第三次住宅变革来临 石家庄高品质楼盘崛起

　　随着经济持续增长，生活水平逐步提高，人们住房观念和住房需求发生重大转变，住房需求逐步由基本需求型向品质型转变。从最初的福利分房到实现商品房、别墅，再到品质居所的升级，住宅市场不断变革。

　　除此之外，购房者的置业观念也更加理性化，楼盘的品质、圈层环境与生活配套成为最受重视的置业需求。可以说，目前住宅市场已逐渐地进入“住宅高品质化”的阶段。

　　■市场：第三次住宅变革全面来临

　　1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，象征着城镇住房制度改革之路正式启动。住宅市场也经历了第一次变革，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，使得在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词；此后，随着经济水平的提高与城市飞速地发展，人们越来越多拥有一个田园梦想，第二次变革住宅市场变革应运而生，兴起了以西山别墅为代表的别墅时代来临，使居住品质不断提档升级。

　　而作为市场化的产物，住宅需求在不断的变化。近年来，部分别墅产品的配套缺失在一户一房的限购政策下被无限放大，一部分别墅置业人群不得不重新审视置业方向。与此同时，城市核心区高端大户型楼盘因为交通便利、品质与别墅接近，是别墅的唯一可替代产品，成为“回流”买家新的置业对象，由此引发了一股别墅置业人群“回城”的潮流。届时，住宅市场也迎来了第三次变革，郊区客户回流、大平层产品集中面世，开启了城市高品质住宅时代。

　　与此同时，今年上半年，天山九峯、新源燕府、长九中心·公园9号等众多城市中心的高端项目不断入市或开盘，积极释放高品质住宅产品。与此同时，买房网数据监测发现，商品住宅户型面积为大户型的成交套数在市场成交中逐节攀升，大户型持续热销，改善需求占据购房主流，引发了省会高品质住宅购房热潮。

　　■产品：高品质不等于高价格

　　所谓高品质住宅，是一个比较模糊的概念。很多人认为，高品质住宅就意味着是价格高、面积大的住宅。其实不然，高品质住宅更多的是强调“品质”二字。2004年底，建设部提出一个建设方面的标准，就是住宅的“高舒适度、高功能配置、高性能标准、高技术集成、高性价比”，体现在购房者的利益上。中国房地产指数研究院华北分院蒋云峰认为，真正的高品质住宅应该涵盖四个方面的标准，就是设计到位、优质美观、健康舒适、环保节能。“现在高端人群越来越注重环境、品质，特别是品味需求，这些人追求的不是房子本身，而是一种生活方式，是一种可以体现他身份和成功的象征，只有满足这些需求的产品，他才会愿意花很大价钱购买，买来才会觉得很值。包括我们的产品用的建筑材料，是否能实现智能化社区，物业管理水平如何，都是决定购买的重要因素。”河北省房地产业协会会长张凤珠表示。

　　综合来看，高品质住宅更多的在设计与细节上下工夫，更多的满足现代居住者的居住习惯以及舒适度。从整体环境到居住体验做全方位的包装。

　　业内人士认为，“住宅高品质化”对于城市房地产市场无疑具有非常积极的作用，但“高品质化”一定是全面指标的考核，设计和质量仍然是住宅建设的基础，如果只注重外部形象和表面气氛的营造，而不注重质量安全，“住宅高品质化”就失去了基本的意义。

　　■发展：配套先行软性服务再升级

　　虽然高端市场呈现出火热之势，但从购房者人群来看，高端购房者仍然是位于塔尖的小众人群。石家庄住宅与房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，消费水平决定消费能力，按目前石家庄的消费人群划分，高端人群的需求量乐观达到10%左右，保守估计5%，取其两者之间，高端住宅需求应该有6万套左右。

　　在竞争日益激烈的高端房产市场，如何在不大的市场中分一杯羹？在买房网的实际调查中发现，有着丰富的人生阅历和深厚的行业背景的层峰人士，他们希望得到的住宅产品是能够生活便捷，建筑纯粹，意境唯美、服务贴心、配套完善的居所。因此项目本身的景观及配套设施打造成为了开发企业赢取市场的重要手段。

　　高品质住宅要与周边的环境有一个很有机的结合，要考虑当代人的生活方式，天山九峯项目运营副总经理魏永表示，“今后大户型高端住宅的发展方向，不但要求硬件配套齐全，包括独特的地段优势，完善的外部配套及社区配套，精细的园林绿化与水系，甚至房屋的所有公共空间必须以五星级精装修标准来打造，同时在软件服务等方面也要达到一定档次，国际化管家式服务，智能化配套等方面的优化将是高品质住宅未来发展的前景。”

关键词：高品质住宅,品质,住宅产品,住宅需求,住宅市场