报告:住房需求拐点最早6年后出现

　　昨天，中国社会科学院发布了《中国住房发展2014年中期报告》。报告中称，大中城市房价普遍微跌，全国楼市进入结构性过剩阶段，但人们改善住房条件的动力仍未衰竭，房价不会出现整体崩盘，将进入2-3年的调整期，住房需求拐点最早6年后出现。

　　针对房地产市场低迷现状，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，一、二线城市目前不适合放松限购，应该让房地产市场充分发挥自我调节作用，政府不应急于救市，盲目采取行政干预措施。

　　□市场变化

　　大中城市房价普遍微跌

　　报告中称，今年上半年，大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段。

　　报告分析，2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给今年开始集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了去年大中城市房价全线上涨，今年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。(图1)截至今年6月，70个大中城市中，房价环比上涨的由今年1月的62个降至8个，持平的由2个增至7个，环比下降的由6个增至55个。

　　与此同时，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。今年1-6月，中国商品住房销售面积与销售额均出现较大负增长。

　　此外，中国住房产业由高速增长期进入低速增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。

　　□预测展望

　　房价不会出现整体崩盘

　　报告对中国住房发展的短期走势作了预测，认为中国住房市场长期拐点尚未出现，但短期下跌不可避免。居民需求热点由“有房住”向“住好房”转型，人们改善住房条件的动力仍未衰竭，房价不会出现整体崩盘。但供求形势由供不应求向结构性过剩转变，为消化结构过剩与阶段性高供给，房价将进入2-3年的调整期。

　　报告还根据城市人口长期变动和生育政策变化展望了中国城市住房长期需求，发现：2015-2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。生育政策的调整有利于房地产市场的稳健均衡发展。但就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。

　　一线城市购房者仍观望

　　报告指出，下半年在中央“微刺激”保障宏观经济缓中趋稳的大背景下，一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大。下半年一线城市和热点二线城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变，加之受2013年下半年的高基数影响住房需求恐难大幅度增加。

　　其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市住房市场在限购松绑的带动下会有所回升。但是多年来随着供给的不断增加，住房需求逐渐得以满足，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。下半年在限购松绑的作用下，刚性需求和投资投机性需求会有所回升，但是在住房市场供求趋于均衡，投资投机回报下行背景下，住房需求增加也有限。因此，下半年二线城市和热点三线城市住房市场调整趋势仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。

　　□对策建议

　　市场机制为主分类指导

　　报告建议，下半年主要城市住房市场调控要继续充分发挥市场机制的作用，促进住房市场深化调整，逐渐解决长期以来住房市场存在的供求量及供求结构的不合理问题。但是也要尊重区域性特征，正确研判各类城市住房市场波动的根本原因，严格按照“分类指导”和“双向调控”要求确保住房市场稳定健康发展。

　　一线城市和热点二线城市应通过长效机制建设正确引导市场预期。在正确研究保障房供给量及供给方式基础上通过保障房政策的逐步完善，促进保障房和商品房的互动协调发展，防止保障房供给对商品住房市场的误伤。

　　在限购政策的作用下，目前，二线城市和热点三线城市投资投机性需求基本被挤出住房市场，市场供求结构趋于平衡，进入自我调整阶段。建议逐步放松这些城市限购，通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整。

　　对于供给过多、住房需求严重不足的大量三、四线城市，应主要通过市场作用消化库存，促进住房供求再平衡。地方政府也应通过控制土地供应及商品住房审批等手段，促进市场消化现有库存，并根据部分城市市场发展特征及变化状况，做好相应的风险预警与防范措施。

　　运作反向住宅抵押贷款

　　未来中国住房市场的调控目标，一方面要着眼于消化当前人口结构所引致的刚性需求和改善型需求，进一步抑制住房市场的投资和投机性需求。另一方面，要对2025年后可能出现的人口结构“蘑菇云”风险有所预警。

　　可适度调整现行生育政策维持生育率相对稳定，有效提高人口抚养比从而平抑当前住房需求，并增加未来住房市场的潜在需求主体。针对老龄人口比例逐渐升高的趋势，可以参照欧美发达国家反向住宅抵押贷款的运作模式，适度增加银色住宅和老年公寓的供应量，满足不同年龄段和健康状况老年人的住房服务消费需求。

　　□提问专家

　　1.什么情况下楼市会崩盘？

　　中国社会科学院财经战略研究所邹林华指出，房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素。一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。“由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。”

　　2.政府是否会低价甩卖土地？

　　中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳表示，土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段，但地方政府推高地价的欲望依然强烈，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。

　　上半年全国300个城市土地市场总体供大于求，在成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市地价增长至102%。这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可替代等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场并采取招拍挂出让方式造成的。

　　与此同时，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。

　　3.是否该放开限购救市？

　　针对房地产市场低迷，各地争相放开限购的情况，倪鹏飞表示，市场自发的调整有利于消化2010年以来过度的库存，目前一、二线城市还不适合放松“限购”，应该支持房地产市场的自发调整过程，政府不应急于“救市”。其它二线城市和热点三线城市应该根据当地及区域住房市场发展特征，逐步放松限购，通过市场机制促进住房市场的深化调整。

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关键词：住房市场,住房需求,拐点,住房条件,二线城市