东莞楼市上半年网签降四成 房贷难是“元凶”

　　在各大城市取消限购政策的同时，房贷松绑成为“救市”的另一个发力点。据媒体报道，北京、上海出现9折的优惠房贷利率，引起了广泛的关注。日前，笔者在走访各大银行发现，东莞房贷出现松动的迹象，虽没出现相关的优惠折扣，贷款额度较年初宽松，与此前在基准利率的基础上浮20%相比，现今大部分银行的基准利率上浮10%，最快只需一周可放款。另外，部分银行二手房不放贷。

　　中原地产策略研究中心总监车德锐分析，从6月份开始，房贷已经有些松动，或会慢慢回到基准利率。另外，房贷放松并非楼市好转的主因，楼市是否走好得综合考虑产品、供需、房贷等因素。除此之外，8月将是东莞楼市的转折点。

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　　上半年网签降四成 房贷难是“元凶”

　　纵观2014年上半年东莞楼市动态，数据显示，2014年上半年七大片区住宅新增合计226.77万㎡，同比去年的317.62万㎡下降了29%。七片区中，除东北片区和大石龙片区比去年新增有所上升，其余五大片区在今年上半年住宅新增中均出现不同程度的下滑。

　　2014年上半年共有302个项目有住宅产品签约，合计210.32万㎡，同比下滑四成，仅次于调控频发的2010年。

　　据悉，上半年东莞一手住宅供应面积为224万㎡，同比2013年上半年下降27%；网签面积为210万㎡，同比下降39%；网签金额为193亿元，同比下降36%；网签均价为9132元/㎡，同比上升4.9%。

　　面对住宅市场供需双双下滑，车德锐认为，上半年楼市低迷，主要因为信贷收紧。

　　金信联行认为，楼市低迷的原因主要有两点：一是受全国部分城市房价下行的影响，市场观望气氛浓厚，一定程度上影响了成交量；再者，信贷政策持续紧缩，房贷利率普遍上升，也强烈抑制了购房者的入市热情。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲分析，信贷环境持续紧缩，房贷利率普遍上升，买卖双方皆存观望情绪，房企放缓推货客户延迟入市，市场处于胶着的状态。

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　　一手楼首套房贷 银行最快一周放款

　　年初，在“钱荒”的影响下，接踵而至的是各大银行“房贷难”愈演愈烈。3月初，笔者曾走访各大银行，发现银行的基本利率上浮20%已经不是新鲜事，部分银行的基准利率更是上浮30%，放款的时间或会延长至半年。更有甚者，部分银行已经暂停房贷。这导致了购房者持续观望，楼市持续低迷。

　　随着“救市”的呼声日益高涨，截至7月23日，46个限购城市中有27个城市针对限购政策进行了微调，房贷松绑的声音不绝于耳，利好消息逐渐传出。日前，笔者通过电话以购房者的身份电话访问了部分银行，据介绍，大部分银行的房贷利率上浮幅度基本在10%左右，最快一周可放款。

　　据了解，农业银行、招商银行、农村商业银行和工商银行首套一手房基准利率均上浮10%。建设银行相关工作人员表示：“目前，我行首套房房贷利率最低能执行基准利率，二套房则上浮10%。”

　　房贷稍稍松绑，银行也相应加快了放款步伐。东莞银行相关工作人员表示，只要购房者持有业主担保、信用良好，且房子已经过户交税，办好手续备好资料，相信银行很快就会放款的。“只要各项手续办好、资料齐全，最快可以在一周内放款。”招商银行工作人员介绍道。同样，在银丰路的东莞农商银行工作人员介绍，只要银行受理，10个工作日里就能放款。

　　虽然大部分银行已微调房贷利率上浮的幅度，但仍有部分银行不受理个人贷款业务。据悉，中国银行、民生银行均停止房贷业务。一手房房贷业务不断传来利好的信号，而二手房贷业务的变化则不大。据悉，招商银行、东莞农村商业银行表示暂停对二手房的放贷。

　　科威不动产总经理张霞分析，房贷松绑对整个房地产市场确实是个利好的消息，如果对东莞楼市能产生比较大的影响，市场成交量是否上升还要看地方银行的执行力度。

　　二手房贷利率不放松，是否对二手楼市产生影响？对中介市场的发展来说，这是否形成挑战？

　　对此，张霞表示，今年以来各大银行的贷款政策相对严格，个别银行的短期停贷也不会有太大问题，始终还有大部分银行放贷，只要客户的贷款资格符合，剩下就是中介公司的业务成交能力。

　　金信联行相关负责人认为，相比新房，停贷对二手房市场影响更大，“新房是期房，如果下款慢，主要是开发商那一块，而二手房是现房，如果下款慢，买房人就拿不到房，办不了房产证，对于交接周期也会有影响，从而也会影响成交量。”

　　“值得注意的是，部分银行停贷虽然会影响成交量，但却丝毫不影响二手房市场的火热，相关数据显示购房者对二手房的需求较大，也直接影响二手房的价格出现上涨。”金信联行相关负责人说道。

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　　房贷松绑释放利好开发商期待楼市回暖

　　“听说房贷利率下降了，银行额度又宽松，刚好看中莞城的一套房120平方米的三房，现在入市不知是否合适。”在万江的工作莫女士踌躇万分。

　　房贷松绑，对持币待购的购房者来说是否是利好的信号？对开发商而言，房贷松绑是否让他们紧绷的神经稍微放松？

　　富通地产东莞公司总经理助理梁兰凌认为，房贷松绑是利好的信号。这说明国家在调控，有效地增强购房者的信心，使消费者下定决心买房。他表示，看好下半年楼市的走势，供应量上来了，楼市会呈现逐渐回暖的态势。

　　名巨中央营销总监舒小剑认为，若房贷松绑，可以促进成交量。他表示，现在影响东莞的楼市成交的市场背景不只是房贷，还有限购、限贷等政策调控的因素。东莞的楼市是以刚需为主，房贷松绑，刚需的体量会逐渐释放。

　　“下半年房价将保持不温不火的状态，不会有大幅上涨的空间，购房者应该冷静看待市场，开发商会逐渐以价换量。”舒小剑说道。

　　金地集团东莞公司营销总监欧梓彦表示，东莞的楼市不会大起大落，楼市将会进入调整期。

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　　购房需求不断积累 8月或是楼市转折点

　　5月份央行召开住房金融服务专题座谈会提出“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，让市场对商业银行放松房贷存在期待。目前从东莞来说，东莞首套房贷虽没有像往年一样有折扣利率，但上浮幅度出现下滑，从上浮15%—30%之间下滑至10%—15%之间，且放款速度也在加快，对客户入市起到刺激作用。

　　对此，李玲玲认为，从楼市调控方面来说，并不可以解读成“政策松动”的信号，只是央行实行“差异性调控”的手段之一。

　　同样，车德锐认为，从长远来看，信贷松绑不会过快，会缓慢过渡，房贷已经不是楼市转机主要原因，楼市是否走好得综合考虑产品、供需、房贷等因素。同时，车德锐指出8月或是东莞楼市的转折点。

　　市场气氛逐渐散发，购房需求不断积累，从上周的火爆开盘情况来看，车德锐预计，8月上旬利好市场的信息逐渐散发，楼市会逐渐回暖。

　　“目前东莞房贷放松主要体现在首套房上，对刚需客有一定的刺激作用，而目前东莞是个刚需为主的市场，对东莞楼市销售利好明显。7月份以来，东莞多个刚需项目进行‘低开’策略，预计后市跟进的项目会越来越多；再加上房贷利率的下滑，一定程度减轻客户的购房成本，两大方面的因素互相影响，将会很好吸引客户入市，直接带动一手房的销售。”李玲玲分析。

　　金信联行分析，东莞房贷松绑有望推动刚需入市加速，楼市成交量有望继续提升，但目前市场对价格敏感度依然比较高，而且对二套以上房贷政策依然严格执行，所以市场上出现“量价齐升”的可能性不大。

　　另外，金信联行认为房贷放松，一手房的房贷利率释放满足了首套房贷需求，对于刺激市场成交和活跃房地产市场具有一定的效果，在一定程度上也能促进成交量，增强购房者的购买欲望。但是要起到楼市回暖的作用还比较缺乏。除非二套房首付下降和利率下调及限贷等限购限价取消或调整，否则难起到楼市回暖功效。

关键词：楼市,成交量,房贷,利率,元凶