开发商宣传材料与实际不符 违约责任

　　近日，李女士在济南某阳光花园购买了一套商品房，根据当时开发商的宣传材料显示，李女士购买的楼盘是三面飘窗，阳台窗户高为一米四。但是在开发商交房时，李女士经实地看房发现，房屋南面窗户并非飘窗，高度也只有一米二。销售方解释其并未违约，双方签署的协议附有房屋结构图，结构图上显示该房屋确系南面没有飘窗，高度也只有一米二。

　　李女士对销售方的解释极为不满，认为李女士就是相中了朝阳的飘窗户型才决定购买的，签署房屋买卖协议时，销售方也没有对上述情况进行告知和说明。

　　◆律师分析：

　　北京隆安(济南)律师事务所白金印律师分析，本案涉及商品房销售广告和宣传资料的宣传与实际不符的法律责任。

　　一、按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该规定，本案中的开发商在宣传时对商品房的窗户结构作为销售“亮点”进行宣传，购房人李女士正是基于对该窗户的偏爱选择了购买房屋。而开发商的宣传单和销售广告中对该户型的飘窗外形均有明确的图形作为参照，宣传材料中也标示该图系李女士购买的房屋户型，故在本房屋销售过程中，开发商的的宣传应视为要约。

　　◆记者提示

　　销售广告和宣传材料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段，因开发商在其发布的广告中夸大渲染，诱导买受人购买房屋而交房时往往又无法达到买受人的心理预期，因此了引发大量纠纷。律师提醒广大购房者在购买房屋时，一定不要单凭广告的华丽宣传就盲目决定，务必仔细审阅相关合同及附件，有条件的情况下还要实地考察，以免不必要的纠纷发生。　　　　　　　　　(帮办记者 杜壮)

关键词：开发商,违约责任,广告,李女士,商品房买卖合同