取消“限购”能“救市”？

　　自房地产行业进入下行周期以来，各种“救市”企图从未停止过试探。最近，松绑限购的城市不断增加，在购房人资格审查，购房区域、购房套数、特定面积区间、购房落户条件等方面放松限制。分析人士认为松绑限购或明或暗旨在“救市”。据不完全统计，截至目前，在限购方面有不同程度松动的城市达到19个，占所有实施限购的46个城市的比例超过四成，相信未来还会有更多的城市加入其中。不断扩容的取消限购，能不能给房地产市场注入新的活力，进而拯救调整中的房地产市场？

　　事物的发展都有其自身规律性，房地产市场的发展到了何种阶段？数据最有发言权。国家统计局近日公布的统计数据显示，今年上半年房地产开发投资同比增长14.1%，较1~5月回落0.6个百分点，新开工面积、商品房销售面积及销售额仍为负增长，降幅略有缓和。资金面继续收紧，房地产开发到位资金1至6月同比增长3%，回落0.6个百分点，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款增速均显著下滑。房价方面，6月份全国70个大中城市房价指数创下自2011年1月开始统计以来下跌范围最大纪录，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。 综合周期性因素和其他一些指标的分析，人们得出了房地产拐点已经到来这样一个结论，而这一判断渐成市场主流观点。

　　这一轮房地产调整，有商业银行提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度以及人们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等多重因素的影响，但供需失衡、结构失衡、价格与购买力失衡才是最根本的原因。经过十余年的高歌猛进，今天中国房地产市场已经不同于以往，总销售面积累积逾60多亿平方米，存量规模已经足够大。自古盛极必衰，市场普遍认为2013年13.1亿平方米的销售量很可能是中国房地产市场销售的天花板。房地产的下滑是一种客观趋势，用本报专家委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的话说，“政策的力量除非足够强大，否则难以扭转房地产市场已经形成的趋势”。

　　既然房地产业的下降周期已经或者说正在开启，限购政策放松的效果就很可能会让那些寄希望于通过此政策调整来快速消化库存的城市失望，因为最终影响房地产市场运行的关键因素是供需关系，单一的某一项政策的改变只能扰动而不可能逆转市场的供需状况，也不足以影响市场预期。本月10日取消限购的济南的情况就初步证实了这一点。在取消限购的最初两天，即7月10日11日济南网上签约量显著放大，之后的几天网签量就被市场观察人士评论为“出现平稳信号”，价格也没有应声而动。根据各地限购政策，限购放开一般只对投资性需求影响较大，而投资性需求在房地产投资快速赚钱的光环褪去以后迅速下降，因此放松限购所起的作用将十分有限，需求在短暂的释放之后，很快就会归于平淡，遑论给房地产市场注入新的活力。

　　限购政策，作为特定时期的行政手段，退出市场是早晚的事。从这点上来说，目前一些城市取消限购等行政性非市场化的举措或许可以说得通。但应该未雨绸缪的是，取消限购的合理性在于让市场发挥更大作用，而不能让市场参与各方理解成或者实际演变成另一种行政“救市”行动。在地方政府对土地财政依赖难以解除的背景下，错误的理解易于被利用、演化为购房者的冲动，从而进一步扭曲市场关系，造成更大的失衡，积累更大的风险。

　　我国房地产业正经历变革，阵痛不可避免，房地产下行风险也是实体经济不得不面对的客观现实。我们要做的是降低房地产剧烈波动对经济造成的影响，让房地产风险释放得更自然更平稳些。而推进棚户区改造和保障房建设以及加快完善房地产项目周边的配套设施都是对冲风险的具体举措。在这个阶段，引导市场进行自发调整，远比盲目“救市”更为重要。套用一句歌词：你救或不救，趋势就在那里，不逆不转。既然如此，不如让房地产行业来一场符合其发展规律的自然减速吧。

关键词：救市,投资性需求,资金面,中国房地产市场,房价指数