杭州限购终松绑 被指难扭市场下行大势

　　在持续良久的“限购松绑”猜测中，房地产市场马年首降策源地杭州终于迎来一个明确说法--“主城区140方以上解禁，萧山余杭不查档”。

　　上述消息源头来自微博，由杭州市住房保障和房产管理局于7月28日下午六点半，通过微博发布。　

　　“从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。”

　　另据了解，上述消息发布背后，是7月28日杭州市政府牵头召开内部会议，并最终作出松绑限购决定。　

　　其实，从今年2月杭州房价出现首降开始，市场便开始讨论政府救市可能，限购松绑即成为讨论焦点之一。然而在随后几个月，有关限购松绑的消息屡传，却并未有明确说法。　

　　是次杭州政府终于明确放松限购，市场认为调节交由市场本身，对房地产市场长远发展有利。而对其所能产生的影响，却效果并不被市场看好。

　　浙报传媒研究院院长丁建刚称，“虽然迟到，但不管怎么样，总算是给市场一些信心。但松绑限购这样的单一措施，很难改变市场的走向。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，杭州市当前限购政策局部进行松绑调整不会改变杭州市场库存偏大的基本面，降价现象还会持续。

　　另有熟悉杭州市场人士指，限购松绑只能起到短期的促进作用，初期可以解放一部分购买力，但随后市场就会回落。

　　杭州主城放开限购　

　　截至目前，已经取消或放宽住房限购的城市，大多数并非有政府公告，而是采取其他途径散播，并被当地住房监管机构所默许。　　

　　此次杭州明确限购松绑，由杭州市住房保障和房产管理局在微博上发布，也显得不是那么意外。该局在微博上发布原文为：

　　“今年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。”

　　对杭州限购松绑主城区仅限140平方米及以上范围，同策咨询研究部总监张宏伟分析称，“杭州高端比例大，这样基本上是放开了。”　

　　张宏伟还指，政策出来的时机，全国范围内至少有20个城市已经明确表态限购政策已做调整或有可能会调整，已经有先例在前，杭州此时松绑限购政策也不会因此“枪打出头鸟”。他同时还称，刚刚上任的住建部部长陈政高提出下半年要“千方百计消化库存”的要求，而这个定调也为高库存的杭州市放开限购提供了政策层面的依据。

　　而杭州市场供需关系矛盾极为紧张，或成为限购松绑政策出台背后最大驱动力。

　　同策咨询研究部数据显示，2014年上半年，杭州商品住宅市场(含萧山余杭，不含保障性住房)累计供应量为435.93万平米，同比去年同期上涨6.14%；成交250.89万平米，与去年上半年相比下滑34.74%。

　　杭州市上半年商品住宅供求比为1.74，已经明显供大于求。此外，杭州市上半年商品住宅成交均价同比去年同期下滑12.73%，为15154元/平米。　

　　从杭州市商品住宅库存来看，截止2014年6月底，杭州市商品住宅(含萧山余杭，不含保障性住房)库存量为1151.94万平米，库存去化周期为24.75个月，已经明显超过15个月的降价范围值。

　　另据了解，截至2014年7月28日，全国住宅物业市场内共有六个城市及一个省由官方公布已放宽住房限购政策，并有十七个城市据闻已放宽限制。

　　销量影响或甚微

　　随着杭州限购松绑消息明确，市场观点一致称好，认为调节交由市场本身，对房地产市场长远发展是为有利。　

　　不过该放松限购的政策，对于杭州市场产生的影响，在熟悉市场的人士看来，只能起到短期的促进作用。

　　上述人士分析认为，限购初期可以解放一部分购买力，这部分购买力是积累的客户，是早就看中第二套且在犹豫的客户，大约占有购买力客户的5%到10%。　

　　他还表示，“(松绑后)首月估计销量能够比上月增长3到5倍，松绑第二个月销量就会回落到3倍以内。客户大多还是观望状态，房子首要功能毕竟是居住，投资保值增值黄金期已过。”

　　浙报传媒研究院院长丁建刚则评论称，“时至今日，松绑政策尺度已经不重要，重要的是传递了一个政府的信号。今天的政策，虽然迟到，但不管怎么样，总算是给市场一些信心。”

　　“这个信号会使一些犹豫徘徊的自住型购房者，进入市场，市场的活跃度将会有所提高。”不过丁建刚也不太认为限购松绑政策能够真正刺激市场，“在市场信心极度低迷的现阶段，松绑限购这样的单一措施，很难改变市场的走向。”　

　　他认为，现在根本不需要担心引发房价上涨。甚至不排除的可能是，市场仍然得不到恢复，后续还要继续追加救市措施。更多的措施可能要取决于中央政府。

　　事实上，今年已经取消限购或作出限购政策调整的城市的经验表明，限购政策的松绑或取消并没有改变市场基本面下行的大势，也没有明显起到“去库存”促进市场成交量回升的作用。在市场预期较为趋同的背景下，同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，归根结底，还是由于当前银行信贷紧缩的局面并没有得到实质性的改变而造成的。

　　据悉，当前杭州大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，甚部分银行首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。　　

　　“杭州市场仍然面临难以扭转短期内‘去库存’的市场大势。”张宏伟称，适度的价格策略调整甚至大幅降价，势必成为杭州市大多数房企“千方百计消化库存”的选择。

　　一线限购难放松　　尽管住房限购的放宽或取消正在全国范围内蔓延，北至呼和浩特、沈阳，南至海口、南宁，西至成都，东至苏州、无锡，不难发现有所动作的均是二三线城市。

　　而对于一线城市，高力国际在最新的一份报告中指，虽然销售量指标表现疲软，一线城市购房者的改善型需求仍然保持强劲。无论在北京、上海抑或广州及深圳，政府均未放宽限购政策。　　具体表现为，上半年北京签约套数、面积双双创9年来同期最低，成交总额722.68亿元，同比下调38%。而成交均价却持续走高，达到26687元/平方米，同比上浮18.86%。　

　　同时上海、广州、深圳上半年销售均出现三到四成下跌，但成交均价并未同时下跌，而是纷纷出现10%左右的上涨。　

　　故而上述报告还称，在政策调控的背景下，虽然一线城市整体房价调整在所难免，但高端住宅市场价格受影响较小，且表现稳定。并预测，“各一线城市短期内完全取消限购政策的可能性较低。”　　

　　高力国际中国区研究部董事谢靖宇先生则认为，“在低线城市中，鉴于其近几个月内的政策放宽趋势以及中央政府显而易见的默许态度，限购政策预计将进一步放宽。”

　　他表示，毋庸置疑的是，对于那些存在供应过量的城市而言，房价的进一步调整仍在所难免。

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