东莞房价连续8个月"9字头" 普通住宅价格继续探底

　　供应量同比上涨

　　住宅供应开始上行

　　市场观察：楼盘推货信心增强

　　今年7月住宅供应比去年同期明显活跃，主要得益于个别规模较大的项目纯新上市，同时推出别墅和洋房产品，首次入市总供应量大，如三正·瑞士半山供应9.52万㎡、中惠·松湖城供应6.41万㎡等。

　　在户型方面，进入下半年，别墅市场也开始活跃，今年上半年别墅供应仅7万平方米，而7月份随着蜜糖、中惠·松湖城、三正·瑞士半山的别墅集中入市，别墅新增面积达9.26万平方米，环比上月大涨672%，同比亦大幅上涨59%。

　　不过刚需产品仍然占主流。东莞中原地产市场研究部数据显示，7月刚需供应3512套，创2014年以来最高位，比重为76.3%，也创下了年内最新高位。7月刚需产品主要有13个项目供应，多数单盘供应套数在200套以上，且项目位于热点区域，反映7月各种利好消息叠加，让不少开发商对市场的预期出现好转并升高，加上部分楼盘经历几个月的蓄客，在推货策略方面表现比上半年要积极、大胆。

　　库存

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2014年7月底，东莞一手住宅库存面积约482万平方米，较6月略有增加，但由于7月销售形势好于6月，故去库存时间较6月减少1个月，约为13个月。通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市刚好处于临界点上下，表现出轻微的消化压力，但整体仍处于安全的水平。

　　库存位于临界点

　　压力加大

　　市场观察：大部分楼盘签约少

　　开发商放慢开工步伐

　　进入下半年，多个楼盘开盘入市，楼市供应量大增，但是由于近一年来东莞楼市成交处于较低水平，按照消化量来计算，楼市消化压力在加大，受此影响，开发商也有意放缓开工步伐。

　　从成交情况来看，大部分的楼盘成交仍然不乐观。据东莞中原研究部监测的数据显示，7月份共有189个项目有洋房成交，成交套数60套以上的仅12个，10套以下的占了106个，虽然相对6月有所好转，但是大部分楼盘成交仍然低迷。

　　6月以来，住宅供应量加大、大部分楼盘成交低迷，开发商的开工步伐也有所放缓。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，7月份东莞住宅新开工60.46万㎡，环比6月的131.54万㎡下降了54.04%，第二季度住宅新开工量持续高升，7月住宅新开工量出现回落，进入爆发放量后的一个缓冲期。此外，随着“限购”放松、首套房贷放款有所加快，东莞开发商们也十分看好东莞后市，其中部分开发商捂盘心态较为严重，囤地意愿强，也有意放缓了开工进度。

　　后市

　　8月楼市温和放量

　　9月成交或现转机

　　7、8月份，全国其他城市陆续出现或明或暗的“限购”放松，东莞部分银行房贷利率有所下调，放款速度加快……利好消息让市场信心提升，观望氛围在逐渐减退，7月份住宅成交得以回升。业内人士表示，8月份预计市场人气会明显上升，入市楼盘也将增加。

　　另外，“以价换量”促销手法得到认可，也会进一步吸引购房者入市。8月楼市的开局应该会明显好于7月份，但整体8月成交量不会出现较大幅度的增长。因为房贷放松只会促进带动楼市成交，但影响楼市成交的重要因素还有供应、产品、价格等，仅靠房贷未能给楼市带来明显的转机，因此东莞中原研究部认为，供应、产品、价格、房贷等因素集合利好，预计在9月份东莞住宅楼市成交才会有相对较好的转机，而8月仍持续温和放量。

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　　今年前7个月住宅量跌价升

　　本报讯 （记者蒋幸端）今年前7个月，东莞新建商品住宅成交量处于偏低水平，签约面积256.6万平方米，同比减少37%，仅高于2008年和2010年同期。但是成交价格却处于最高位，达9158元/平方米。

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2014年1~7月东莞新建商品住宅签约面积约256.6万平方米，同比减少37%。在历史上，今年前7月成交量处于偏低水平，仅仅高于2008年和2010年同期。与全国其他城市横向比较，东莞成交量3~4成的萎缩幅度基本处于全国平均水平。

　　但是在价格上，2014年1-7月东莞新建商品住宅签约均价约9158元/平方米，同比小幅上涨5%，与去年的涨幅基本相当。2012~2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在5%以内的涨幅。

　　在供应户型方面，2014年1~7月全市新供一手住宅供应中，100平方米以下户型供应比重约58%，达到历史最高峰，而140平方米以上大户型供应加速下滑，比重约16%，处于历史最低点。

　　8月首周

　　房价突破万元

　　本报讯 （记者蒋幸端）8月首周，东莞住宅均价突破万元，这是东莞历史上的第四次周均价“破万”。业内人士也表示，主要是高端住宅集中签约推动了房价迅速上涨，一周的价格并不能够说明整体均价问题。

　　上周东莞住宅成交仍然维持7月份的良好态势，东莞中原地产研究部统计数据显示，上周住宅成交938套，尽管环比上周减少了11套，但从前十名楼盘的市场集中度大幅下滑至35%，市场集中度的下滑反映其他楼盘的成交在上升，表明东莞住宅市场有多盘成交现好转势头，整体市场交投氛围迅速升温。

　　此外，值得关注的是，上周东莞住宅均价为10237元/㎡，环比上周上升5.71%，同比同期大幅上升17.64%。东莞中原地产研究部介绍，主要是由于近期豪宅洋房、别墅这两种高端住宅产品交投升温，成交比重升高，而普通洋房比重急速下滑所致。（文/表 记者 蒋幸端）

关键词：房价走势,住宅成交,住宅产品,普通住宅,楼市供应量