郝建民：上半年市场很艰难 但中海还可以

　　中国海外发展有限公司8月1日披露其截至2014年6月底止六个月的经营财务数据，并就此召开2014年中期业绩发布会。据披露，报告期内公司股东应占利润为130.2亿港元，同比增加18%；核心利润107.9亿港元，同比增加33.7%；每股盈利1.59港元。

　　期内，中海实现房地产合约销售额为730.4亿港元，完成全年目标1400亿港元的53%，对应销售面积为442万平方米。其中内地房地产销售为686.6亿港元，销售面积为440万平方米。

　　至于中海上半年销售数据同比小幅下滑8.8%的问题，中海地产主席兼首席执行官郝建民在业绩会上解释称，中海过去披露的数字都是叫销售额，但中海在今年年初披露的销售计划指的是销售合约额。

　　“通过中海7月份披露的上半年数据可以发现，大概有近80亿港元的销售额是已售未签的，如果加上80亿，按去年同口径比较，应该也是800多亿港元，这样不会觉得今年上半年中海销售数据同比有太大差别，所以尽管上半年市场很艰难，但总体而言中海觉得还可以。”

　　或正是对上半年销售满意，中海并未对年初目标做出相应的调整。而不调低目标，在郝建民看来也是对下半年销售有信心的一种表现。

　　据介绍，中海目前布局的城市大概有41个，主要集中在一二线城市，这些城市整体加起来大概有106个项目在运营当中。其中，下半年中海大约推出28到30个新盘。

　　价格上面，郝建民透露，中海将坚持两项原则，一项是随行就市地进行项目发展，根据市场变化来制定销售策略；但同时也希望能够保持一个比较强的盈利能力。

　　在业绩会上，郝建民也就当前市场波动行情发表了自己看法，郝建民认为，中国的房地产行业随着中国各方面经济的发展及城市化进程的推进仍是一个朝阳行业，还有相当好的发展前景。

　　同时与任志强观点一致，郝建民也表示，行业在不停调整和变化当中，对每一个企业来说都是一次考验，但始终相信机会是留给已经做好准备的人。

　　以下是中国海外发展有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：年初中海提出的计划是全年1400亿港元，但上半年中海销售才730多亿港元，请问依目前情况来看，中海能否顺利完成全年目标？今年上半年中海的仅完成目标五成，自2007年以来这算是比较差的一个上半年，对此中海如何评价？

　　郝建民：中海对外披露的全年销售目标是1400亿港元，上半年销售了730亿港元，完成全年目标53%。目前我们并没有对年初目标做出相应的调整。

　　通过一些统计数据得知，今年上半年房地产整体形势受制于很多因素影响，很多企业在完成销售任务方面有比较大的差距。如果没有记错的话，大概在内房的企业当中，只有6家完成了上半年的经济指标，中海也很荣幸成为了其中一家。

　　至于大家讲到的，中海上半年表现好像比过去差一点，在这里有必要给大家做一个解释。中海过去披露的数字都是叫销售额，但中海在今年年初披露的销售计划指的是销售合约额，这两者最大的差距是销售额，通过中海7月份披露的上半年数据可以发现，大概有近80亿港元的销售额是已售未签的，如果加上那80亿，按去年同口径比较，应该也是800多亿港元，这样不会觉得中海今年上半年销售数据同比有太大差别，所以尽管上半年市场很艰难，但总体而言，中海觉得还可以。对全年销售目标没有任何调整，其实这本身就是一种信心。

　　现场提问：现在内地部分一二三线核心区域有一些豪宅降价，下半年中海的项目会否也会采取一些降价措施？之前有消息指中海通过“海啸行动”进行减价，是不是有这件事？如果有的话，下半年是不是也会有些降价部署？

　　郝建民：至于价格问题，上半年市场观望气氛浓厚，个别城市、个别企业也有些较大幅降价行为，我相信这都是企业各自经营策略上的考虑和安排，中海一向坚持两项原则，一项是随行就市地进行项目发展，根据市场变化来制定销售策略；同时也希望能够保持一个比较强的盈利能力，这是中海一贯坚持的两个经营方针，未来也会继续坚持这两方面经营方针。

　　至于“海啸行动”，不知道是谁起的名字，反正我们没有海啸计划。中海南京公司也是后来才听到，估计可能跟外界听到的时间差不多。这消息究竟从哪儿来的，我至今也没查到消息从哪儿来，也不知道是哪一方面。

　　现场提问：注意到公司上半年销售回收资金有所减缓，中海预计下半年的回收资金会不会有所增长？毛利率这一块，大概会维持在多少？

　　郝建民：我们上半年整体的销售资金回笼超过75%，大概在77%左右，相信这应该是同行业中比较好的一个销售回款。这得益于中海有很多方面的优势，包括好的经营群体，好的客户资源。同时也跟银行之间有非常好的合作关系。这些因素融合下，促使中海在信贷政策适度偏紧、资源有限情况下保持着比较好的销售回款。

　　当然，上半年一般来讲销售数据比较小，就中海上半年整体数据情况来来说，6月份的数据比较好，但还是需要一个回款的时间。按照以往经验看，中海对下半年的销售回款还是非常有信心的。

　　毛利率方面，中海现在的房地产核心毛利率是35.8%。我过去讲过一个观点，超过30%的毛利率水平就是卓越的或者叫非常优秀的，我们会继续向这个方向努力。

　　现场提问：在目前房地产需求比较温和的情况下，计划下半年开多少新盘？中海的项目集中在哪些城市？二三线城市占比如何？

　　郝建民：中海全年的推盘情况，下半年大约推出28到30个新盘。我们没有调低整体发展节奏和步伐，希望下半年这些新盘能有一个比较好的业绩。

　　中海布局的城市大概有41个，项目主要集中在一二线城市，这些城市整体加起来大概有106个项目在运营当中。全年施工面积大概有3000万平方米。

　　现场提问：公司未来的销售部署是怎样的？您怎么看待内地房地产市场下半年的发展？在房价方面会不会在政策放松的情况下进行上调？

　　郝建民：我们过往一直都是保持审慎乐观态度，相信大家对中海也应该有过一些了解。过去其实不论是传媒界还是投资界朋友都表扬中海，说中海不管是好市场、不好的市场，都保持着一定比例的增长，当然我个人理解这也是对中海的一种鞭策，说实话，这也是一件很辛苦的事。

　　中海下半年整体的策略上，新项目还是保持随行就市的销售策略。大家如果注意到中海一些已经销售没有入帐和已经销售项目，均价其实是不低，基本上也没有太大价格上的波动和变化。我觉得下半年楼价也很难用整体普降还是整体普升来概括评价，不同的城市会有不同表现，有的城市表现是预想当中，有些城市可能会好过预期。总体而言，随着政策性的调整，起码观望气氛会淡一些，入市的欲望会强一些，这是整体的态势。

　　现场提问：您认为下半年拿地的窗口期到了吗？土地市场有没有到底部？您怎么看待香港下半年的楼市发展？

　　郝建民：看机会。中国这么庞大的市场，单一用一个有机会还是没机会来讲不恰当，有的城市会有机会。

　　在香港的整体安排方面，中海对香港整体的投资策略是没有变化的，就是保持适度参与。在整个大的比例当中，中海在香港买地比以前多了，但实际上今天的中海规模已经很大了，就总规模看占比并不高。

　　现场提问：中海之前投得了两宗港人港地，现在香港发展局局长说到以后没有计划再推出港人港地了，你们怎么看这个计划的取消？

　　肖肖(执行董事、副主席兼高级副总裁)：关于港人港地的问题，我是理解为你想让我们说一说对于政府取消了港人港地计划有什么看法。简单来讲是没看法，回顾过去二三十年，政府在不同的阶段总是有不同的房屋政策和发展模式，港人港地只是其中一个而已，我们对政府的政策没有什么看法。就中海来讲，关键是看土地的价值，觉得土地的价值跟旁边卖的几块地也没分别，甚至更好，现在这个项目发展也很顺利，取的名字叫启德一号。

　　现场提问：近期，越来越多城市的调控政策在松绑，您预计政策放松会不会利好中海下半年的成绩？预计来年中央的房地产政策走势是怎样的？

　　郝建民：相信大家都很关心这个问题，对于近期中国的房地产行业，相信大家总体的感受会好过年初，尤其是一季度结尾那个时段。这段时间，通过政策上的微调行情来看，对下半年市场销售还是持审慎乐观态度，起码不会比以前悲观。

　　现场提问：您觉得中国房地产市场今年上半年调整是一个短期的回调，还是像万科王石所说，有可能长达2到4年的一个长期调整？

　　郝建民：各方观点都不同，对中国房地产行业而言，尤其是2014年的上半年，虽然有关数据不是史上最差的，当然个别数据已经跟历史上最差数据接近了，但我相信今年上半年应该是争议最多的半年。这半年当中，太多方面的声音对这个行业做了很多评估、判断、表态。

　　我想表达两层意思，一层是中国的房地产行业随着中国各方面经济的发展及城市化进程的推进仍是一个朝阳行业，还有相当好的发展前景。短时间内的调整、变化是受制于很多因素的，不仅仅是由于某一个政策影响，它更有市场、金融、政策等等方面原因。记得曾讲过一个观点，房地产行业本身涉及面是比较广的，如果单纯去评价它的周期有多长，是否崩盘等种种一概而论的判断都是不客观的。

　　以前也讲过另外一个观点，这个行业在不停调整和变化当中，对每一个企业来说都是一次考验，但我始终相信机会是留给已经做好准备的人。

关键词：郝建民,初中海,中海地产,市场波动,中国房地产市场