美国休斯顿每套房平均仅卖20万美元 投资6至7年即回本

　　近期，“北京一套房换休斯顿六套”的现象引发热议，一时之间，置业休斯顿成为热点话题。据悉，该案例来源于国信美投置业投资（北京）有限公司（以下简称“国信美投”），其具体“案情”为北京人李女士卖掉了她唯一的一套房子，这套位于朝阳区双井的两居室老楼民宅，价值300多万人民币。利用这笔钱，她在休斯顿成功入手了六套房。“事实上，我们也有一个客户，在休斯顿置业套数达到12套。”国信美投副总裁郭道明坦言。

　　目前国内房地产市场的表现“疲软”，使得诸多购房者对海外投资跃跃欲试，这促使海外购房的火热程度“更上一层楼”。根据数据显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。

　　休斯顿平均房价20万美金低价“法拍房”受追捧

　　对于上述新闻，意欲海外购房的周先生提出疑问，美国休斯顿的房源真的如此便宜吗？对此问题，国信美投陆鹤壬表示：“在如今的互联网时代，查询美国任何一个城市的房价都是轻而易举的。完全不需要千里迢迢的电话询问几十年不见一面的亲戚朋友，只用登录Zillow.com或者Realtor.com这样的网站，输入你想要多少钱的房产，在哪个位置，几秒钟即可得出结论。”

　　陆鹤壬继续指出，如果在美国最权威房产网站Zillow.com，输入8万美金的上线房源，选择所有可以居住型房产（去掉工厂，空地）进行搜索的话，约918个搜索结果。如果只搜索7万到8万美金，也就是符合热点新闻当中李女士所购买的类似房产，搜索结果约为250个。

　　值得一提的是，根据Zillow网站统计，休斯顿的平均房价是在20万美金左右一套，该房价是对休斯顿地区所有房屋的统计，包括了美国最普遍的独栋别墅和动辄百万的豪宅。 陆鹤壬介绍说，在美国，除这些独栋豪宅之外，受到次代危机的影响，美国很多人口密集城市产生了大量的“法拍房”。 这些房产一部分会以极其便宜的价格出售给美国其他有支付能力的家庭， 而大部分则被财力雄厚的国际财团或者房屋公司以低价收购，并统一装修后以比较便宜的价格出售以实现资金的快速回笼。 因为中国人习惯用现金直接买房，中国投资人自然而然成了这次投资机遇的赢家之一，并受到了国际财团的青睐。

　　事实上，自2009年开始，很多美国本地和外国的大财团进入休斯顿市场，收购“法拍房”，进行翻修。实际上，有“中国第一海外地产基金”的盛世神州基金，就于2013年上半年购入了休士顿一个286套公寓小区的80%股权。

　　“由于当年经济危机时影响到很多中产阶级的‘个人信用’，银行暂时不会贷款给他们，所以造成本地购房者无法合理贷款的现状。美国‘个人信用体系’恢复时间为7年的时间，所以预计未来3-5年后，‘个人信用体系’‘复活’后，或将迎来美国本地人购房的高潮期。此时为中国投资者提供了机会，也将是国际买家出手变现的好时机。”陆鹤壬认为。

　　公寓年收益达8% 6—7年可收回成本

　　对于海外投资者而言，其注重投资回报，而国外房产税成为关注重点。“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，如此算来，六七年就可能收回成本。”陆鹤壬表示。

　　实际上，“中国的投资者对于国外的房产税有一定的误会，比如认为购买了休斯顿6套房产，一共300万人民币，一年就要缴纳9万元的房产税。而事实却并非如此，美国绝大多数的地区，房产税每年是交给当地政府，是用计税价值来计算房产税。而房屋的计税价值比房屋的售价要低的多。拿我们正在售卖的一处房产做比方，房屋售价七万多美金，而政府规定的计税价值只有一万八千多美金。”

　　据悉，美国今年的York公寓一年的房产税为$279.58美金，按此数据计算，如果购买类似上述李女士6套公寓，那么6套公寓一年的总税务约为：$279.58×6=1677.48美金。注意，房产税是一年一交，6套公寓总计每个月约合人民币866元，也就是说每套公寓的每月房产税大约在145元人民币左右。

　　美国房产的其他管理成本和投资回报计算

　　上面讲了房产税，那么投资一套休斯房产，还有哪些管理成本呢？下面以一套7万美金左右的公寓为例子，具体投资回报计算表格如下：

　　数据来源：国信美投（单位：美元）

　　具体逐条解释本表格的一些成本开销：

　　1. 交易费用

　　此公寓的交易不需要聘请律师，只需要支付给产权公司600美金的交易费。产权公司会帮助客户开设交易所需要的监管账户，并且做产权搜索，保证产权上是“干净的”，即没有任何和房屋相关的债务。

　　2. 出租管理费

　　如果购买本套房产出租的话，中国投资人远在千里之外，无法自己管理出租，所以需要在当地聘请一个专业的管理公司，帮助收房租，找租客，租客更替的时候清理公寓等等。一般这样的管理公司费用约在月租金的8～10%左右。在这里，出于保守起见，考虑到一些修修补补开销的可能性，每月840美金的租金中，预估管理费平均要支付100美金。一个好的管理公司非常重要，他们对于租客的把关直接关系房屋的保护。

　　说到出租，就不得不提到很多读者疑问的“赖租”问题。传言说美国对人权保护完善，轰走一个不交房客的租客非常麻烦，有的时候甚至长达半年，这个说法不是完全正确。实际上，在这方面，美国每个州之间有很大区别。美国绝大多数的州，都设有州政府管理的房东房客法庭或者州级法庭，专门管理比较简单的房东房客纠纷。而每个州对这方面的政策是不一样的。例如，纽约州的法律对房东不利，驱逐租客是比较难的，一般最起码需要3个月的时间，更甚者是需要半年。但是，德州的法律却对房东非常有利，一般驱逐一个租客最多只需要23天；甚至房东更有充分理由的话，这个时间可以缩短到10天。所以，投资休市顿的出租房产，在处理“赖租”问题上有着突出优势。

　　3. 物业联盟费

　　很多人都说，在美国养房不容易，维修护理费用一大堆，不割草还要罚款，请个园丁还要很多钱。这个说法是有些道理的。美国大多数都是独栋别墅，养房的确不便宜。可对于小区型的公寓建筑来说，在管理房屋建筑，花园环境这方面，可就轻松多了——这都是由物业管理联盟会统一管理。类似草坪，植物，游泳池等公共区域和公寓房屋外围。

　　除了对整体设施的维护之外，物业管理费HOA也会包括的房屋外围的保险。虽然每个小区物业包的保险额度，范围都不一样，但是类似于火灾，飓风之类的意外险往往都会包括在内，另外还有责任险，如果有工人在小区内工作受伤之类也可以得到赔付。

　　以上就是购买一套休士顿公寓的所有基本费用。每年的租金，减去所有的费用，折算年回报约为8%——也就是美国房地产行业常说的资本回报率。 除了投资本身相关的费用之外，最常见另外两个开销是申请一个美国税号（一次性）和聘请一个美国注册会计师帮助报税（每年）的费用，均在200美金左右。

　　在金融危机衍生国外房价大跌，以及国内行业“不景气”的双重因素之下，中国的投资者瞅准海外置业机会，及时出击或是一种好的选择。

关键词：休斯顿,投资,美国,房产,房价