长三角限购解禁无效：价格还未降到位

　　长三角主要城市限购放开正在逐渐成为事实。7月19日起，苏州90平方米以上不限购。坊间传闻，杭州即将取消140平米以上户型限购政策。

　　尽管杭州萧山区、余杭区房地产管理部门称目前没有收到取消限购的相关文件，但21世纪经济报道记者从杭州上述两区的楼盘销售处了解到，现在购房已经不再需要查购房记录。

　　浙江楼市成交一片低迷。浙江省统计局7月21日发布数据显示，今年上半年，浙江省商品房屋销售面积下降22.6%，销售额下降27.5%。

　　上海的商品房销售情况也不容乐观。高档住宅市场也在明显放缓。二季度销售量仅为222套，创下2012年以来季度销量的最低值，环比大跌37.1%。其中每平方米售价6万元至8万元之间的公寓环比下降48.0%。高端改善型买家的观望情绪还在加重。金丰易 居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚表示，按照目前的运行态势，7月上海的商品住宅市场依然会继续僵持。

　　居高不下的库存量，是上述几个城市价格持续走低的主要原因。以杭州为例，杭州市上半年商品住宅供求比为1.74，已经明显供大于求，直接导致上半年商品住宅成交均价同比去年同期下滑12.73%，为15154元/平方米。

　　2014年上半年，杭州商品住宅市场（含萧山余杭，不含保障性住房）库存量为1151.94万平米，库存去化周期为24.75个月，已经明显超过15个月的降价范围值。

　　此外，杭州上半年累计供应量为435.93万平方米，同比去年同期上涨6.14%；成交250.89万平方米，与去年上半年相比下滑34.74%。

　　7月11日，住建部部长陈政高在其上任后的住房城乡建设工作座谈会上，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；以及完善房地产项目周边配套设施。这被市场解读为库存高企的城市可以放松限购。

　　取消限购后，楼市成交是否会好转？戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光表示，限购对实际需求供给影响有限，但会影响心理预期。二手房业主会提前涨价，短期内可能会小幅回涨。但长期来看，如果货币政策不放松，在资金供应紧张加上供应量大的情况下，成交及房价很难有大幅上升。而事实上，目前杭州大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，部分银行甚至略有上浮。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，现在房地产的需求主体支撑来自刚需和改善，而不是被限购的高端及投资客户。眼下，房价上涨预期没有了，购房者在观望，限购即使取消也缺乏吸引力，需求不会大规模爆发。

　　市场无动于衷，主要还是价格没有降到位。今年二季度，杭州主城区一手住宅新增供应套数较一季度大幅上涨109.0%，高端住宅均价40140元/平方米，环比跌2.2%。这种跌幅与购房者的预期还有较大距离。

　　德佑地产研究部总监陆骑麟表示，短期而言，持续已久的限购松绑政策突然放松，会迎来一个成交的小高峰。但对于一些供过于求较为严重，库存积压较多的城市，外来置业需求有限，限购松绑影响有限。

　　张宏伟认为，三季度，在银行信贷紧缩的市场背景下，楼市“降价潮”还会继续延续。对于杭州房企来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价，势必成为杭州市大多数房企“千方百计消化库存”的选择。

关键词：长三角,楼市成交量,一手住宅,价格策略,商品住宅