园区运营火拼研发内功揭秘产业地产超强大脑

　　搜狐焦点产业新区产业地产商自行搭建研究团队作为决策内脑，如今俨然成为一种趋势，比如，华夏幸福在其产业发展集团下设“产业研究院”，光谷联合设有“研究室”，五矿集团五矿产业园公司设立有“产业新城规划研究院”，卓达设立有“产业发展战略研究部”，协信地产设立有“产业研究院”，亿达中国筹建有“战略与计划管理部”等等。这些研究部门发展程度不同，定位有异，但都在项目选址、拿地、产业规划、项目招商、乃至品牌包装、公司战略等方面，形成对公司决策的影响，在产业地产社会化程度不高、行业环境略显复杂、且与产业行业紧密相关的情况下，研究团队承担起员工教育、战略梳理、战术指导等责任，甚至扮演着“核心竞争力”、“尖刀排”的重要角色，这些“内脑”有多牛?产业地产为何患上“研究饥渴症”?

　　华夏幸福产业研究院

　　华夏幸福的研究院由来已久。首先要说一下华夏幸福的公司架构，华夏幸福形成了总部、业务集团、区域公司的分层次架构，设立有产业新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地产集团和物业集团，其产业研究院就下设在“产业发展集团”下，据称，汇集了多方高手，包括数十名资深研究员。除了内脑，据称，华夏幸福拥有来自国内外著名的咨询公司、国家部委专业研究机构、区域经济发展研究机构的三十多个行业精英，组成了其产业园的“智囊团”，可根据区域经济和产业发展现状，对区域产业发展方向进行深入研究，制定精准的产业园定位和规划。华夏产业研究院做大显然与其项目拓展紧密相关。

　　根据华夏幸福此前发布的“产业发展新战略”，依托产业新城业务，华夏幸福今年将聚焦12大重点行业，打造50个具有明确产业属性的主题产业园，未来三年突破100个。如此多的手足同时行动，如果没有一个超强大脑，怕是不成功便得成仁了。

　　光谷联合集团研究室

　　光谷联合集团有限公司设立有独立的研究部门，即集团研究室，集团研究室主任袁虎成向搜狐焦点产业新区记者介绍了其团队构成：研究室有两派高手，一类是研究策划类，属学院派高手;一类则是项目经营类，属实战派高手；而且，有项目经验的管理人员会到研究室增加产业和产业园方面的知识，而后回炉。

　　研究室主要负责哪些业务?在官方口径上，光谷联合研究室的职责包括：

　　收集、整理、分析国家宏观经济政策及规划政策，根据集团战略目标，编制中长期发展规划，拓展分析长远发展方向及领域，作出可行性研究报告开展布局研究、城市研究、产业研究和项目研究等事务，为公司布局及项目决策提供全面科学的依据;就已运营的园区，进行城市运营政策、理念、经营模式研究，提升园区的运营能力和价值，提升区域的运营效益。

　　拓展异地项目，按计划获取目标地块土地，让项目落地。对已经进入的园区，进行深入分析，制定短期，中期，长期园区开发策略，就土地开发规模，基建规模，二级开发规模，以及投资预算提供策略建议;对项目拓展及项目公司相关人员进行素质及业务技能等方面的培训。为各项目提供产业研究等方面的专业支撑，并为公司中高层管理人员提供政策、产业，以及行业动态等方面的信息和专题报告。

　　搜狐焦点产业新区为大家部分翻译一下，公司的众多决策都以研究室的研究成果为依据。

　　目前，光谷联合管理层对研究室有三个定位：出思路、出项目、出人才。

　　“相对来说，住宅的产品和营销离的比较远，产业地产需要更紧密结合，所谓定位正确就成功了一大半。”袁虎成指出了产业地产为何患上“研究饥渴症”，“真正要把产业地产作为主要业务，那对产业发展规律和产业客户需求的研究必不可少，至于是否是独立的部门，甚至是否是在内部完成，则不一定。”

　　据了解，目前光谷联合各项目的前期规划基本由研究室消化完成，而非借助外脑。

　　协信产业研究院

　　协信是近来发力凶猛的一家产业地产奇兵，主攻旧城改造，协信集团产业事业部总经理张勇在与搜狐焦点产业新区的交流中指出，协信发展之初就重视培育综合的产业研究能力，建立了“协信产业研究院”，并将自主产业研究实力作为有别于其它地产商的核心竞争力之一。

　　“研究院的工作之一是确定前端产业定位，包括宏观经济与政策的大势判断、区域经济分析、产业发展重点选择，产业发展路径规划、园区功能与业态设计等。其二，产业研究院也指导着招商与园区运营的实践工作，比如产业资源梳理、招商目标企业梳理、企业客群需求分析、产业运营与专业服务建议等”，张勇指出。

　　此外，“协信产业研究院”还担负发展战略制定、业务模式创新、产业资源集聚，以及品牌和管理输出等工作。

　　张勇认为， 综合的自主产业研究实力是协信有别于其他地产商的核心竞争力之一。

　　“相较于住宅地产具有极高的社会化程度，只要拿地完成，后期的规划设计、销售代理、施工等完全可以借助专业机构完成，而产业地产尚属新兴，且每个园区都有鲜明的自身特点，难以复制”，这是协信在与第三方智囊合作，但同时不放松自身研发能力建设的原因之一。

　　五矿产业新城规划研究院

　　五矿产业园设有五矿产业新城规划研究院，相较于其它研究院的内向性，这家研究院走得更远，作为独立法人，不仅为五矿园区服务，还可以向外部公司提供咨询服务。

　　据介绍，研究院的核心职责是为五矿产业园提供园区投资决策支持和规划设计、建筑设计、运营管理等服务，同时，还为中国各级政府、园区开发建设及管理部门提供一站式解决放案和全程咨询服务，包括土地一级开发顾问咨询、城市策划咨询、产业规划、规划咨询、信息咨询、开发策略顾问等，同时对于个别项目，还可以提供产业招商服务。

　　卓达产业发展战略研究部

　　卓达筹建有产业发展战略研究部，卓达集团产业规划总监周堂将其功能做了如下表述，“以产业为主导，定位新兴产业，着眼长期战略;包括基础研究，创新商业模式研究，为新城产业战略提供支持;跨界融合，重视资源整合和互利模式研究。”

　　周堂将当前产业地产开发商的组织架构分为两类，一种以“开发”为本，在组织架构上，会分为产业研究及规划、产业招商、产业运营等部门，其特点是一切围绕“项目价值”的提升;第二类以“多元战略”为导向，常以行业板块进行划分，该架构利于行业转型及多元化战略实施，适合在全国有多个项目铺开的可复制性开发。卓达集团因具有独立的养生养老产业、新型材料产业、现代农业、高端物业服务等新型产业资源，采用了后者组织架构。

　　为什么卓达也要建立自己的专业研究部门?

　　周堂认为，需从宏观外部环境及中观行业局面两个角度来看。

　　一是政府更加苛刻。国家在对房地产行业的态度从之前的短视及趋利、逐渐向长远及理性方向转变，各地政府对于土地高效利用及业态选择、就业解决等等要求越来越趋于苛刻，这就导致开发商必须朝精细化开发发展才能在产业转型升级中脱颖而出。

　　二是行业进入困局与机会并举的时代。城镇化及大城市的资源外溢让整个行业发现了产业地产机遇的到来，如何导入产业及人口、如何创新商业模式、定位哪些产业、如何把外溢内化等现实问题摆在了各个城市运营商面前，而且不同的企业以其自身资源禀赋及战略方向不同，其战术及战法完全不一样，这样就催生了各个城市运营商组织架构中的产业研究部门。

　　“在住宅和商业中，其周边资源已然确定，更多是发现资源和享受外溢，较少需要挖掘资源、创造外溢，而且，对于资源发现及单个项目的策划服务，社会上的专业机构已经非常完善。”周堂向搜狐焦点产业新区指出。

　　亿达战略与计划管理部

　　刚刚上市的亿达中国也发展有类似的内部智囊研究部门，比如，亿达中国总部公司、北京公司、上海公司三地联合成立了虚设机构，由三地专业人员组成团队，形成战略与计划管理部。战略与计划管理部副总经理张琦峰指出，该部门紧随亿达的项目拓展计划，梳理商业模式，服务于项目的科学推进。

　　“将外部语言统一成内部预言，与前端部门进行对话，形成贴合市场、政策的产品”，张琦峰指出，目前，亿达以软件新城、科技新城两类为主要产品线，以大连为大本营，逐渐将项目拓展到了武汉、苏州等地，并在其它创新资源丰富的城市物色项目。

　　万科、万达也有研究院

　　事实上，不仅是产业地产，万达、万科、绿城等品牌房企也成立有自己的研究院，专注于综合研发能力。比如万达，就至少拥有“万达商业规划研究院”、“万达文化旅游规划研究院”两个院所。

　　其中，万达商业规划研究院号称是中国唯一一家专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，被称作万达商业地产核心竞争力的重要组成部分，担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。

　　万达文化旅游规划研究院则成立于2013年2月4日，主要从事万达文化产业集团旗下文化旅游城的规划设计和全程管控，能够独立完成包括室内外主题公园、秀场、滑雪场、酒店群、万达城等复杂业态的完整规划设计，同时兼具全过程管控能力，是万达文化集团的核心技术研发部门。

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关键词：园区功能,地产商,运营效益,地产集团,地产开发商