投融资模式：金融化变革改变房地产盈利前景

　　进入2014年，房地产资产证券化出现提速迹象。5月21日，中信证券“中信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）在深交所综合协议交易平台挂牌交易，成为首个交易所场内房地产信托基金产品（REITs）。7月初，方兴地产也成功分拆旗下酒店业务平台金茂投资在港交所挂牌上市。

　　房地产金融化为行业带来巨大发展空间，海通证券发布的研究报告显示，从成熟国家实际经验看，房地产金融有望成为地产价值创造链的新环节。截至今年6月2日，美国传统的房地产开发公司只有36家，却有244只REITs在美国上市，其中最大的REITs西蒙地产市值达517.25亿美元，是最大开发商市值的6倍多。

　　按照美国2010年上市REITS的规模，预测我国REITS最终规模有希望达到7.72万亿元，能够解决房地产开发16.34%的资金来源，资产证券化的提速有望促进商业地产优胜劣汰，从而推动更多优质商业物业得到蓬勃发展。

　　近年来，我国越来越多房企尝试通过自主或联合设立私募房地产投资基金开拓房地产企业融资新渠道，保利、金地、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构。诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近一倍，与2009年相比，5年时间基金募集规模增长达16倍。

　　保利等先期进入房地产基金领域的开发商所披露的财务数据显示，目前这些企业利用房地产基金融资获得的项目收益，已大大超过了行业平均水平，甚至有望比肩行业黄金十年的高收益。

　　随着搜房成功入股世联行与合富辉煌两大地产中介公司，互联网金融成为房地产服务商发力的重点方向。合富辉煌董事长扶伟聪在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，鉴于房地产金融存在巨大的发展空间，搜房与合富辉煌分别出资3亿元和2亿元成立金融服务集团，向置业者、业主和合作伙伴提供金融支持，未来还将探索通过互联网平台募集社会资金，为房地产提供不同类型的金融服务。

　　“中国房地产行业进入下半场，地产与金融的结合会更加密切，房地产金融化将为行业带来巨大的变革。”星河集团总裁姚惠琼表示。

　　保利地产：房地产基金投资收益超40%

　　早在2010年，保利地产作为发起人，联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构——信保（天津）股权投资基金。保利地产董秘黄海此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，与目前市场上以债权投资为主的房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。保利地产已将房地产基金和房地产金融上升为公司战略，基金不仅介入公司项目和业务，未来还将拓展至外部项目，当做一个产业基金来运作。

　　保利地产2013年年报显示，信保基金管理的账面资产价值2.24亿元，投资收益达1.07亿元，投资收益超过40%；摊薄净资产收益率为20.76%，远远高于行业11%的平均净资产收益率。根据保利地产董事长宋广菊预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。

关键词：保利地产,房地产金融,金融化,房地产企业,REITs