已是一家独立的市场化公司。这种发展模式这与万科未来的大健康品牌思路如出一辙。不论是物业服务，还是养老服务，在拿地买房子之后，为客户提供延伸服务，以运营和管理能力赚钱，是开发商未来转换思路的方向之一。

　　“开发商越来越没法干了，现在90%的开发商都这么想。我现在不再推花样年住宅，只推彩生活。我们以服务作为住宅的标准，不再以开发为主，要向轻资产转化，把互联网和服务跟住宅开发捆绑在一起。”花样年集团主席兼CEO潘军表示。

　　与彩生活风光无限形成鲜明对比的，是大股东花样年的落寞。今年上半年销售额仅18亿元，同比大跌51%，仅完成全年销售目标的12%。

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