济南房地产步入市场调节通道 开发商或被迫降价

　　济南取消限购还未“满月”，其带给楼市的影响就逐渐减弱。山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授在就该问题接受新华网《新华有约》栏目采访时表示：济南房地产市场已初步具备市场自主调节功能，行政控调作用正逐渐弱化。未来房地产市场能否走向健康，还取决于库存去化和政府对新增土地、新增项目的审批速度。在新一轮的博弈中，开发商将因无法承担高昂的“等待成本”而被迫降价。与取消限购相比，推进放宽限贷的过程将更为缓慢。

　　截至目前，济南取消限购将近一个月，说“补签”带来了楼市的虚假繁荣也好，说有效成交促使网签量增长也罢，政策实施仅三周，济南楼市成交量就出现下滑并逐渐恢复到取消限购前的水平，取消限购带给房地产市场的影响正趋于平缓。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授在接受新华网《新华有约》栏目采访时表示“政府取消限购对房地产市场需求的影响有限，目前，济南房产市场已初步具备市场自主调节功能，行政调控正逐渐弱化。未来，在房地产市场中，政府调控功能会逐渐退让为以市场自主调节为主。”

　　李教授分析说，近年来，房地产市场发展变化较大，先后经历了政府调控、市场自主发展和市场健全等阶段，市场机制正发挥越来越重要的作用。如今房地产市场面临供给大于需求，销售萎缩、价格下降等风险，人们在购买、投资过程中趋于理性，行政调控功能正逐渐弱化。从全国产业来看，除房地产外，诸如工业、贸易等企业亦面临发展困局，伴随房地产市场机制的不断健全，“我认为未来政府大规模救市的可能性不大。”李铁岗教授说。“在大环境不乐观的情况下，政府应该将精力投入到对房地产市场环境的优化及秩序的维护上。”李教授分析说。

　　目前，不少城市楼市库存达18—36个月，济南理论上的库存消化周期约18个月，也就是说济南需要用1年半的时间去消化当前的楼市库存，“要想在2014年实现完全逆转几乎是不可能的”李教授这样说。

　　未来，房地产市场健康与否取决与两大因素，一个是房地产市场库存的消耗，一个是政府对未来新增土地和新增项目的审批速度，而这两个因素会进而影响公众预期。库存量越大，政府审批的项目越多，公众对楼市降价的预期就会越强;相反，政府若有效控制供给，公众对房地产市场向好的预期增强，从而对消化库存和增加房地产市场活跃度起到一定的促进作用。

　　济南取消限购后，供需双方观望情绪加剧，再次进入拉锯战，在这个过程中，购房者对房地产降价预期增强，因而推迟买房计划，购房者在等待期间并没有太大的损失，等待成本几乎为零。但是从开发商角度来看，长时间的观望将导致房企资金回流困难，面临成本压力，不论开发商对房地产未来走势预期乐观与否，高昂的“等待成本”都会将其置于不利地位，。“面对这种形式，开发商将会尽一切可能迅速回笼资金，而最有效最快速的方法就促销、降价”李教授分析说。

　　那么后期是否会有大量房企加入到降价行列中?针对此问题，李教授分析说，这还需要看开发企业本身的财务能力及抗风险能力，那些资金成本压力过大的企业难逃降价，而资金财务状况较好的企业或通过放慢开发速度，提高产品精细度来增强产品后市竞争力。

　　限购带来的影响有限，不少购房者更关心的是限贷政策。那么下一步放松限贷的可能性大吗?“我认为限贷调整的推进过程将更为缓慢”李铁岗教授这样回答。房地产市场需求包括潜在需求、有效需求和现实需求三种，潜在需求向有效需求过度很大程度上在于支付能力，而支付能力除个人收益外还包括金融支持，因此限贷比限购对房地产市场需求的约束更大。

　　此外，限购是政府行为，政府面临的政策成本不大，而放宽限贷会直接影响到金融企业的成本，加大金融企业风险，我认为“金融机构主动跟进去放松限贷的可能性很小”李教授这样回答。此外，除房地产领域，我国其他行业亦面临资金紧张局面，在这种状态下，政府不会单单为了房地产市场而放松限贷，放宽限贷政策的推进过程会更困难、更缓慢。

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