宁波二手房交易持续低迷 中介生存艰难谋求新发展

房产　陆荣皓　摄

　　浙江宁波楼市的持续低迷给中介行业带来了沉重打击。近日，记者走访发现多家房产中介都面临着经理人辞职危机与客源稀缺问题，部分大型中介产业为了能在楼市严寒中平稳度过，目前正从“一二手联动”、“抵押贷款”等方向寻求突破。

　　楼市寒冬 中介难逃

　　事实上，自2011年起，宁波二手房交易市场就开始陷入持续低迷状态。英邦不动产宁波分部的楚先生告诉记者，二手房交易的不景气最开始是受限购限贷政策的影响。之后，随着房地产形势的日趋严峻，不少新楼盘开始趋向理性营销，跌幅超过30%，税费比二手房更低，所以很多消费者在购房时会选择购买新开盘的楼房，放弃有个税的二手房。

　　虽然市场上关于购限贷政策松绑的呼吁不断，但楚先生认为，宁波二手房市场的低迷时期至少还要持续两年。

　　据了解，随着宁波商品房住宅存量的增加，城市范围较小的宁波滞留了较多库存房。截至2014年6月29日，宁波市六区已领出预售许可证项目的可售套数为46666套，可售面积为600多平米，鄞州高涨的存量房遥遥领先其他各区域，接近总量的30%。同时农村土地向市场化流转工作的不断推进，城市用地供应量增加，2014年宁波的新房供应量继续走高。

　　但与之相对的却是宁波日趋减少的购房需求量。随着近几年中西部的城市化发展和人才引进等策略，宁波外来人口住房需求量减少，宁波本地市场接近饱和，二手房交易量很难上去。

　　二手房行情的冷清，使得部分房产中介经纪人选择离职，另谋出路。记者采访中发现，夏日里的工作时间，多家房产中介门店都只有一两人还坚持在岗，更多的是空荡荡的位子和在位子上看剧打牌消磨时光的经纪人。

　　“我从事这个行业已经8年了，但是这几个月我就开出了3笔生意，还是和别人合作的。再没有生意，我也要考虑转行，家里还有负担呢，不转行就只能喝西北风啦”。居易房产经纪人胡女士无奈地告诉记者。

　　外来中介 雪上加霜

　　在楼市大局困境和经纪人离职潮的双重影响下，一些来甬发展的大中介日子更不好过。

　　宁波二十一世纪立得不动产的营销经理白文欣告诉记者，令外来中介更难立足的是宁波二手房市场本身的特殊性。据了解，宁波的房市交易佣金低，一般仅为1%，与周边城市如杭州等地2%~3%的中介费不可相比。由此，外来大型中介在入驻之初，既要为员工支付底薪又要扛住较低的中介费压力，经营压力很大。

　　面对宁波市场，本土房产则如南天房产、甬旺房产等中介在经营管理上则相对灵活，许多分店以加盟店的形式加入，运营相对自主，遭遇风险时就能比较容易自行操控。而外来房产中介在各地的经营管理模式以直营为主，在保障了总部统一管理效率的同时，也势必使各直营分店在应对风险危机时缺乏自主权，增大风险。

　　最终，相较于本土同行，外来房产中介更多因为水土不服，难以长期立足宁波市场。如此前入驻过宁波市场的中原地产、顺驰不动产、我爱我家等大型外来房产中介，在入甬谋发展的路上均走得磕磕绊绊，不甚如意。

　　困境之下 另谋出路

　　“整个市场太低迷，为另谋出路，我们加大投入做一二手房联动，也开始涉足金融业务。”白文欣介绍说，从2009年开始，二十一世纪不动产就开始做一手二手房联动业务，与地产商分销一手楼盘。2014年上半年一手房销量达到将近9000套，与二手房销量几乎齐平，成为公司利润很大的组成部分。

　　作为宁波较早探索“一二手联动”营销模式的南天房产，总经理助理薛敏强也向记者表示“一二手联动”已成为成熟市场的发展趋势。“现在开发商一手楼盘的销售也不好，需要中介配合拓宽分销渠道。”

　　在对不少中介的采访中，记者了解到一二手房联动对开发商和房产中介都有裨益，在地产行业低迷的今天已经成为了一种被广泛认可的新路。

　　此外，宁波不少房产中介在限购令出台受挫后都开始从事抵押贷款等金融业务。由于受现有市场下行趋势的影响，越来越多的二手房业主放弃低价变现，而是选择先将房屋抵押，等行情回暖择机再卖。

　　提及未来趋势时，白文欣分析认为：“一二手联动和抵押贷款业务的涉及，让中介商可以在二手房业务低迷时找到一定的支撑力，但未来，主要还是看下一阶段的政策变化。”

　　“地产的黄金时代已经过去。以后基本都会平稳，大起大落不太可能啦。”白文欣感慨，虽然房产市场的巅峰已不再，但对未来市场依旧充满期待。中新网宁波7月23日电(记者 何蒋勇 实习生 陆荣皓 邱佳艳 曲馨竹)

关键词：二手房市场,二手房交易,中介行业,一手楼盘,交易佣金