偷面积不再有 飘窗“假阳台”或将退出江湖

　　“按照这个规定执行的话，杭州楼盘中的飘窗设计会在几年以后消失。”一位杭州开发商说。近日，住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)在房产圈内外引起了很大关注。

　　萧条的楼市下，除了以价换量，超大的“赠送面积”也是触动买房者真正下单的销售利器，一纸禁令下，正在申报和未来将申报规划的楼盘要如何应对购房者的心理落差？赠送面积较大的楼盘是否会成为市场上的稀缺资源？

　　90m²极致户型

　　从2房2厅到4房2厅

　　花90m²的钱买到120m²功能的户型、买三房的户型送1个房间，近两年，杭城的房企把户型做得越来越“极致”，像今年年底前将开盘的越秀星汇尚城、赞成龙兴道一号，大部分开发商已经将三房作为90m²户型的标配。

　　飘窗、阳台、露台、地下室，大多数购房者在选房时都可以听到置业顾问将这些面积作为赠送部分提升楼盘的附加值。在面积上做足文章，显然更容易让买家下单。

　　比如眼下已经进入尾盘的玲珑府，推出的76m²三房以及82m²四房户型成为业内户型极致的代表。相关负责人告诉记者，玲珑府的这两个户型主卧开间都有3.4米，这种尺度下，虽然户型报备的面积为76m²，实际却相当于100m²的户型设计，而82m²户型由于赠送了挑高露台，而露台又可分割成上下两层，实际可使用面积甚至达到了120平方米。

　　“挑高露台设计得当，赠送面积20多平方米。”许多房产圈业内人士对如何将面积做大显然很有经验，而玲珑府就是在挑高露台上做文章，在验收后铺楼板，将挑高露台做成双层房间。

　　此外，今年新露面的赞成杭家，在户型上做出了大四房的宣传说辞，四房两厅两卫的户型让购房者颇为心动。钱江晚报记者实地探访楼盘以后发现，杭家89.5m²户型确实符合“大四房”的说法，主卧套房除去卫生间，还有3.5m×3.4m的开间，次卧、书房也都方正宽敞。但是，这个户型实际为错层设计，有一个房间的区域层高(即上楼板到下楼板的距离，非净层高)为2.18米，而在《规范》里，层高不足2.2m的区域面积不计算在建筑面积内，也就是全赠送，因此，这个户型居住的感觉会更像酒店式公寓。

　　最常赠送的飘窗算面积了

　　“假阳台”不再行得通

　　飘窗已经成为最常用的一种扩面积方式，但在新发布的《规范》中，摒弃了飘窗不算面积的算法，增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求，即窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。而以前，飘窗是不算面积的。

　　“一旦算在面积内了，需要垫高的飘窗就会被大多数开发商抛弃，而同样购房者也肯定不愿意花钱购买飘窗，因为飘窗使用效率被大大降低。”钱江晚报地产顾问团李涛分析，带飘窗的刚需房源将在未来几年后消失。

　　除了最常用的飘窗，《规定》提出，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。这意味着将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。

　　眼下90m²刚需户型竞争激烈

　　未来70m²两房或将扎堆

　　没有了赠送面积，惨淡行情下刚需盘的竞争力在哪里？双赢机构总经理章惠芳表示，近期已经出了70m²的刚需楼盘，而这种70m²两房的楼盘将成为今后与89m²两房差异化竞争的楼盘。

　　章惠芳还推测，新规实施后，目前还在报批但已经过了会审步骤的楼盘，或许会按照旧规定批审，而刚刚申报的楼盘则极可能按照新《规定》实行。

　　“从出施工图纸到动工，动作快的公司也要9个月左右。”章惠芳分析，无赠送面积楼盘与有赠送面积楼盘相比，吸引力确实不如后者，但是现在说有赠送面积的90m²绝版也确实为时过早，因为大约一年后，第一批实施新规的楼盘才会在市场上亮相，与其他楼盘同台竞技。

　　李涛也认为，尽管赠送面积的90m²户型将在今后几年内消化殆尽，但是目前依然存在较大的竞争压力。

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